ZNALECKÝ POSUDEK č. 3284/4/2016 O ceně obvyklé Jednotky - bytu č. 1261/11 v obytném domě čp. 1261 postaveném na stavební parcele č. parc. 3451 s podílem na společných částech domu čp. 1261 a stavebním pozemku č. parc. 3451 ve výši 780/14161 z celku v obci a katastrálním území Strakonice. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 9.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 10.1.02016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé za účelem nedobrovolné dražby výše uvedených nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka - byt č. 1261/11 v obytném domě čp. 1261 postaveném na stavební parcele č. parc. 3451 s podílem na společných částech domu a stavebním pozemku ve výši 780/14161 z celku Adresa předmětu ocenění: Kosmonautů 1261 386 01 Strakonice I Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Strakonice Počet obyvatel: 23 020 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.1.2016 za přítomnosti paní Kráslové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice LV č. 11337 a LV č. 9747 Snímek pozemkové mapy k.ú. Strakonice Mapa Strakonic Mapa širšího okolí Strakonic Nabídka realitních kanceláří souměřitelných nemovitostí k prodeji Místní šetření uskutečněné znalcem a informace paní Kráslové pracovnice SBD Strakonice Fotodokumentace pořízená znalcem Literatura vydaná pro oceňování nemovitostí na tržních principech Zbyňkem Zazvonilem, Prof. Albertem Bradáčem a Jiřím Kokoškou 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 11337 Lenka Lazó, bytem Kosmonautů 1261, Strakonice I k celku LV č. 9747 Lenka Lazó, bytem Kosmonautů 1261, Strakonice I k 780/14161 z celku a další spoluvlastníci Omezení vlastnických práv Dle platného LV 11337 ze dne 9.12.2015 v oddíle C - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec předmětnou nemovitost navštívil a prohlédl z venkovní části dne 9.1.2016. Znalec nebyl vpuštěn do bytu i přes skutečnost, že byla dle sdělení po domácím telefonu přítomna dcera povinné. Vlastnice nemovitosti i přes několikerou snahu znalce nezvedala telefon a nereagovala na výzvu emailové zprávy ze dne 6.1.2016, kterou znalec žádal o součinnost na den 9.1.2016. Zaměstnankyně SBD Strakonice paní Kráslová poskytla znalci součinnost a dala informace rozhodné pro ocenění nemovitosti. Znalec pro účely ocenění vychází z místního šetření a informací jednotlivých realitních kanceláří včetně databáze znalce s přibližně souměřitelnými nemovitostmi pro porovnání. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na celkový stav nemovitosti, její stáří, užití nemovitosti, polohu v obci, možnosti přístupu, a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Město Strakonice s počtem obyvatel 23 020 patří mezi větší města na poměry ČR s původním statutem okresního města. Na tomto základě má vybudovánu kompletní infrastrukturu co se týče státní a obecní správy. Taktéž má rozšířenou obchodní síť širokého rozsahu. Zajišťuje zdravotní péči ne jenom pro občany města, ale i pro širší okolí včetně nemocniční péče. Školství je zajištěno od mateřských školek přes základní školství po školství střední, střední odborné a vyšší střední včetně uměleckého zaměření. Město je napojeno na železniční, autobusovou dopravu včetně dálkové a disponuje MHD. Inženýrské sítě jsou v obci vybudovány kompletně včetně ČOV. Nezaměstnanost je na úrovni průměru ČR. Město leží na jedné z hlavních tras z Prahy do Rakouska. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly vytipovány přibližné obdobné nemovitosti v daném městě, se kterými byla předmětná nemovitost porovnána a brán zřetel na její velikost a umístění. Porovnatelné nemovitosti jsou použity pouze jako vodítko pro znalce. Pro porovnání s nabízenými nemovitosti na realitním trhu použil též znalec propočet předmětné nemovitostí administrativní cenou dle platného právního předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 1261/11 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - omezené parkovací možnosti - sídlištní celek 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,090 Koeficient pp = I T * I P = 1,090 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Jednotka - byt č. 1261/11 Obytný dům čp. 1261 Obytný dům byl postaven v roce 1991 a je od této doby užíván. Jedná se o bodový panelový dům typový postavený na základových pasech s jedním technickým podlažím a čtyřmi podlažími obsahujícími byty. V každém obytném patře se nachází 5 bytových jednotek. Dům byl v roce 2012 revitalizován - provedeno zateplení obvodového pláště, výměna oken dřevěných za plastová, stupních portálových dveří. Dále byl revitalizován výtah na evropskou normu. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, je centrálně vytápěn a ohřev TÚV je taktéž z centrálního zdroje. Okolí domu je též upraveno. Jednotka - byt č. 1261/11 Jednotka - byt se nachází ve druhém patře předmětného domu. Jedná se o byt velikosti 1 + 3 s příslušenstvím a obsahuje : chodbu, WC, lázeň, kuchyň, tři pokoje, sklep mimo byt v přízemí domu a balkon, který je určen prohlášením vlastníka jako společný prostor, přístupný pouze z předmětného bytu. Vzhledem k tomu, že znalec nebyl vpuštěn do bytu je předpokládáno, že byt je v původním stavu bez zásadních úprav v běžném technickém stavu a použití. Byt má radiátorové články, kterými je vytápěn s poměrovými měřidly, taktéž je měřena teplá a studená voda. Podlahové krytiny se předpokládají standardní, taktéž zařizovací předměty. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Strakonice Stáří stavby: 25 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 340,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,08 * 1,00 = 12,08 m 2 pokoj: 18,65 * 1,00 = 18,65 m 2 pokoj: 12,16 * 1,00 = 12,16 m 2 pokoj: 12,07 * 1,00 = 12,07 m 2 chodba: 10,44 * 1,00 = 10,44 m 2 WC: 0,98 * 1,00 = 0,98 m 2 lázeň: 2,80 * 1,00 = 2,80 m 2 sklep: 8,75 * 0,80 = 7,00 m 2-5 -
Započítaná podlahová plocha bytu: 76,18 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 25 let: s = 1-0,005 * 25 = 0,875 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,875 = 0,945 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,090 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 340,- Kč/m 2 * 0,945 = 13 551,30 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 76,18 m 2 * 13 551,30 Kč/m 2 * 1,000 * 1,090= 1 125 248,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 125 248,46 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek Stavební parcela zastavěná obytným domem v obci a katastrálním území Strakonice. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci místního významu přes chodníkové těleso. Nachází se v okrajové části města Strakonic, sídlištním celku. V docházkových vzdálenostech je vybudována infrastruktura jak obchodní tak jednotlivé školy a úřady. Jedná se o klidné prostředí bez negativních vlivů. - 6 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,090 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,090 = 1,090 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 000,- 1,090 1 090,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3451 399,00 1 090,00 434 910,- Stavební pozemek - celkem 399,00 m 2 434 910,- Stavební pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 434 910,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 780 / 14 161 Stavební pozemek - zjištěná cena = 23 955,22 Kč - 7 -
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Dále byla předmětná nemovitost porovnána s nemovitostmi, které jsou v současné době inzerovány na realitním trhu a s databázi znalce již realizovaných nemovitostí v daném místě a čase. Dále byl proveden propočet dle platného právního předpisu, který je proveden pro orientaci znalce. Při stanovení obvyklé ceny - hodnoty byl brán v potaz region ve kterém se nemovitost nachází a poloha nemovitosti v obci. Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, vyhodnocení všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzovaných nemovitostí a porovnáním s jednotlivými nemovitostmi navrhuji obvyklou hodnotu nemovitostí takto: Jednotka - byt č. 1261/11 o podlahové výměře 78 m 2 s podílem na společných částech domu čp. 1261 a stavební parcely č. parc. 3451 ve výši 780/14161 z celku stanovuji hodnotu za jeden metr čtverečný 16 000,- Kč 78 m 2 * 16 000,- = 1 248 000,- Kč Obvyklou hodnotu navrhuji na Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetosmtisíckorunčeských. V Hradci Králové 10.1.02016 1 248 000,- Kč Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3284/4/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3284/4/2016. - 8 -