Znalecký posudek č. 1672 / 01-01 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt v družstevním vlastnictví bez možnosti garážování v současném stavu Stanovení obvyklé ceny členských práv a povinností vztažených k bytové jednotce č.345/1 pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 345/1, LV č. 424, s podílem na společných částech domu čp.345 na pozemku: pozemek parc.č. 653, LV č. 424 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1233211 Kat. území Střížkov Ulice Varnsdorfská č.p. 345 Část obce dle LV 424 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 182 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka pozemek parc.č. 653 Zpracováno pro Bytové družstvo Varnsdorfská 345-190 00 Praha 9, Varnsdorfská 345 Bytové družstvo Varnsdorfská 345-190 00 Praha 9, Varnsdorfská 345 dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 10.1.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 4.1.2012 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 4.1.2012 Počet stran textu 7 Počet příloh 3 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 51.12 m 2 33 000 Kč/m 2 1 687 000 Kč Sklepy a komory 2.51 m 2 20 000 Kč/m 2 50 200 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 750 000 Kč Jeden milion sedmsetpadesát tisíc Kč 1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka bytové jednotky č.1 protějšího obdobného bytového domu čp.330. Jedná se o standardní malý byt 3+1 (nebo 3+kk) s příslušenstvím v domě panelové technologie, na sídlišti Prosek, na jihozápadním okraji hl.města Prahy kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - velmi dobrá dostupnost stanice metra - dle sdělení zástupců družstva anuita splacená záporné faktory: - poloha v domě v 1.NP - panelová technologie domu, lokalita sídliště - družstevní vlastnictví, není možnost převodu do osobního vlastnictví, není prohlášení vlastníka - větší dopad poklesu cen nemovitostí Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) dům není rozdělen na jednotky, není prohlášení vlastníka k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva dům není rozdělen na jednotky, není prohlášení vlastníka jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. dům není rozdělen na jednotky, není prohlášení vlastníka nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu kupní smlouva V11 12392/1998 nebyla k dispozici 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 424, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 4.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 4.1.2012 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 424, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 4.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Střížkov. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Střížkov se nachází na severním okraji Hlavního města Praha v městské části Praha 8 a 9. Jedná se převážně o lokalitu bydlení v panelových bytových domech postavených v letech 1966-1977 v rámci tzv.severního města, s veškerou základní občanskou a technickou vybaveností. Dobrá dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou stanicí metra C Střížkov. Není přímá dostupnost přírody, pouze Park přátelství v centru Proseka, Ďáblický háj se nachází na severním okraji Kobylis. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Objekt bydlení je situovaný v klidné stabilizované části souboru panelových bytových domů v severní části sídliště. Je postavený podél slepé ulice Varnsdorfská, přístupné z hlavní ulice Lovosická ulicí Českolipskou a Novoborskou. Dobrá je dostupnost stanice metra Střížkov (cca 500m 10 min chůze), polikliniky a obchodního střediska. Od ulice je blok domů oddělený zeleným pásem. Za domem se nachází zelená pěší zóna se vzrostlými stromy. Pozemky jsou rovinné. Parkování je omezeně možné pouze na kolmých a podélných parkovacích stáních v ulici před domem. Informace o nemovitosti Jedná se o vnitřní sekci čp.345 panelového bytového domu s jedenácti sekcemi (vchody). Je postavená na pozemku p.č.653. Je přístupná hlavním vchodem ze zpevněné obecní ulice Varnsdorfská a zadním vchodem z chodníku z meziblokové zeleně. Je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má osm nadzemních podlaží s bytovými jednotkami a komorami na podlaží. Schodiště je jednoramenné, přímo osvětlené. Původní výtah je uprostřed komunikačního prostoru. Předmětem ocenění je členský podíl vztažený k bytové jednotce 3+1 č.345/1, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp.345 a pozemku p.č.653. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu členského podílu. Nachází se v 1. nadzemním podlaží naproti výtahu. Jedná se o pravý vnitřní byt, dvoustranně orientovaný, s okny do ulice a meziblokové zeleně. Dispozice dle podkladové dokumentace : 3 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC Koupelna a WC jsou samostatné, dle sdělení z družstva součástí původního prefabrikovaného jádra. Komora je naproti před bytem. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 500/78 Ćeská republika, Večeřová Věra, Vyvadil Petr, Vyvadil ostatní plocha zeleň Zdeněk parc.č. 824/1 Hl.město Praha ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Orientace oken severozápad, jihovýchod Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně pravděp.původní vana, umyvadlo pravděp. původní kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 3
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce 1970. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Stav bytové jednotky nezjištěn. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Instalace výměna svislých rozvodů ve společných částech domu Fasáda kontaktní zateplovací systém Vstup nový vstupní portál Střešní krytina provedena oprava, vč.klempířských konstrukcí Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný konstrukce skelet Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové montované 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z železobetonového sendvič. 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 panelu systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka stěrková 100 schodiště betonové se stupni s PVC 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení okna plastová s dvojsklem, na 100 dveře hladké náplňové do schodišti dřevěné zdvojené ocel.zárubní podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových místn. místn. % dokonč 100 nezjištěno 100 vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody centrální ohřev 100 1.NP bytu - výčet místností dle prohlášení vlastníka bytového domu čp.330, bytu čp.330/1 Podlahové plochy pokoj 15.0 m 2 pokoj 10.0 m 2 pokoj 8.0 předsíň 4.2 kuchyň 9.4 koupelna 2.6 WC 1.0 spíž 1.0 Sklepy / komory komora 2.5 m 2 m 2 Podlahové plochy 51.1 m 2 Ostatní plochy 0.0 m 2 Sklepy a komory 2.5 m 2 4
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 5.12.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost 1 900 000 Kč 35 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 710 000 Kč 32 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+kk, DV Lokalita : ul.varnsdorfská, ve stejném bloku domů, obdobná bytová jednotka Technický stav : původní, nová plastová okna Pravděpodobně stejná bytová jednotka 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 25.11.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 58.0 m 2 Cena za nemovitost 2 175 000 Kč 37 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 958 000 Kč 33 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 5
Byt panelový 3+kk/L, DV Lokalita : ul.varnsdorfská, ve stejném bloku domů, obdobná bytová jednotka Technický stav : po celkové rekonstrukci Pravděpodobně stejná bytová jednotka, navíc lodžie 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 22.11.2011 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 m 2 Cena za nemovitost 2 150 000 Kč 39 800 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 935 000 Kč 35 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt panelový 3+kk/L, DV Lokalita : ul.varnsdorfská, ve stejném bloku domů, obdobná bytová jednotka Technický stav : po celkové rekonstrukci Pravděpodobně stejná bytová jednotka, navíc lodžie Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 32 300-35 800 Kč/m 2 1 710 000-1 958 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 33 000 Kč/m 2 6
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh větších bytů v družstevním vlastnictví, včetně umístění v přízemí. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,9-2,2 mil.kč tj.35 000-40 000 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 32 000-36 000 Kč/m2. Obvyklá cena podílu na družstevní bytové jednotce je, vzhledem k specifice prodeje a k minimálnímu množství informací, směrována do spodní poloviny rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1671-01 znaleckého deníku. 7
Fotodokumentace pohled od J z ulice Varnsdorfská pohled od S z ulice Varnsdorfská pohled od SV z meziblokové zeleně pohled do ulice Varnsdorfská hlavní vchod a okna bytu do ulice na Z zadní vchod do zeleně - 8 -
- 9 - Fotodokumentace - mapy