ODBORNÝ POSUDEK č. 2226/40/13 o obvyklé ceně ideální 1/2 nemovitostí objektu rodinného domu č.p. 143 na p.p.č. 786, s p.p.č. 786, p.p.č. 784, p.p.č. 785, p.p.č. 1023/89, p.p.č. 1023/90, p.p.č. 1023/91 a p.p.č. 1023/92, vše v katastrálním území Bohuslavice nad Metují a obci Bohuslavice, okres Náchod ke dni 21.3.2013 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí nám. J. M. Marků 92 563 01 Lanškroun - soudní exekutor, JUDr. T. Macková Sp. zn. 047 EX 182/11 Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora sp. zn. 047 EX 182/11 62 ze dne 15.1.2013 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., číslo 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.3.2013, odborný posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail: Junger@lit.cz Odborný posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh, celkem 23 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli dne 22.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni 21.3.2013, a to ideální 1/2 objektu rodinného domu č.p. 143 na p.p.č. 786, s p.p.č. 786, p.p.č. 784, p.p.č. 785, p.p.č. 1023/89, p.p.č. 1023/90, p.p.č. 1023/91 a p.p.č. 1023/92, vše umístěné v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký, Katastrální pracoviště Náchod na LV č. 786. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: č.p. 143 Bohuslavice Adresa nemovitosti: 549 06 Bohuslavice Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Bohuslavice Katastrální území: Bohuslavice nad Metují Počet obyvatel: 1 008 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,06 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 21.3.2013. Znalec doporučeným dopisem oznámil povinné termín konání schůzky, aby mohla poskytnout potřebnou součinnost. Povinná se nedostavila a neumožnila zaměření nemovitosti. Povinná se neomluvila, nedostavila a znalec provedl prohlídku v rozsahu, v němž je to možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod list vlastnictví č.: 786 okres : Náchod obec : Bohuslavice katastrální území : Bohuslavice nad Metují Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 786 zastavěná plocha a nádvoří 1513 784 zahrada 1100 785 zahrada 158 1023/89 vodní plocha 25 2
Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m 2 1023/90 vodní plocha 23 1023/91 vodní plocha 18 1023/92 vodní plocha 220 Stavby Typ budovy Část obce, č. budovy Způsob využití Na parcele Bohuslavice, č.p. 143 rod. dům 786 4.2. Stavební povolení nebylo předloženo 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Usnesení sp. zn. 047 EX 182/11 62 ze dne 15.1.2013 4.5. Exekuční příkaz sp. zn. 047 182/11 32 ze dne 7.11.2011 4.6. Mapy stažené z internetu 4.8. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 21.3.2013 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 786 Světlana Fialová, Baťkovo nám. 625/1, 500 02 Hradec Králové. 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Nebyly předloženy žádné doklady. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu 21.3.2013, kdy byla navštívena nemovitost. Povinná se neomluvila, nedostavila, neumožnila prohlídku a zaměření. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 3
Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Povinná byla vyzvána, aby poskytla znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnila zaměření nemovitostí, předložila veškerou potřebnou dokumentaci, oznámila, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinná odpovídá za škodu tím způsobenou. Věcné břemeno není na LV č. 786 zapsáno. Dle 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je ideální 1/2 objektu rodinného domu č.p. 143 na p.p.č. 786, s p.p.č. 786, p.p.č. 784, p.p.č. 785, p.p.č. 1023/89, p.p.č. 1023/90, p.p.č. 1023/91 a p.p.č. 1023/92, vše umístěné v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký, Katastrální pracoviště Náchod na LV č. 786. Jedná se o starší zemědělskou usedlost, skládající se z obytné a původní zemědělské části. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Nachází se v jihovýchodní části obce Bohuslavice, při místní komunikaci. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. 4
Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je ideální 1/2 objektu rodinného domu č.p. 143 na p.p.č. 786, s p.p.č. 786, p.p.č. 784, p.p.č. 785, p.p.č. 1023/89, p.p.č. 1023/90, p.p.č. 1023/91 a p.p.č. 1023/92, vše umístěné v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký, Katastrální pracoviště Náchod na LV č. 786. Klady nemovitosti : - Obytná část je vizuelně částečně rekonstruována Zápory nemovitosti : - Nezjištěný technický stav objektu - Menší obec bez pracovních příležitostí - Prodej pouze ideální ½ objektu - Vyjádření realitních kanceláří regionu : Za účelem zjištění ceny byla oslovena realitní kancelář RK Mouřenín, spol. s r.o., nám. Míru 50 Svitavy. Na základě předložené fotografické dokumentace, výpisu z katastru nemovitostí a dalších skutečností zjištěných od znalce odhaduje cenu nemovitostí v rozmezí 900 000,00 Kč až 1 200 000,00 Kč. Realitní kancelář reality MGO s.r.o., Masarykova 128 Ústí nad Orlicí na základě předložené fotografické dokumentace, výpisu z katastru nemovitostí a dalších skutečností zjištěných od znalce odhaduje cenu nemovitostí v rozmezí 800 000,00 Kč až 1 000 000,00 Kč. Ukázka cenové hladiny nabízených obdobných nemovitostí ( zdroj internet ): 1 Prodej rodinného domu v obci Újezdec. Zastavěná plocha : 678 m 2. Nabízená cena : 1.150 000,- Kč 2 Prodej rodinného domu v obci Spy. Zastavěná plocha : 177 m 2. Nabízená cena : 1.350 000,- Kč 5
Obvyklá (tržní) cena byla odvozena od nabízených cen obdobných a srovnatelných nemovitostí, které jsou přílohou posudku. Obvyklá cena oceňované nemovitosti ideální 1/2 objektu rodinného domu č.p. 143 na p.p.č. 786, s p.p.č. 786, p.p.č. 784, p.p.č. 785, p.p.č. 1023/89, p.p.č. 1023/90, p.p.č. 1023/91 a p.p.č. 1023/92, vše umístěné v katastrálním území Bohuslavice nad Metují, obec Bohuslavice, okres Náchod, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký, Katastrální pracoviště Náchod na LV č. 786 činí : 600.000,00 Kč slovy : Šestsettisíc korun českých E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 786 není zapsáno věcné břemeno. F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže závada dle 336a, odst. 2 o.s.ř., která dražbou nezanikne. V Litomyšli dne 22.3.2013 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl 6