Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 144/2014 O obvyklé ceně podílu 1/4 nemovitosti - pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 310/2 v katastrálním území Zruč, obec Zruč-Senec, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV č. 148. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Marcela Benešová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ ve Zruči-Senci. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 1378/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 17.10.2014 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 20.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/4 nemovitosti - pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 310/2 v katastrálním území Zruč, obec Zruč-Senec, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV č. 148. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Zruč-Senec 330 08 Zruč-Senec Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Zruč-Senec Katastrální území: Zruč Počet obyvatel: 3 063 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.10.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 14.10.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 148; - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informací získaných na OÚ ve Zruči-Senci; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je podíl 1/4 nemovitosti - pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 310/2 v katastrálním území Zruč, obec Zruč-Senec, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV č. 148. Pozemek PK parc.č. 310/2 - je pozemkem zemědělským nacházející se v lánu zemědělských pozemků cca 700m severovýchodně o nejblíže zastavěného území obce Zruč-Senec, okr. Plzeňsever. Pozemek je rovinatý. Ke dni místního šetření se na pozemku nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. Pozemek je bonitován v celé své výměře. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek PK parc.č. 310/2 - podíl 1/4 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Ocenění a) Pozemek PK parc. č. 310/2 - podíl 1/4 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 100-250 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 120 % Celková úprava ceny: 120,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] PK 310/2 43 311 20 314,00 7,82 120,00 17,20 349 400,80 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 20 314,00 m2 349 400,80 Pozemek PK parc. č. 310/2 - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet = 349 400,80 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemek PK parc. č. 310/2 - podíl 1/4 - zjištěná cena = 87 350,20 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/4 nemovitosti a) Pozemek PK parc.č. 310/2 - podíl 1/4 = 87 350,- Kč Administrativní cena 1/4 nemovitosti činí celkem 87 350,- Kč - 3 -
2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastrálním území Zruč je 4,66 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1 K prodeji - Nabízíme k prodeji pozemky ve vesnici Žichlice, okr. Plzeň-sever. Celková rozloha pozemků je 3 975 m². Žichlice je vesnice v jihovýchodní části okresu Plzeň-sever, část obce Hromnice. Nabídková cena: 15,00 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Plzeň-sever; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravená jednotková cena: na 13,50 Kč/m2. 2 Nabízíme prodej zemědělských pozemků (orná půda) v katastrálním území Česká Bříza, obec Česká Bříza, okres Plzeň Sever. Jedná se o pozemky o výměře 10 4677 m2. Více informací u makléře. Nabídková cena 14,85 Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Plzeň-sever; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravená jednotková cena: na 12,60 Kč/m2. - 4 -
3 Nabízíme prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Kralovice u Rakovníka, okres Plzeňsever. Pozemek má celkovou výměru 24 001 m2. Pozemek je vhodný k zemědělským účelům. Nabídková cena 13,- Kč/m2. Jedná se o srovnatelnou lokalitu okresu Plzeň-sever; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravená jednotková cena: na 11,70 Kč/m2. Jedná se o realitní inzerci. Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené (o 10 až 20%). Proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu 10%. Vyhodnocení: Cenový rozptyl zemědělských pozemků v kú. Zruč a blízkém okolí je mezi 11,70 až 13,50 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu oceňovaných zemědělských pozemků stanovuji váženým průměrem z intervalu rozpění srovnatelných nemovitostí na: 12,60 Kč/m 2. Celková výměra zemědělského pozemku PK parc.č. 310/2 je: 20314m2. Výpočet: 20314m2 x 12,60 Kč/m2 = 255.956,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 256.000,- Kč Srovnávací hodnota podílu 1/4 nemovitosti celkem: Výslednou obvyklou hodnotu velmi výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/4 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 256.000,- Kč / 4 x 0,80 = 51.200,- Kč. 0,8... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti 51.000,- Kč - 5 -
Rekapitulace Administrativní cena 1/4 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/4 nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 87.350,- Kč 51.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/4 nemovitosti pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 310/2 v katastrálním území Zruč, obec Zruč-Senec, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV č. 148, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever, podle tohoto odhadu k datu ocenění 17.10.2014 po zaokrouhlení na: 51.000,- Kč. - 6 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/4 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 310/2 v katastrálním území Zruč, obec Zruč-Senec, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV č. 148, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever, podle tohoto odhadu k datu ocenění 17.10.2014 po zaokrouhlení na: 51.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/4 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 310/2 v katastrálním území Zruč, obec Zruč-Senec, okres Plzeň-sever, zapsáno na LV č. 148, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Plzeň-sever, podle tohoto odhadu k datu ocenění 17.10.2014 po zaokrouhlení na: Slovy : padesátjednatisíc korun českých 51.000,- Kč. V Hlučíně, 20.10.2014 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 144/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 144/2014. E. Seznam příloh 1. Ortofotomapa - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 7 -
Ortofotomapa - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Pozemek PK parc.č. 310/2 v k.ú. Zruč, okr. Plzeň-sever. OZN.: Pozemek PK parc.č. 310/2 v k.ú. Zruč, okr. Plzeň-sever. - 17 -