ZNALECKÝ POSUDEK č. 218-46/13 o tržní ceně nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 1094, stojící na pozemku parc. č. 2854 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 2853/1, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859 a 2860/1, vše zapsáno na LV 2197 v katastrálním území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek. jako aktualizace znaleckého posudku č. 192-20/13 ze dne 27.2.2013 Objednatel posudku: Moravskoslezský kraj 28.října 2771/117 702 18 Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny pro prodej nemovitosti v dražbě Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.8.2013 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300 www.ocenovani-nemovitost.cz Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran včetně příloh a předává se ve dvojím vyhotovení. V Havířově, 5.8.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem tohoto znaleckého posudku je Stanovit tržní cenu nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 1094, stojící na pozemku parc. č. 2854 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 2853/1, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859 a 2860/1, vše zapsáno na LV 2197 v katastrálním území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.8.2013 za účasti Ing. Miroslava Polácha. Město Frýdek-Místek nemá zpracovanou aktuální cenovou mapu pozemků. 3. Podklady pro vypracování posudku Znalecký posudek č. 192-20/13 mnou vyhotovený dne 27.2.2013 Informace o nemovitostech z databáze www.cuzk.cz ke dni 5.8.2013 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Frýdek-Místek Katastrální území: Frýdek (634956) List vlastnictví číslo: 2197 Vlastník: Moravskoslezský kraj 28. října 2771/117, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 18 5. Dokumentace a skutečnost Byla provedena prohlídka na místě samém. Stav nemovitosti je od prohlídky provedené dne 22.2.2013 beze změn. 6. Omezení vlastnického práva - Věcná břemena - podle informací z databáze www.cuzk.cz vázne na oceňovaný pozemek parc. č. 2855 věcné břemeno uložení a užívání horkovodní přípojky na části pozemku. - Zástavní práva podle informací z databáze www.cuzk.cz není k oceňovaným nemovitostem zřízeno zástavní právo 2
7. Celkový popis nemovitosti Umístění v obci: Oceňovaná nemovitost se nachází u ulice Potoční ve Frýdku-Místku poblíž vlakového nádraží na rovinatém pozemku. Přístup k nemovitosti je z ulice Potoční po zpevněné asfaltové komunikaci. Informace o nemovitosti: Jedná se o objekt bývalé střední školy oděvní a obchodně podnikatelské. Budova je částečně podsklepena a má 3 nadzemní podlaží. V době ocenění není budova využívána, provoz školy byl ukončen v roce 2012. Kolem budovy je zrealizována sadová úprava, která sloužila jako oplocené hřiště a zahrada pro potřeby školy. Objekt je napojen na stávající inženýrské sítě. Dle územního plánu jsou předmětné nemovitosti součástí plochy OV, tj. plochy občanského vybavení veřejné infrastruktury. 3
B. Posudek I Ocenění časovou cenou podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. Sb. o oceňování majetku. Popisy objektů a) Objekty 1) Budova školy Informace o nemovitosti: Budova je částečně podsklepena a má tři nadzemní podlaží. Dispoziční uspořádání původní budovy: 1.PP tělocvična 12,67 5,69 = 72,09 m 2 sprchy 3,56 2,02 = 7,19 m 2 chodba 17,87 2,09 + 2,82 1,85-0,85 2,06 + 1,78 3,69 = 47,38 m 2 sklad zeleniny 3,30 5,95 = 19,64 m 2 výměníková stanice 5,89 6,86 = 40,41 m 2 uhelna 3,96 5,95 = 23,56 m 2 sklad 2,32 4,28 = 9,93 m 2 šatny 1,46 4,25 = 6,21 m 2 WC 1,42 1,62 = 2,30 m 2 šatny 5,60 10,67 = 59,75 m 2 1.NP 4 288,46 m 2 vrátnice 1,76 2,43 = 4,28 m 2 zádveří 3,50 1,63 = 5,71 m 2 chodba 4,46 1,52 + 10,19 2,24-0,89 2,24 + 1,77 3,82 = 34,37 m 2 WC muži 0,87 1,78 = 1,55 m 2 WC ženy 1,37 1,62 + 2,84 2,82 = 10,23 m 2 šatna kuchyň 2,56 4,93 = 12,62 m 2 kancelář vedoucí jídelny 1,77 4,16 = 7,36 m 2 učebna č. 1 10,82 5,80 = 62,76 m 2 učebna č. 2 5,75 10,86 = 62,45 m 2 sklad bufet 6,74 1,58 = 10,65 m 2 bufet 2,55 4,42 = 11,27 m 2 učebna č. 3 6,06 7,07 = 42,84 m 2 chodba kuchyně 6,02 2,23 = 13,42 m 2 kuchyně 5,61 6,02 = 33,77 m 2
2.NP 3.NP výdej + umývárna 6,11 4,51 = 27,56 m 2 zádveří kuchyně 1,50 1,76 = 2,64 m 2 jídelna 7,54 6,11 + 6,52 12,16 = 125,35 m 2 sklad potravin 2,67 4,59 = 12,26 m 2 úklid - chodba 0,95 3,31 = 3,14 m 2 úklid - výlevka 1,74 1,05 = 1,83 m 2 úklid - WC 1,18 2,46 = 2,90 m 2 488,96 m 2 chodba 2,07 2,37 + 15,97 2,26 + 13,41 1,88 + 3,24 1,03 = 69,54 m 2 WC muži 1,29 2,84 + 1,41 0,94 + 1,43 3,67 + 1,38 1,79 = 12,71 m 2 správa výpoč. Techniky 2,55 5,12 = 13,06 m 2 kabinet 3,18 4,01 = 12,75 m 2 kabinet č. 4 3,14 4,03 = 12,65 m 2 kabinet č. 5 3,15 4,04 = 12,73 m 2 kabinet č. 6 3,17 4,06 = 12,87 m 2 chodba 1,51 3,03 = 4,58 m 2 učebna č. 4 6,01 9,77 = 58,72 m 2 sborovna 3,07 1,92 + 2,41 3,08 = 13,32 m 2 kabinet č. 2 2,55 4,73 = 12,06 m 2 učebna č. 5 4,49 6,36 = 28,56 m 2 učebna č. 6 5,94 6,36 = 37,78 m 2 kabinet č. 1 2,31 4,67 = 10,79 m 2 učebna č. 7 6,18 9,33 = 57,66 m 2 chodba 6,64 2,21 = 14,67 m 2 knihovna 6,17 6,31 = 38,93 m 2 studovna 6,16 3,47 = 21,38 m 2 správce ICT 3,88 6,53 = 25,34 m 2 WC ženy 4,72 2,83 = 13,36 m 2 WC ženy 5,11 2,67 = 13,64 m 2 497,10 m 2 chodba 2,07 2,49 + 16,00 2,24 + 1,79 1,91 = 44,41 m 2 WC ženy 4,71 2,88 = 13,56 m 2 kabinet č. 8 2,52 5,11 = 12,88 m 2 chodba 2,08 2,92 = 6,07 m 2 kabinet č. 7 2,93 3,81 = 11,16 m 2 učebna č. 9 9,78 6,00 = 58,68 m 2 učebna č. 10 6,00 12,88 = 77,28 m 2 kabinet č. 11 2,57 4,74 = 12,18 m 2 učebna č. 11 6,38 4,53 = 28,90 m 2 učebna č. 12 5,73 6,42 = 36,79 m 2 5
kabinet č. 10 2,43 4,73 = 11,49 m 2 učebna č. 13 10,12 6,17 = 62,44 m 2 sklad učebnic 2,77 6,20 = 17,17 m 2 chodba 2,05 2,70 = 5,54 m 2 učebna č. 14 6,21 10,12 = 62,85 m 2 kabinet 4,06 2,72 = 11,04 m 2 WC ženy 2,66 5,04 = 13,41 m 2 WC muži 1,29 2,88 + 1,43 0,94 + 1,45 1,96 + 1,65 2,83 = 12,57 m 2 498,42 m 2 Dispoziční uspořádání přístavby: 1.PP šatny 6,96 8,24 = 57,35 m 2 schodiště 6,72 3,00 = 20,16 m 2 zádveří 1,88 1,38 = 2,59 m 2 šatny 6,72 9,41 = 63,24 m 2 1.NP 2.NP 143,34 m 2 chodba + schodiště 6,69 3,01 = 20,14 m 2 učebna č. 15 6,46 9,39 = 60,66 m 2 chodba 1,40 4,97 = 6,96 m 2 kancelář zástupce řed. 4,77 4,90 = 23,37 m 2 kancelář ředitele 4,43 6,45 = 28,57 m 2 139,70 m 2 chodba + schodiště 7,26 3,01 = 21,85 m 2 učebna č. 16 (ICT) 9,37 6,45 = 60,44 m 2 chodba 1,69 4,22 = 7,13 m 2 archiv ekonomický 4,03 4,65 = 18,74 m 2 učebna č. 17 6,44 5,17 = 33,29 m 2 141,45 m 2 3.NP chodba + schodiště 7,06 3,03 = 21,39 m 2 učebna č. 19 6,45 9,35 = 60,31 m 2 učebna č. 18 (ICT) 9,38 6,45 = 60,50 m 2 142,20 m 2 Podlahová plocha celkem 2339,63 m 2 Hrubá užitková plocha 2002,02 m 2 Čistá užitková plocha 1386,10 m 2 6
Konstrukce a vybavení: Objekt je založen zčásti na pásech a zčásti na pilotách, svislé nosné konstrukce jsou zděné cihelné nebo montované z blokopanelů. Stropy jsou železobetonové s rovným podhledem Stropy v přístavbě jsou montované ze stropních nosníků spirol. Střecha je plochá s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní úpravy stěn jsou vápenné štukové omítky, vnější úprava povrchů je vápenná omítka. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v přístavbě jsou dřevěná zdvojená. Schodiště jsou dvouramenné železobetonové, s mezipodestami a ocelovým zábradlím, se stupni z teraca. Podlahy jsou PVC nebo keramická dlažba. Dveře jsou hladké v ocelových zárubních. Vytápění je dálkové s rozvody v mědi a deskovými radiátory, vybavení kotelny je výměníková stanice. Rozvod vody je ve studené i teplé. Elektroinstalace je světelná i motorová, vnitřní kanalizace svedena do veřejné kanalizace. Je nainstalováno zabezpečovací uařízení. Stáří, opotřebení: Na základě podkladů dohledaných v archívu je původní objekt užíván od roku 1900. Stáří původní části budovy je 113 let. V roce 1984 byla provedena celková rekonstrukce objektu a postavena přístavba učebního bloku. V letech 1999 až 2010 byly prováděny rekonstrukce a modernizace objektu - celková rekonstrukce elektroinstalace, ústředního vytápění, střešní krytiny, části sociálních zařízení a podlah, výměna původních oken za plastová apod. Technický stav celého objektu odpovídá stáří, použitým materiálům a pravidelné údržbě. Při prohlídce nebyly zjištěno žádné vady u prvků dlouhodobé životnosti. b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 2197 Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.1.1) Budova školy 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: C. školy, university a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1263 Školy, univerzity a budovy pro výzkum Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.17.1 budovy školy Koeficient změny ceny stavby: 2,076 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP - původní 3,05 m 13,4 7,45+2 2,7 1,9+18,8 10,4+11,5 7 budova,3 = 389,56 m 2 1.NP - původní 4,05 m 44,24 13,46+1,57 17,03+4,46 0,3+2 2, budova 45 1,6 = 631,39 m 2 2.NP - původní 4,10 m budova 44,24 13,46+1,57 17,03+4,46 0,3 = 623,55 m 2 7
Název Výška Zastavěná plocha 3.NP - původní 4,05 m budova 44,24 13,46+1,57 17,03+4,46 0,3 = 623,55 m 2 1.PP - přístavba 3,65 m 23,14 7,70 = 178,18 m 2 1.NP - přístavba 3,65 m 23,14 7,70 = 178,18 m 2 2.NP - přístavba 3,65 m 23,14 7,70 = 178,18 m 2 3.NP - přístavba 3,65 m 23,14 7,70 = 178,18 m 2 Součet: 29,85 m 2 980,77 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,83 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 372,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.PP - původní 3,05 (13,4 7,45+2 2,7 1,9+18,8 10,4+11,5 7,3) budova = 1 188,16 m 3 1.NP - původní budova 4,05 (44,24 13,46+1,57 17,03+4,46 0,3+2 2,45 1,6) = 2 557,11 m 3 2.NP - původní 4,10 (44,24 13,46+1,57 17,03+4,46 0,3) budova = 2 556,54 m 3 3.NP - původní 4,05 (44,24 13,46+1,57 17,03+4,46 0,3) budova = 2 525,36 m 3 1.PP - přístavba 3,65 23,14 7,70 = 650,35 m 3 1.NP - přístavba 3,65 23,14 7,70 = 650,35 m 3 2.NP - přístavba 3,65 23,14 7,70 = 650,35 m 3 3.NP - přístavba 3,65 23,14 7,70 = 650,35 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 11 428,57 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací bez izolace 7,30 % Podstandardní 77 % s izolací Standardní 23 % 2. Svislé konstrukce zděné cihelné 19,20 % Standardní 77 % montované Standardní 23 % 3. Stropy ŽB s rovným podhledem 11,10 % Standardní 77 % montované spiroly Standardní 23 % 4. Krov, střecha plochá střecha 6,20 % Standardní 77 % dvouplášťová plochá střecha Standardní 23 % 5. Krytiny střech živičná svařovaná 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenná omítka/břizolit 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 1,80 % Standardní 10. Schody monolitické se stupni z teraca 3,10 % Standardní 11. Dveře hladké plné 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová 5,20 % Nadstandardní 77 % dřevěná zdvojená Standardní 23 % 14. Povrchy podlah PVC, ker. dlažba, textilní 2,20 % Standardní 95 % PVC, dlažba Standardní 5 % 15. Vytápění dálkové 4,10 % Standardní 8
Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 16. Elektroinstalace světelná a třífázová 5,00 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod ve studené i teplé 2,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace ze všech hyg. zařízení 2,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,30 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody centrální ohřev 1,60 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadla, WC, pisoáry 3,40 % Standardní 24. Výtahy 1,00 % Nevyskytuje se 25. Ostatní hydranty, rozvod telefonu apd. 6,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 7,30 % 77 % 0,0304 13. Okna 0,54 5,20 % 77 % + 0,0216 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 22. Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 24. Výtahy 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9602 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 538, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9377 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8483 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9602 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0760 Základní jednotková cena upravená: = 4 156,73 Kč/m 3 Základní cena upravená: 11 428,57 m 3 4 156,73 Kč/m 3 = 47 505 479,78 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací podstandardní 77 % 113 / (113 + 37) 100 = 75,333 % 75,333 % 7,30 % 77 % 0,46 / 0,9602 + 2,029 % 1. Základy včetně zemních prací standardní 23 % 30 / (30 + 37) 100 = 44,776 % 44,776 % 7,30 % 23 % / 0,9602 + 0,783 % 2. Svislé konstrukce standardní 77 % 113 / (113 + 37) 100 = 75,333 % 75,333 % 19,20 % 77 % / 0,9602 + 11,599 % 2. Svislé konstrukce standardní 23 % 30 / (30 + 37) 100 = 44,776 % 44,776 % 19,20 % 23 % / 0,9602 + 2,059 % 3. Stropy standardní 77 % 113 / (113 + 37) 100 = 75,333 % 9
75,333 % 11,10 % 77 % / 0,9602 + 6,706 % 3. Stropy standardní 23 % 30 / (30 + 37) 100 = 44,776 % 44,776 % 11,10 % 23 % / 0,9602 + 1,191 % 4. Krov, střecha standardní 77 % 113 / (113 + 37) 100 = 75,333 % 75,333 % 6,20 % 77 % / 0,9602 + 3,745 % 4. Krov, střecha standardní 23 % 30 / (30 + 37) 100 = 44,776 % 44,776 % 6,20 % 23 % / 0,9602 + 0,665 % 5. Krytiny střech standardní 30 / (30 + 37) 100 = 44,776 % 44,776 % 2,10 % / 0,9602 + 0,979 % 6. Klempířské konstrukce standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 0,60 % / 0,9602 + 0,375 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 30 / (30 + 35) 100 = 46,154 % 46,154 % 6,90 % / 0,9602 + 3,317 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 3,10 % / 0,9602 + 1,937 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 50 % 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,80 % 50 % / 0,9602 + 0,703 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 30 % 10 / (10 + 30) 100 = 25,000 % 25,000 % 1,80 % 30 % / 0,9602 + 0,141 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 20 % 3 / (3 + 37) 100 = 7,500 % 7,500 % 1,80 % 20 % / 0,9602 + 0,028 % 10. Schody standardní 77 % 113 / (113 + 37) 100 = 75,333 % 75,333 % 3,10 % 77 % / 0,9602 + 1,873 % 10. Schody standardní 23 % 30 / (30 + 37) 100 = 44,776 % 44,776 % 3,10 % 23 % / 0,9602 + 0,332 % 11. Dveře standardní 30 / (30 + 30) 100 = 50,000 % 50,000 % 3,20 % / 0,9602 + 1,666 % 13. Okna nadstandardní 77 % 4 / (4 + 37) 100 = 9,756 % 9,756 % 5,20 % 77 % 1,54 / 0,9602 + 0,627 % 13. Okna standardní 23 % 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 5,20 % 23 % / 0,9602 + 0,747 % 14. Povrchy podlah standardní 95 % 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 2,20 % 95 % / 0,9602 + 1,306 % 14. Povrchy podlah standardní 5 % 10
3 / (3 + 37) 100 = 7,500 % 7,500 % 2,20 % 5 % / 0,9602 + 0,009 % 15. Vytápění standardní 77 % 9 / (9 + 31) 100 = 22,500 % 22,500 % 4,10 % 77 % / 0,9602 + 0,740 % 15. Vytápění standardní 23 % 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 4,10 % 23 % / 0,9602 + 0,737 % 16. Elektroinstalace standardní 77 % 14 / (14 + 26) 100 = 35,000 % 35,000 % 5,00 % 77 % / 0,9602 + 1,403 % 16. Elektroinstalace standardní 23 % 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 5,00 % 23 % / 0,9602 + 0,898 % 17. Bleskosvod standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 0,30 % / 0,9602 + 0,187 % 18. Vnitřní vodovod standardní 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 2,20 % / 0,9602 + 1,718 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 2,10 % / 0,9602 + 1,312 % 21. Ohřev vody standardní 9 / (9 + 21) 100 = 30,000 % 30,000 % 1,60 % / 0,9602 + 0,500 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50 % 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 3,40 % 50 % / 0,9602 + 1,062 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 50 % 3 / (3 + 37) 100 = 7,500 % 7,500 % 3,40 % 50 % / 0,9602 + 0,133 % 25. Ostatní standardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 6,20 % / 0,9602 + 1,076 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 52,576 % Odpočet opotřebení: 47 505 479,78 Kč 52,576 % 24 976 481,05 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 22 528 998,73 Kč Budova školy zjištěná cena: 22 528 998,73 Kč b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 2197 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Frýdek-Místek. 11
28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: + 2 % 1,020 Koeficient změny cen staveb K i : 2,076 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 2854 835 500, 1 058,7600 884 064,60 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 5 % Úprava celkem: + 2 % 1,020 Koeficient změny cen staveb K i : 2,076 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ]základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha - 2853/1 744 500, 423,5040 315 086,98 zeleň ostatní plocha - 2855 965 500, 423,5040 408 681,36 zeleň ostatní plocha - 2856 1 286 500, 423,5040 544 626,14 zeleň ostatní plocha - 2857 516 500, 423,5040 218 528,06 zeleň ostatní plocha - 2858 842 500, 423,5040 356 590,37 zeleň ostatní plocha - 2859 399 500, 423,5040 168 978,10 zeleň ostatní plocha - 2860/1 707 500, 423,5040 299 417,33 sportoviště a rekreační plocha Součet: 5 459 2 311 908,34 Součet cen všech typů pozemků: = 3 195 972,94 Kč Pozemky na LV číslo 2197 zjištěná cena: 3 195 972,94 Kč 12
C. Posudek II Ocenění cenovým porovnáním Pro stanovení obvyklé ceny pozemku byla použita komparativní metoda na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi, obecními a městskými úřady a hlavně na základě porovnání uskutečněných prodejů nemovitostí svým charakterem, velikostí a lokalitou srovnatelných s oceňovanou nemovitostí. Ocenění nemovitosti je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Tato metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Bylo zjištěno snížení inzerované ceny u srovnávacího objektu č. 2 (areál bývalé školy). Pracovní část; Cena Koef. zdroje Cena p. Váha SJTC Si Použité PP JTC Si I Si SJTC Si č. RD inform. koef informace váha SJTC Si Kč - Kč m 2 Kč/m 2 - Kč/m 2 - Kč/m 2 1 4 900 000 1 4 900 000 1 199 4087 0,5061 8076 1 8076 8076 2 5 400 000 0,85 4 590 000 4 000 1148 0,4297 2672 1 2672 2672 3 6 625 000 0,85 5 631 250 1 000 5631 0,5913 9523 1 9523 9523 4 3 465 000 0,85 2 945 250 660 4463 0,4713 9469 1 9469 9469 5 1 850 000 1 1 850 000 320 5781 0,5457 10594 1 10594 10594 6 4 000 000 0,9 3 600 000 2 050 1756 0,5292 3318 1 3318 3318 Počet hodnot celkem c ks 6 Počet hodnot použitých n ks 6 Prostý průměr všech SJTC pp Kč/m 2 7275 Minimum použitých hodnot SJTC min Kč/m 2 2672 Vážený průměr použitých hodnot SJTC průměr Kč/m 2 7275 Maximum použitých hodnot SJTC max Kč/m 2 10594 Střední odchylka - směrodatná odchylka z náhodného výběru s Kč/m 2 3119 Průměr minus směrodatná odchylka SJTC -s Kč/m 2 4156 Průměr plus směrodatná odchylka SJTC +s Kč/m 2 10394 Celkový index oceňované nemovitosti I O - 0,82 PP oceňované nemovitosti PP S m 2 2340,00 13
Výpočet jednotkových tržních cen oceňované nemovitosti JTC minimální JTC min Kč/m 2 2193 JTC - průměr minus s JTC -s Kč/m 2 3410 JTC průměr JTC průměr Kč/m 2 5970 JTC - průměr plus s JTC +s Kč/m 2 8529 JTC maximální JTC max Kč/m 2 8694 Cena oceňované nemovitosti včetně pozemku a příslušenství Minimální C min Kč 5 131 620 Průměr minus s C -s Kč 7 979 400 Průměr C průměr Kč 13 969 800 Průměr plus s C +s Kč 19 957 860 Maximální C max Kč 20 343 960 D. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná cenovým porovnáním Odhad obvyklé ceny: 22 529 000, Kč 3 195 970, Kč 25 724 970, Kč 13 969 800, Kč 13 970 000, Kč 14
E. Závěr Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí objektu občanské vybavenosti č.p. 1094, stojící na pozemku parc. č. 2854 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 2853/1, 2854, 2855, 2856, 2857, 2858, 2859 a 2860/1, vše zapsáno na LV 2197 v katastrálním území Frýdek, obec a okres Frýdek-Místek ke dni 5.8.2013 je 13 970 000, Kč Cena slovy: třináctmilionůdevětsetsedmdesátttisíc Kč V Havířově, 5.8.2013 Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr. 735/09, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 218-46/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 35-2013 podle připojené likvidace. Seznam příloh: Příloha č. 1: Fotodokumentace ( 1 list ) 15
FOTODOKUMENTACE 16