ZNALECKÝ POSUDEK č.3627-450/2013 O ceně rodinného domu č.p.243 a zemědělského stavení bez čp/če v obci Lidečko, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.441, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 277 m 2, p.č.st.825, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2 a p.č.2203/3, zahrada, o velikosti 338 m 2, vše zapsáno na LV č.19 pro k.ú.lidečko Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 19.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p.243 a zemědělského stavení bez čp/če v obci Lidečko, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.441, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 277 m 2, p.č.st.825, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 32 m 2 a p.č.2203/3, zahrada, o velikosti 338 m 2, vše zapsáno na LV č.19 pro k.ú.lidečko 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lidečko 243 756 12 Lidečko Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Lidečko Katastrální území: Lidečko Počet obyvatel: 1 831 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 41,1610 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 41,16 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.dočkalové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.19 pro k.ú.lidečko - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 685419/1509, Paní Jitka Dočkalová, Lidečko 243, 756 12 Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 475727/453, Paní Jana Pechalová, Lidečko 243, 756 12 Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 685419/1509, Paní Jitka Dočkalová, Lidečko 243, 756 12 Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 475727/453, Paní Jana Pechalová, Lidečko 243, 756 12 Lidečko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, je zděný. Krytina je plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. V domě jsou dva byty, oba dispozice 3+1. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a sporákem. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou standardní. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody jsou dřevěné standardní. K domu náleží stavba hospodářského charakteru, dřevník a dvě garáže. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny i veřejný vodovod, veřejná kanalizace, elektřinu. Plyn je zaveden do zahrady. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 797,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 2,9*2,9 = 8,41 m 2 přízemí: 5,42*12,53-1,5*3,85+4,9*10,26+3,63 = 140,11 m 2 *7,63 patro: 5,42*12,53-1,5*3,85+4,9*10,26 = 112,41 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 8,41 m 2 2,00 m přízemí: 140,11 m 2 2,83 m patro: 112,41 m 2 2,84 m - 5 -
Obestavěný prostor spodní stavba: 8,41*2,0 = 16,82 m 3 vrchní stavba: (5,42*12,53-1,5*3,85+4,9*10,26)*6,12+3,63*7= 787,90 m 3,63*(2,7+4,1)/2+1,5*3,85*1,0 zastřešení: 112,41*1,3/2 = 73,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 877,79 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 140,11 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 260,93 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,86 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. - 6 -
Koeficient pro stáří 60 let: 0,75 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,75 = 0,843 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,843 * 0,950 * 0,850 = 0,681 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 797,- Kč/m 3 * 0,681 = 1 904,76 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 904,76 Kč/m 3 * 877,79 m 3 = 1 671 979,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 671 979,28 Kč - 7 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1910 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 41,16 1,00 2,1460 1,1910 10,00 115,72 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 41,16 0,40 2,1460 1,1910 10,00 46,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.441 277,00 115,72 32 054,44 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.825 32,00 115,72 3 703,04 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 2203/3 338,00 46,29 15 646,02 Stavební pozemky - celkem 51 403,50 Pozemky - zjištěná cena = 51 403,50 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 671 979,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 671 979,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 51 403,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 51 403,50 Kč Celkem 1 723 382,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 723 382,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 671 979,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 671 979,30 Kč - 9 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 51 403,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 51 403,50 Kč Celkem 1 723 382,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 723 382,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 723 380,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetdvacettřitisíctřistaosmdesát Kč - 10 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky 600.000,- Kč a příslušenství - Wüstenrot - stavební spořitelna a.s., Na Hřebenech II 1718/8, Praha 4, Nusle, 140 23, Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 38.700,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 56.700,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej velkého rodinného domu v Leskovci u Vsetína o velikosti 2x 3+1 se 2 vchody a 2 popisnými čísly. Voda: městská a vlastní studna. Plyn: na pozemku. Dům je částečně podsklepený. Celková výměra pozemků je 1.192 m2. V ceně je i další pozemek o výměře 0,5 ha a 0,5 ha lesa. Požadovaná cena1.550.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 11 -
RD ve vyhledávané lokalitě obce Pozděchov okr. Vsetín. Dům je po kompletní venkovní rekonstrukci- zateplení, izolace, okna, střecha i vnitřní rekonstrukci- veškeré rozvody vody, elektriky, plynu, podlahy. Částečně podsklepen, zeleninová i okrasná zahrada, garáž, venkovní posezení. Požadovaná cena 1.799.000,- Kč včetně provize. patrový dům s prostornými pokoji v klidném prostředí obce Lačnov. Dům určený k rekonstrukci je dispozičně řešen jako 7+1(2NP). 1NP: 2 předsíně, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, prádelna, kotelna. 2NP: centrální chodba, obývací pokoj s lodžií, 3 pokoje, kuchyně s komorou, - 12 -
jídelna. Objekt má svou vlastní studnu, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Vytápění pomocí kotle na tuhá paliva. Kolaudace domu zatím neproběhla. Možnost přikoupení dalších pozemkových parcel. Požadovaná cena 1.499.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.750.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.750.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 19.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3627-450/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 19 ze dne 24.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -