ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1118/59/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1118/59/16 o ceně rodinného domu č.p. 16 na pozemku č. 29/1 vč. příslušenství a pozemků č. 29/1 a č. 1422/2, které se nachází v katastrálním území Býkov v obci Býkov - Láryšov v okrese Bruntál Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: GAVLAS spol. s r.o. Politických vězňů 1272/ Praha 1 ocenění se provádí pro účely dražby dobrovolné dle 13 zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 22 včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku společnosti GAVLAS s.r.o. je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 16 na pozemku č. St. 29/1 a pozemků č. St. 29/1 a č. 1422/2 v katastrálním území Býkov v obci Býkov - Láryšov v okrese Bruntál a to vše vč. příslušenství. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Býkov - Láryšov Býkov - Láryšov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Býkov-Láryšov Katastrální území: Býkov Počet obyvatel: 161 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 665,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 67,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Simony Drastichové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Požadavek společnosti GAVLAS s.r.o. na vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 18, který byl vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy, která byla vyhotovena dálkovým přístupem do katastru nemovitostí - Sdělení k územně plánovací informaci, které poskytla obec Býkov - Láryšov ke dni Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Milada Oszeldová, Býkov 16, 79401, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Milada Oszeldová, Býkov 16, 79401, vlastnictví: výhradní Rodinný dům č.p. 16 na pozemku č. St. 29/1 Součástí je stavba : Býkov č.p. 16, rod. dům - 2 -

3 Stavba stojí na pozemku p.č. St. 29/1 Parcela č. St. 29/1 - zastavěná plocha a nádvoří m 2 Parcela č. 1422/2 - ostatní plocha m 2 Vlastník : Milada Oszeldová Býkov Býkov - Láryšov 6. Dokumentace a skutečnost Znalce neměl k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Kontrolní měření bylo provedeno pomocí laserového dálkoměru zn. Makita. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. V domě se nachází dva byty o velikosti a Dům je napojený na vodu a elektrickou energii. Poloha předmětu dražby : Nemovitost se nachází v zastavěné části obce. Obec Býkov - Láryšov leží v severovýchodní části mikroregionu Krnovsko asi pět kilometrů do Krnova a dva kilometry od obce Úvalno. Obec tvoří její dvě části Býkov a dva kilometry vzdálený Láryšov. Spádová občanská vybavenost pro obec se nachází v Krnově. Dopravní obslužnost je zajišťována linkovými autobusy meziměstské dopravy. Předmět dražby je přístupný ze silnice III. třídy č. 4593, která je v majetku Moravskoslezského kraje. Pozemek č. 1422/2 tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu a pozemkem č. St. 29/1. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů vyhlášky MF ČR k datu ocenění. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena pomocí porovnávací metody. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Garáž 1.2. Stavby na pozemku č. 1422/ Venkovní bazén Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. St. 29/ Parcela č. 1422/2-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -

5 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 16 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dvojgaráží na pozemku č. St. 29/1 a pozemek č. 1422/2, na kterém se nachází vedlejší stavby s doplňkovou funkcí k rodinnému domu a zahrada, když vše spolu tvoří jeden funkční celek. Dle evidence katastru nemovitostí má pozemek parc. č. St. 29/1 výměru 269 m2 a pozemek č. 1422/2 výměru 761 m2, celkem m2. Rodinný dům zděné konstrukce, který je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. V domě se nachází dva byty o velikosti ( podlahová plocha cca 105 m 2 ) a ( podlahová plocha cca 90 m2.). Dle technického posouzení a zjištěných informací byl dům postaven cca v roce Za dobu své existence prošel několika rekonstrukcemi. Poslední zásadní rekonstrukce se uskutečnila v roce 2010 kdy byla mimo jiné provedena vestavba podkrovního bytu o velikosti Základy jsou kamenné. Nosná konstrukce je zděná ze smíšeného zdiva tl. 60 cm. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina je z keramické tašky. Fasáda je nezateplená z hladké vápenocementové omítky. Vnější obklad schází. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Schodiště do podkroví jsou betonové. Okna jsou z části dřevěná kaslíková a z části plastová s izolačním dvojsklem. Vnitřní obklady jsou keramické. Dveře jsou dřevěné plné a částečně prosklené. Povrch podlah tvoří plovoucí podlahy a keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Pro ohřev teplé vody slouží elektrický bojler s obsahem 180 litrů. Elektroinstalace je světelná i motorová. V koupelně je vana a umyvadlo ( 2 x ). V podkroví je koupelna stavebně nedokončená. WC standardní splachovací typu geberit a typu kombi. V každé kuchyni je kuchyňská linka se sporákem na PB. Odkanalizování je svedeno do žumpy. Celkově je objekt ( rodinný dům a dvojgaráž ) v dobrém technickém stavu. K rodinnému domu je ze severní strany přistavěna dvojgaráž s pultovou střechou o zastavěné ploše 100 m2. Na pozemku č. 1422/2 se nachází další garáž plechové konstrukce o zastavěné ploše 4,8 x 3,1 m, kopaná studna, ohrazený výběh s objektem smíšené konstrukce pro chov drůbeže a dvě dřevěné kůlny ( sklady ). Tyto kůlny i objekt pro chov drůbeže jsou ve špatném technickém stavu na hranici své životnosti. Severní část pozemku slouží jako zahrada, je zde ohrazený zapuštěný dětský bazén a dřevěná chatka průměrného technického stavu

6 Dle územního plánu veřejně přístupného na webových stránkách obce náleží předmět dražby do funkční polohy smíšené obytné ( SO ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 96 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 524,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží P.P.: 9,70*6,0 = 58,20 m 2 N.P.: 15,5*9,70 = 150,35 m 2 Podkroví: 15,5*9,70 = 150,35 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška P.P.: 58,20 m 2 1,90 m N.P.: 150,35 m 2 2,50 m Podkroví: 150,35 m 2 2,60 m Obestavěný prostor P.P.: 9,7*6,0*1,9 = 110,58 m 3 N.P.: (15,5*9,7*2,60)+(8,2*2,3*3,0) = 447,49 m 3 Podkroví a zastřešení: (15,5*9,7*1,0)+(15,5*9,7*3,7)/2+(4,5*4,0*2,6) = 451,90 m 3 /2 Obestavěný prostor - celkem: = 1 009,97 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 150,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 358,90 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,39 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00-6 -

7 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,08 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (6 + 15)= 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,895 = 1,047 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01-7 -

8 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 524,- Kč/m 3 * 1,047 = 1 595,63 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 009,97 m 3 * 1 595,63 Kč/m 3 * 0,970 * 1,020= ,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,12 Kč Garáž Jedná se o nepodsklepenou dvojgaráž zděné konstrukce s jedním nadzemním podlažím o zastavěné ploše 10,0 x 10,0 m. Objekt je v průměrném technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 012,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Garáž: 10,0*10,0 = 100,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Garáž: 100,00 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Garáž: (10,0*10,0)*(2,70) = 270,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 270,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02-8 -

9 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,800 = 0,776 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,80 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,800 7 i = 2-9 -

10 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 012,- Kč/m 3 * 0,776 = 785,31 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 270,00 m 3 * 785,31 Kč/m 3 * 1,000 * 0,800= ,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,96 Kč 1.2. Stavby na pozemku č. 1422/ Venkovní bazén Jedná se o venkovní bazén pro děti. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 21. Bazén venkovní Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 4,2*3,2*1,2 = 16,13 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 825,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2920 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 346,32 Plná cena: 16,13 m 3 * 3 346,32 Kč/m 3 = ,14 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 20 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CS N = ,10 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = ,56 Kč Venkovní bazén - zjištěná cena = ,56 Kč Studna Jedná se o kopanou studnu s elektrickým čerpadlem a darlingem pro rozvod vody. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč

11 další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = ,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 60 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1-33,3 % / 100) * 0,667 = ,28Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena čerpadel celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = ,43 Kč opotřebení čerpadel 33,3 % * 0,667 = ,62 Kč Upravená cena čerpadel ,62 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,90 Kč Koeficient pp * 1,030 Cena stavby CS = ,58 Kč Studna - zjištěná cena = ,58 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Parcela č. St. 29/1 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,

12 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 67,- 1,030 69,01 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 29/1 269,00 69, ,69 Stavební pozemek - celkem 269, ,69 Parcela č. St. 29/1 - zjištěná cena = ,69 Kč Ocenění 2.2. Parcela č. 1422/2 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,

13 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 67,- 1,030 69,01 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 1422/2 761,00 69, ,61 Stavební pozemek - celkem 761, ,61 Parcela č. 1422/2 - zjištěná cena = ,61 Kč

14 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,10 Kč Garáž ,- Kč 1.2. Stavby na pozemku č. 1422/ Venkovní bazén ,40 Kč Studna ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. St. 29/ ,70 Kč 2.2. Parcela č. 1422/ ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,10 Kč Garáž ,- Kč 1.2. Stavby na pozemku č. 1422/ Venkovní bazén ,60 Kč Studna ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. St. 29/ ,70 Kč 2.2. Parcela č. 1422/ ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,60 Kč

15 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdvacetsedmtisícdvěstědevadesát Kč Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : typ domu, umístění v lokalitě, konstrukce domu, účel využití, technický stav, velikost objektu, napojení na inženýrské sítě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování posledních šesti měsíců. v období Kladné stránky nemovitosti : + klidné místo v podhůří Jeseníků + příjezd po zpevněné komunikaci + udržovaná zahrada vč. venkovních úprav Záporné stránky nemovitosti : - nedokončená koupelna v podkroví - obtížnější dostupnost infrastruktury Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje. Z tohoto důvodu je možné sestavit množinu srovnatelných nemovitostí se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky

16 Objekt č. 1 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který se nachází v obci Býkov - Láryšov. V domě se nachází dvě nezávislé bytové jednotky o velikosti a 2 + kk. Dům je po částečné rekonstrukci. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Okna jsou plastová, plovoucí podlahy. Kuchyňská linka s plynovým sporákem. V koupelně je vždy vana a umyvadlo. Celkově je objekt v dobrém technickém stavu. Podlahová plocha celkem činí 160 m2. K rodinnému domu patří rozsáhlé pozemky o ploše cca m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK + větší pozemek + napojeno na vodu - venkovní úpravy menšího rozsahu Cena : ,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který se nachází v obci Horní Životice. Objekt je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem a sedlovou střechou. V objektu se nachází jedna bytová jednotka o velikosti Dům je po částečné rekonstrukci. Fasáda je nezateplená, střešní krytina je z osinkocementových šablon. Podlahy s povrchem z PVC. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Podlahová plocha činí 150 m 2. U domu je zahrada o výměře m 2. Zdroj ceny : Nabídka RK - horší technický stav - jedna bytová jednotka - venkovní úpravy menšího rozsahu + větší pozemek + napojeno na vodu, plyn Cena : ,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sklonitou střechou v obci Jindřichov. Dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti K domu patří hospodářská budova a garáž. Plastová okna, vytápění je ústřední s plynovým kotlem v kombinaci s kotlem na tuhá paliva. Dům je napojený na vodu, plyn i kanalizaci. Nové rozvody vody, podlahy, vnitřní omítky a elektroinstalace. Podlahová plocha činí cca 100 m 2. U domu je udržovaný pozemek. Zdroj ceny : Nabídka RK - jedna bytová jednotka + napojení na vodu, plyn a kanalizaci Cena : ,- Kč

17 Po provedeném porovnání a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám nemovitosti a s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace, po vyhodnocení celkové současné situace na realitním trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 16 na pozemku č. 29/1 a pozemků č. 29/1 a č. 1422/2 vč. příslušenství na částku v celkové výši : ,- Kč slovy : jedenmiliónpětsettisíc Kč Zástavní práva týkající se předmětu dražby zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 167, odst. 4 zákona č. 182/2006 v platném znění ( insolvenční zákon ), zpeněžením předmětu dražby zanikají. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby, protože v souladu s 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají. Závazky na předmětu dražby váznoucí a s ním spojené, které podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby : Dle vyjádření ČEZ Distribuce vede na konzolu umístěnou na rodinném domě č.p. 16 nadzemní kabelové vedení el. Energie do 1 kv v jeho vlastnictví. Z konzoly je nadzemním kabelovým vedením napojen i sousední rodinný dům na pozemku parc. č. St. 29/2. Poznámka : Dle 46 odst. 3 zákona č. 458/2000 Sb. nadzemní vedení nízkého napětí ( do 1 kv ) NENÍ chráněno ochranným pásmem. Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o typ nemovitosti, který je běžně předmětem obchodování na realitním trhu. Při stanovení obvyklé ceny bylo zohledněno riziko lokality a skutečnosti, že v této lokalitě je zájem o nemovitosti omezený. Rovněž byl při závěrečné analýze zohledněn zdroj ceny. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody, kdy byly zjišťovány ceny z realitního trhu a obchodních nabídek realizovaných v období posledních šesti měsíců. Výsledné ceny byly stanoveny s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace a s přihlédnutím k aktuálnímu technickému stavu nemovitosti

18 V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1118/59/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1118/59/

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace - exteriér 1 Fotodokumentace - interiér

20 Pohled z ulice Plechová garáž Garáž zadní pohled na garáž a dům Boční pohled Zahrada

21 pokoj v 1.N.P. obývací pokoj v 1. N.P. kuchyně v 1.N.P. pokoj v podkroví pokoj v podkroví nedokončená koupelna kuchyně v podkroví garáž - interiér

22 - 22 -