- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2971-283/2016 a) o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 na pozemku parc.č. 893/60, v katastrálním území Dražůvky, obci Dražůvky, okrese Hodonín (LV č.181) b) o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši 1/3) pozemku parc.č. 893/60, v katastrálním území Dražůvky, obci Dražůvky, okrese Hodonín (LV č.181) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 098 EX 00774/11 Podle stavu ke dni 6. 5. 2016 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne 19. 5. 2016
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu podle platného cenového předpisu a odhadnout cenu obvyklou nemovité věci (spoluvlastnický podíl), ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemek Okres: Hodonín Obec: Dražůvky Katastrální území: Dražůvky 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 181 pro k.ú. Dražůvky ze dne 21. 3. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Usnula sp.zn. 098 EX 00774/11-074 ustanovení znalce ze dne 26.4.2016. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 181 ke dni 9. 5. 2016 zapsán: Nejedlová Lucie Ing., Stavbařů 376/9, Liberec V-Kristiánov, 46005 Liberec podíl 1/3 Nitka Martin, Emila Filly 1105/14, Mariánské Hory, 70900 Ostrava podíl 1/3 Režňáková Jitka, Kachlíkova 882/4, Bystrc, 63500 Brno podíl 1/3 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Nitka Martin blíže viz LV v příloze
5. Celkový popis nemovitosti - 3 - Oceňovaný pozemek je situován v okrese Hodonín, v obci Dražůvky, cca 300 m jižně vzdušnou čarou od zastavěného území, v lánu pole. Jedná se o zemědělský pozemek, na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Dle Výpisu z KN ke dni 21. 3. 2016 se jedná o pozemek parc.č. 893/60 ve zjednodušené evidenci. Po obnově katastrálního aparátu (OO-2/2015-738) se jedná o pozemek parc.č. 893/135 orná půda o výměře 3 596 m 2. 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 181
B. Posudek I) Ocenění dle cenového předpisu - 4 - Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělský pozemek Adresa předmětu ocenění: Dražůvky 696 33 Dražůvky Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Dražůvky Katastrální území: Dražůvky Počet obyvatel: 274 Ocenění pozemku Pozemek parc.č. 893/60 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] 893/60 00850 3 596,00 10,08 20,00 12,10 43 511,60 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 3 596,00 m 2 43 511,60 Pozemek parc.č. 893/60 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 43 511,60 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemek parc.č. 893/60 - zjištěná cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 Pozemek parc.č. 893/60 - zjištěná cena spoluvl. podílu ve výši 1/3 činí zaokrouhleno = 14 503,87 Kč 14 500,- Kč
- 5 - II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se na Hodonínsku běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci (na Hodonínsku) se nabízí obdobné pozemky v rozmezí cca 18 27,- Kč/m 2. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2
- 6 - Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 objektivizační koeficient, názor znalce (lokalita, velikost, možnost využití) výsledná cena za m 2 pozemek 1 Dubňany, okr. Hodonín 45 400 0,85 1 814 21 1,05 22,34 pozemek 2 Žarošice, okr. Hodonín 97 000 0,85 5 385 15 0,95 14,55 pozemek 3 Kyjov, okr. Hodonín 98 000 0,85 3 600 23 1,00 23,14 pozemek 4 Mouchnice, okr. Hodonín 98 000 0,85 5 441 15 0,95 14,54 pozemek 5 Lovčice, okr. Hodonín 155 500 0,85 7 034 19 0,90 16,91 průměrná indexovaná hodnota 18,30 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 18 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 3 596 18 64 728 Srovnávací hodnota pozemku parc.č. 893/60 celkem 64 728,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 80% z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/3: 64 728,- Kč 21 576 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 (zaokrouhleno): 17 260,80 Kč 17 260,- Kč
- 7 - C. Rekapitulace a) Cena (spoluvlastnického podílu ve výši 1/3) zjištěná dle cenového předpisu - pozemku parc.č. 893/60, v katastrálním území Dražůvky, obci Dražůvky, okrese Hodonín (LV č.181) činí: slovy: dvě-stě-osmdesát-jeden-tisíc-korun-českých 14 500,- Kč b) Cena obvyklá (spoluvlastnického podílu ve výši 1/3) pozemku parc.č. 893/60, v katastrálním území Dražůvky, obci Dražůvky, okrese Hodonín (LV č.181) 17 260,- Kč slovy: sedmnáct-tisíc-dvě-stě-šedesát-korun-českých c) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 19. 5. 2016 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2971-283/2016 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších vztahů Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpis z KN LV č. 181
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 9 -
- 10 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek pole, Dubňany, okr. Hodonín Cena: 45 400,- Kč Velikost pozemku: 1 814 m 2 Pozemky v jednom půdním bloku o celkové výměře 1.814 m². Polnosti se nacházejí na okraji města Dubňany, okres Hodonín. Přístup zajištěn ze silnice č. 432 spojující město Dubňany a Svatobořice-Mistřín. Nemovitá věc č. 2 Pozemek pole, Žarošice, okr. Hodonín Cena: 97 000,- Kč Velikost pozemku: 5 385 m 2 Dva rovinné zemědělské pozemky v katastrálním území Žarošice o celkové výměře 5385 m2. V současné době jsou oba pozemky obhospodařovány s nájemním vztahem, nachází se v LPIS -možnost dotace. Na katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny jako orná půda..nemovitá věc č. 3 Pozemek pole, Kyjov, okr. Hodonín Cena: 98 000,- Kč Velikost pozemku: 3 600 m 2 Zemědělský pozemek o celkově výměře 5 937 m2 v k.ú Kyjov. Pozemek je veden na katastru jako orná půda. Nemovitá věc č. 4 Pozemek pole, Mouchnice, okr. Hodonín Cena: 98 000,- Kč Velikost pozemku: 5 441 m 2 Pozemky o celkové výměře 5441m2. Pozemky jsou vedeny jako ostatní plocha a část 862m2 je vedena jako orná půda. Pozemky jsou zapsány v katastrálním území Mouchnice, okres Hodonín. Nemovitá věc č. 5 Pozemek pole, Lovčice, okr. Hodonín Cena: 755 500,- Kč Velikost pozemku: 7 034 m 2 Orná půda 7034 m2, v k.ú. Lovčice u Kyjova. Jedná se o jednu parcelu, šíře 25 m.