ZNALECKÝ POSUDEK č. 1029/82/15 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 1115 na pozemku č. 1496/2 vč. pozemků a příslušenství, která se nachází na ulici Dalimilova v katastrálním území Radvanice v obci Ostrava Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s Čimická 780/61 181 00 Praha 8 ocenění se provádí pro účely odhadu nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.8.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 25.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 290/2015-A ze dne 10.6.2015 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 1115 na pozemku č. 1496/2 a pozemků č. 1496/2, č. 1496/1, které se nachází na ulici Dalimilova v katastrálním území Radvanice v obci Ostrava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Dalimilova 1115/51 702 00 Ostrava - Radvanice Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Radvanice Počet obyvatel: 295 653 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.8.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 290/2015-A ze dne 10.6.2015 o provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 865, který vyhotovil Katastrální úřad v Ostravě ke dni 20.3.2015 - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, kterou vydal Magistrát města Ostravy s platností od 1.1.2015 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martina Rabeová, Karoliny Světlé 160/6, 702 00 Ostrava - Přívoz, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martina Rabeová, Karoliny Světlé 160/6, 702 00 Ostrava - Přívoz, vlastnictví: výhradní Rodinný dům č.p. 1115 na parcele č. 1496/2 Parcela č. 1496/2 - zastavěná plocha - 102 m 2 Parcela č. 1496/1 - zahrada - 1 042 m 2 Vlastník : Martina Rabeová Karoliny Světlé 160/6 702 00 Ostrava Přívoz 6. Dokumentace a skutečnost - 2 -
Znalce neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno laserovým dálkoměrem zn. Makita. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sklonitou střechou, který je podsklepený ( pravděpodobně ) a má jedno nadzemní podlaží a podkroví. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 5 + 1. Při místním šetření se znalci nepodařilo provést prohlídku sklepa a půdy. Oba prostory jsou zcela nepřístupné. Z tohoto důvodu se při ocenění vychází z předpokládaného stavu těchto prostor. Rodinný dům se nachází na ulici Dalimilova a je napojený na všechny dostupné inženýrské sítě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1115 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1496/2 2.2. Parcela č. 1496/1-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,950 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1115 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je pravděpodobně podsklepený ( nebylo možno při mistním šetření ověřit ), má jedno nadzemní podlaží a podkroví. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 5 + 1. Dle dostupných údajů a technického posouzení se odhaduje, že dům byl postaven okolo roku 1955. Základy jsou pravděpodobně betonové. Nosná konstrukce je zděná. krov je dřevěný. Střešní krytina je z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda je nezateplená břizolitová. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vnitřní schodiště je dřevěné. V koupelně je vana a umyvadlo vč. keramického obkladu. V kuchyni schází kuchyňská linka. WC standardní splachovací. Vytápění je ústřední s otopnými tělesy - teplo zajišťoval plynový kotel. Většina konstrukcí je s ohledem na skutečnost, že objekt je již delší dobu neobydlený s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení. Na schodišťové stěně byly v místě pod zešikmeným stropem zjištěny viditelné stopy po zatékání. Je zde pravděpodobnost, že do objektu zatéká přes netěsnoti ve střešní konstrukci. Při místním šetření nebylo možno zjistit technický stav půdního prostoru a sklepních prostor z důvodu nedostupnosti. Za rodinným domem se nachází dřevěná kůlna. Současný stav pozemku a náletové dřeviny na zahradě nedovolily zjistit bližší technický stav. Po vizuální prohlídce je možno předpokládat špatný technický stav. Pozemek kolem domu je oplocený. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 3 Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 066,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží P.P.: 10,0*9,0 = 90,00 m 2 N.P.: (10,0*9,0)+(2,10*4,0) = 98,40 m 2 Podkroví: 10,0*9,0 = 90,00 m 2-5 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška P.P.: 90,00 m 2 1,80 m N.P.: 98,40 m 2 2,70 m Podkroví: 90,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor P.P.: 10,0*9,0*1,80 = 162,00 m 3 N.P.: (10,0*9,0*2,90)+(2,1*4,0*4,0) = 294,60 m 3 Podkroví a zastřešení: (10,0*9,0*1,30)+(10,0*9,0*2,50)/2+(5,0*4,5*2 = 337,73 m 3,50)/2+(5,0*4,50*1,80)/2+(7,0*3,80*4,5)/2 Obestavěný prostor - celkem: = 794,33 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 278,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,83 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - K datu ocenění II -0,05 je dům zcela mimo jakoukoliv údržbu a již delší dobu neobydlený 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,450 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,000-6 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 066,- Kč/m 3 * 0,450 = 929,70 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 794,33 m 3 * 929,70 Kč/m 3 * 0,950 * 1,000= 701 564,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 701 564,17 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1496/2 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba rodinného domu. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 1496/2 102,00 550,00 56 100,- Ostatní stavební pozemek - celkem 102,00 m 2 56 100,- Parcela č. 1496/2 - zjištěná cena = 56 100,- Kč 2.2. Parcela č. 1496/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu vedený jako zahrada. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním pozemkem. Ocenění Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 1496/1 1 042,00 550,00 573 100,- Ostatní stavební pozemek - celkem 1 042,00 m 2 573 100,- Parcela č. 1496/1 - zjištěná cena = 573 100,- Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1115 701 564,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 701 564,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1496/2 56 100,- Kč 2.2. Parcela č. 1496/1 573 100,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 629 200,- Kč Celkem 1 330 764,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 330 764,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 1115 701 564,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 701 564,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1496/2 56 100,- Kč 2.2. Parcela č. 1496/1 573 100,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 629 200,- Kč Celkem 1 330 764,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 330 764,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 330 760,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatřicettisícsedmsetšedesát Kč - 8 -
Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných a podobných charakteristických znaků. Při porovnání byly hodnoceny zejména následující znaky a rysy : typ domu, jeho velikost, technický stav, umístění v lokalitě, napojení na inženýrské sítě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + klidné místo vhodné k bydlení + dobrá dopravní dostupnost Záporné stránky nemovitosti : - špatný technický stav objektu - delší dobu neobydlený objekt - zanedbaná zahrada mimo jakoukoliv údržbu - omezená možnost parkování na pozemku - méně žádaná lokalita - v kuchyni schází kuchyňská linka - pravděpodobnost zatékání do objektu Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje a tudíž je možno sestavit dostatečně velkou množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky a rysy. Pro porovnání uvádím několik srovnatelných objektů, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňovanému objektu. Rodinný dům č. 1 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce v Ostravě - Heřmanicích. Dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 5 + 1. Dům je nezateplený s břizolitovou omítkou. Dům je převážně v původním technickém stavu, pouze s drobnými úpravami - plastová okna, nová střešní - 9 -
krytina, nové podlahy. V kuchyni je kuchyňská linka po renovaci s plynovým sporákem. U domu je udržovaná zahrada o ploše cca 630 m 2. Cena - 1 500 000,- Kč Rodinný dům č. 2 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce v Ostravě - Michálkovicích. Dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4 + 1. Vybavení vnitřních konstrukcí je v původním technickém stavu s nutností rekonstrukce. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda břizolitová nezateplená. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn a v kombinaci na tuhá paliva. U domu se nachází garáž a pozemek o ploše cca 1 350 m 2. Cena - 1 200 000,- Kč Rodinný dům č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který je částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4 + 1. Rodinný dům je převážně v původním technickém stavu, většina vnitřních konstrukcí je s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení. Dům je nezateplený s břizolitovou omítkou. Okna jsou plastová, nová střešní krytina Satjam. Cena - 1 350 000,- Kč Po vyhodnocení všech zjištěných údajů s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a s přihlédnutím k současnému stavu rodinného domu a po provedeném porovnání jednotlivých ukazatelů se zohledněním všech zjištěných odlišností stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 1115 vč. pozemků a příslušenství na částku v celkové výši : 1 000 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o objekt, který je běžně předmětem obchodování na trhu nemovitostí. Ve výši obvyklé ceny je zohledněn celkový technický stav nemovitosti, skutečnost, že objekt je neobydlený s nutností rekonstrukce a celkové údržby. Při ocenění vycházel znalce ze skutečnosti a předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou úplné a správné. V Ostravě 25.8.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1029/82/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1029/82/15. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 1-12 -
Pokoj v podkroví WC Koupelna Kuchyně Pokoj Stopy po zatékání Boční pohled Přední pohled - 13 -
- 14 -