ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4172-61/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.65 + p.p.č.st.60,p.č.73/8 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Nová Ves I, k.ú. Nová Ves I Adresa nemovité věci: Maternův Dvůr 65, 280 02 Nová Ves I Vlastník stavby: SJM Dohanič Roman a Dohaničová Martina, Maternův dvůr 65, 280 02 Nová Ves I, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Dohanič Roman a Dohaničová Martina, Maternův dvůr 65, 280 02 Nová Ves I, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 750 000 Kč Datum místního šetření: 19.9.2016 Stav ke dni : 19.9.2016 Za přítomnosti: p.dohaniče Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 22.9.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.60 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 180m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.65 stojící na pozemku - pozemku p.č.73/8 zahrada o výměře 94m 2, vše v KN zapsáno na LV č.844 pro obec a k.ú.nová ves I., část obce Nová Ves I.. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby Přehled podkladů - LV č.844 z 9.9.2016 - místní šetření dne 19.9. za účasti p.dohaniče - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 461/2016-A z 14.9.2016 Místopis Vesnice Nová Ves I patří do dřívějšího okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín. Obec Nová Ves I se rozkládá asi šest kilometrů severozápadně od Kolína. Na území této středně velké vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 1160 obyvatel. Nová Ves I se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Nová Ves I a Ohrada. V obci naleznou děti školního věku jednu základní školu nižšího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Stavba bydlení tj. rodinný dům čp.65 je přístupný s uzavřeného bloku domů tj. z ulice Maternův Dvůr. Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsána na LV č.844 pro obec a k.ú.nová Ves I, část obce Nová Ves I, a to: - pozemek p.č.st.60 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 180m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.65 stojící na pozemku - pozemek p.č.73/8 zahrada o výměře 94m 2 Ve skutečnosti se jedná o řadový vnitřní rodinný dům čp.65, který je součástí bloku obdobných domů přístupných z ulice Maternův Dvůr. Pozemek pod přístupovou komunikací je v podílovém spoluvlastnictví celkem 6 fyzických osob a též Obce Dolní Ves I.. Jedná se tedy o přístup sice z účelové komunikace, ovšem jedná se o komunikaci přístupnou bez omezení přístupu veřejnosti, navíc ve spoluvlastnictví Obce Dolní Ves I - tj. přístup je bezproblémový. Rodinný dům je částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží. Dům je vystavěn na kamenných základech, obvodové zdivo je masivní kamenné o tl. 70-90cm, dřevěný sedlový krov, krytina plechová hliníková opatřená lakem tj. z alukrytových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu úplné - žlaby, svody, parapety. Stropní konstrukce je převážně dřevěná trámová, s rákosovými omítkami, částečně i klenutý strop. Fasádní omítka je stříkaná břízolitová, do zahrady jen hrubá vápenná - prostřik. Dům je bez vnějších obkladů, vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně, části kuchyně. Schodiště do patra je dřevěné opatřené kobercem. Okna jsou dřevěná špaletová, u vstupní verandy jednoduché prosklení průčelní stěny, dveře - 2 -
hladké plné, podlahy v obytných místnostech povlakové PVC, v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění je ústřední, kotel na tuhá paliva umístěný v chodbě, plechové radiátory. Rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody studené i teplé v plastovém potrubí, zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování od všech hygienických zařízení v plastových rourách. Koupelna je vybaven akrylátovou vanou, umyvadlem, sprchovým boxem. WC je combi. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do uliční kanalizace, voda je z vlastní kopané studny o hl.cca 5m umístěné ve sklepě (ten je přístupný jen otvorem v podlaze), zemní plyn není zaveden - v obci není ani rozvod plynu. Dispozičně se v domku nachází: 1.PP: sklep 6,50m 2 1.NP: veranda 3,40m 2,chodba (v ní umístěn kotel vytápění) 7,80m 2, kuchyně 18,10m 2, komora 5,80m 2, koupelna 7,50m 2, komora 3,90m 2, schodiště 3,80m 2 - tj. celkem 50,34m 2 2.NP: pokoj 13,70m 2, pokoj 18,70m 2, pokoj 10,90m 2, chodba u schodů 2,10m 2, tj. celkem 45,40m 2, dále terasa nad verandou 3,60m 2, balkon v mezipatře 5,20m2. Tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 6,5/2+50,34+45,40+(3,6+5,20)/2= 103,39m 2. Zastavěná plocha činí 7,15*9,75+3,0*1,40= 73,91m 2 Obestavěný prostor činí: 6,5*1,90+7,15*9,75*6,70+7,15*9,75*3,5/2+3,0*1,40*2,80= 613,18m 3 Jedná se o rodinný dům neznámého stáří (odhadem cca 100 roků), a zcela původně sloužil údajně jako sýpka přináležející k nedalekému statku. Později byl několikráte rekonstruován, počátkem 80-tých let 20-tého století byla provedena rekonstrukce objektu, při níž byly provedeny nové rozvody vody, odpady, rozvody elektro, nové vytápění, podlahy, okna, dveře, nově vybavena koupelna, WC, kuchyně. Počátkem 90- tých let pak byla provedena nová střešní plechová krytina, včetně výměna části krovu. Později v 90-tých letech byla provedeno nově rekonstrukce koupelny. I přes tyto rekonstrukce však s ohledem na masivní zdivo, celkovou architekturu domku, dispoziční řešení (kotel na tuhá paliva v chodbě) působí domek morálně opotřebovaně. Příslušenství domku tvoří kůlna - objekt umístěný u vstupních plechových vrátek a vrat, zděná stavba o zastavěné ploše 5,76* 6,17= 35,54m 2, střecha sedlová, krytina vlnitý eternit,betonová podlaha, fasáda břízolitový nástřik, keramický obklad, světelná i motorová elektroinstalace, dřevěné stropy, dispozičně obsahuje kůlnu a kolnu, využívanou jako garáž.vlez na půdu plechovými dvířky ze štítu objektu.sklopná vrata do ulice, do dvora plechová jednokřídlá, luxferové okno, zkorodovaný žlab, svod. Mezi vstupními vrátky, vraty a vstupní verandou do domku je chodník z monolitického betonu. Zahrádka za rodinným domkem je zatravněná,před balkónem je přistavěn malý otevřený přístřešek na třech dřevěných sloupcích, s krytinou z prolamované plastové krytiny. Společně s konstrukcí balkónu tak umožňují venkovní zastřešené posezení. Celková výměra pozemků je 274m 2. Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Morální opotřebení, přežilá architektura, masivní zdivo, přístup přes cizí pozemky. Vytápění s kotlem na tuhá paliva v hlavní chodbě. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 103,39 m 2 Obestavěný prostor: 613,18 m 3 Zastavěná plocha: 73,91 m 2 Plocha pozemku: 238,00 m 2 Porovnání je provedeno s nabídkou nemovitých věcí buď přímo v Nové vsi, či v nedaleké Velimi. Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 142 m2, pozemek 957 m2 Prodej rodinného domu, zcela podsklepeného, se zahradou. Pozemek 957 m2. Přízemí - 82 m2 (kuchyň, obývák, ložnice, chodba, veranda, WC, koupelna), 1.patro 60 m2 (obývák s kuchyňským koutem a se vstupem na balkon, 2 pokoje, WC, koupelna se sprchovým koutem, 2 malé komory). Celý dům podsklepen - prádelna, dílna s kotlem na tuhá paliva a vodárnou, dřevník s elektrickým bojlerem, místnost na uhlí). Venku kolna na nářadí. Dům z roku 1959. Přestavěn v roce 1975 -úprava podkroví, kuch.kout, koupelna, WCmožnost využití jako 2 malé bytové jednotky. Plocha celého pozemku 957 m2, z toho zahrada 689 m2. Vytápění - ústřední topení s kotlem na tuhá paliva a v přízemí elektrické akumulačky. Vlastní studna. Napojení na místní kanalizaci. Ohřev teplé vody elektrickým bojlerem. Nutnost rekonstrukce, či alespoň částečné rekonstrukce. V obci obchod, školka, restaurace, obecní úřad, autobusová zastávka směr Kolín, vlaková zastávka (Praha 50 km, Kolín 5 km). Vzhledem k tomu, že nebyl majitelem dodán PEN, uvádíme v souladu s vyhláškou energetickou třídu mimořádně nehospodárnou - tř. G.. Lokalita Poděbradská, Nová Ves I Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; K C 0,61 Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - samostatný dům; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - žádanější nemovitost; Upravená j. cena Kč/m 2 6 440 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 142,00 m 2 957 m 2 1490000 Kč 10493 Kč/m 2-4 -
Název: Prodej rodinného domu 113 m2, pozemek 767 m2 Exkluzivně nabízíme k prodeji prostorný rodinný dům 4+1 s přilehlou zahradou v obci Ohrada u Kolína. Dům na pozemku 767 m2 má celkovou užitnou plochu 113 m2. Přízemí je dispozičně rozděleno na chodbu, ze které jsou přístupny čtyři obytné místností a kuchyň. Zároveň také toaleta s koupelnou. Nemovitost disponuje i půdním prostorem a je z jedné třetiny podsklepená. V zadní části vedle domu naleznete vybavenou dílnu, kůlnu, garáž, suchou toaletu a chlívek. Součástí zahrady (501 m2) je ovocný strom (třešeň) a kotce pro domácí zvířectvo. Dům je napojen na elektřinu (původní stav) a vodu z vlastní studny. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Vytápění je ústřední na tuhá paliva a akumulační. K dispozici jsou ovšem i tři komíny. V celém domě jsou původní špaletová okna a nádherné původní dřevěné dveře. Podlahy částečně PVC, beton a dlažba. Nemovitost je v dobrém stavu, průběžně udržovaná a není problém ji okamžitě obývat. Výhoda nemovitosti: prostorné a skvěle dispozičně řešeny místnosti, při realizaci půdy lze dům přestavět na devět místností, vlaková i autobusová dostupnost (2 km do Kolína, 60 km do Prahy, 7 km do Poděbrad). V blízkosti dálnice D11 (směr Praha - Hradec Králové). Obec Nová Ves I, kde naleznete obchod se smíšeným zbožím, hostinec a místní školku. V případě zájmu o další informace nebo objednání prohlídky nemovitosti kontaktujte přímo makléře nabídky. Lokalita Bezručova, Nová Ves I - Ohrada Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový koef. Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; K C 0,49 Poloha - jiná část obce, ale bez vlivu; Provedení a vybavení - samostatný dům; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek výrazně; Úvaha zpracovatele ocenění - dům s větším pozemkem; Upravená j. cena Kč/m 2 8 281 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 113,00 m 2 767 m 2 1900000 Kč 16814 Kč/m 2 Název: Prodej rodinného domu 457 m2, pozemek 1 163 m2 Prodej dvougeneračního RD v klidné části obce Velim, vzdálené 7 km od Kolína. Dům stojí na pozemku o CP 1163 m2. RD je po částečné rekonstrukci v 1. podlaží se nachází byt o dispozici 3+1, kde je nově vymalovaná kuchyň, chodba. Ve 2. podlaží byt 2+1 s možností dalšího rozšíření, nová elektrika. K domu náleží garáž, sklep, kůlna, zahradní domek, skleník. Velmi udržovaná zahrada. Vytápění plynovým kotlem, ohřev TUV bojlerem, vlastní studna, kanalizace veřejná. V místě veškerá občanská vybavenost. Více v RK. Financování zajistíme. - 5 -
Lokalita Dvořákova, Velim Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - lepší, žádanější lokalita; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu; www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,37 Upravená j. cena Kč/m 2 7 353 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 157,00 m 2 1163 m 2 3090000 Kč 19682 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6440 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7358 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8281 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7358 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 103,39 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 760744 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 760 744 Kč Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty. Jedná se o objekt řadový vnitřní, morálně opotřebený, s malou zahrádkou, se zdrojem tepla tj. kotlem na tuhá paliva umístěným v obytné místnosti - v chodbě. Překonaná architektura, chybějící údržba domku. V Lázních Bohdaneč 22.9.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4172-61/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 172-61/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 4 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.9.2016 Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713-12 -
Kopie katastrální mapy ze dne 22.9.2016 Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713 - ortofoto - 13 -
Mapa oblasti ze dne 22.9.2016 Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713 Pozemek p.č. 60 v k.ú. č. 705713-14 -