ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4051-67/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp.238 + p.p.č.501 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kolín, obec Týnec nad Labem, k.ú. Týnec nad Labem Adresa nemovité věci: Krakovanská 238, 281 26 Týnec nad Labem Vlastníci stavby i Ladislav Sedlák, Krakovanská 238, 281 26 Týnec nad Labem, vlastnictví: podílové, pozemku : vlastnický podíl: 1 / 2 Věra Sedláková, Krakovanská 238, 281 26 Týnec nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om Zjištění určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 450 000 Kč Datum místního šetření: 15.6.2015 Stav ke dni : 15.6.2015 Za přítomnosti: p.sedlákové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 25.6.2015 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.501 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 255m 2, včetně součásti pozemku, tj. stavby bydlení čp.238, vše zapsáno na LV 568 pro obec a k.ú. Týnec nad Labem, část obce Týnec nad Labem Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 409/2015-N z 11.6.2015 - LV č.568 z 15.6.2015 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření Místopis Městečko Týnec nad Labem spadá do okresu Kolín a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kolín.. Na území tohoto malého města žije trvale zhruba 1990 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Týnec nad Labem se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Lžovice, Týnec nad Labem a Vinařice. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Týnec nad Labem má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Týnec nad Labem je vzdálen od bývalého okresního města Kolín cca 12km. Rodinný dům čp.238 je situován do prostoru mezi ulicemi Krakovanská a Tyršova, přístup k domku je z ulice Krakovanská - jedná se o úzkou boční ulici, v níž je téměř nemožné parkování. Od centra městyse je vzdálen cca 250 metrů. V okolí domku se nachází převážně starší obytná zástavba. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1019/1 Město Týnec nad Labem, Masarykovo náměstí 1, 28126 Týnec nad Labem Celkový popis Rodinný dům čp.238 je přízemní zděný samostatně postavený objekt s částečným podkrovím pod sedlovou střechou, s malým podsklepením. Dům je postaven na základech prokládaných kamenem, bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je smíšené (plné pálené cihly, kámen), tl. proměnné cca 60cm, stropy jsou s rovnými podhledy, omítnuté, dřevěný sedlový krov, krytina je plechová - Lindab. Klempířské prvky též z lakovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, štukové, fasádní omítka částečně štuková, částečně hrubá jednovrstvá,vnitřní bělninové obklady, schodiště vnitřní dřevěné, dveře převážně lakované, ocelové zárubně, okna plastová s izolačními dvojskly. Vytápění v domku je ústřední, deskové radiátory, kotel na tuhá paliva. Světelná i motorová elektroinstalace.bleskosvod není nainstalován.rozvod vody studené i teplé - zdroj elektrický boiler. Podlahy v obytných místnostech jsou částečně plovoucí laminátové, částečně keramická dlažba i koberce. - 2 -
Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, sporákem se sklokeramickou varnou deskou, digestoří. V koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, WC je combi. Jedná se o rodinný dům neznámého stáří, odhadem přes 100 roků, v období let 2000-2008 byl zásadně zrekonstruován -došlo k obměně prvků krátkodobé životnosti stavby v interiéru domku, dále byla provedena výměna střešní krytiny, osazena nová plastová okna, zřízeno schodiště do podkroví a proveden nový pokoj v podkroví. Později byla provedena jen příprava pro další rozšíření podkroví. Celkový stavebnětechnický stav domku je průměrný. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu, odkanalizování je do uliční kanalizace. Zemní plyn zaveden není, ale možnost napojení v místě je. Dispozičně se v domku nachází: 1.PP: sklep 8,0m 2 1.NP: pokoj 18,40m 2, pokoj 10,20m 2, kuchyně 12,80m 2, chodba 9,90m 2, chodba 3,40m 2, kotelna 7,80m 2, koupelna 8,0m 2, šatna 3,60m 2, WC 2,50m 2, pokoj 19,20m 2, tj. celkem 95,80m 2 a kryté závětří 7,20m 2 Podkroví: pokoj 26,0m 2, chodba 7,44m 2, koupelna 5,07m 2, tj. celkem 38,51m 2, k tomu lodžie 7,0m 2. Tj. v domku se nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Vstup do domku je přímo vchodovými plastovými dveřmi umístěnými ve štítu domku tj. z ulice Krakovanská - štít domku zde tvoří i hranici pozemku p.č.501. Celkem tzv. započitatelná plocha činí : 95,80 +38,51+(8,0+7,20+7,0)/2= 145,41m 2. Zastavěná plocha stavby činí: 7,20*22,12= 159,26m 2 Obestavěný prostor : 159,26*(3,40+6,80)/2 +4,20*4,20*2,0= 847,53m 2 Pozemek p.č.501 je pozemek tvaru přibližně lichoběžníkového, pozemek je přístupný z veřejné komunikace - ulice Krakovanská, je zde možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě, tj. veřejné rozvody vody, kanalizace, elektřiny i zemního plynu. Příslušenství domku tvoří jen plechová vrata do ulice Krakovanská, kamenná záhrobeň podél domku ve dvorku, a oplocení směrem k ulici Tyršova - z pletivových rámů do ocelových sloupků na opěrné kamenné zdi (výšky cca 2,30m), jež ukončuje pozemek p.č.501. Silné stránky Dobrý technický stav, velikost domku. Slabé stránky Malý pozemek u domku, úzká přístupová ulice s téměř nemožným parkováním. 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům čp.238 + p.p.č.501 OBSAH OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Týnec nad Labem: 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům čp.238 + p.p.č.501 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 145,41 m 2-3 -
Obestavěný prostor: 847,53 m 3 Zastavěná plocha: 159,26 m 2 Plocha pozemku: 255,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Porovnání je provedeno s poměrně pestrou nabídkou domků na prodej v obci. Při porovnání je vyhodnoceno umístění i technický stav domku. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Týnec nad Labem Nabídka - Městský dům na náměstí v Týnci nad Labem Dům se nachází na Masarykové náměstí, hned vedle budovy městského úřadu. V přízemí domu je nebytový prostor prodejna dvě místnosti. Dále je samostatným bočním vchodem vstup do obytné části, kterou v přízemí tvoří chodba, kuchyně, komora. V patře jsou WC, čtyři pokoje a koupelna. Zastavěná plocha domu je 152 m2. Objekt je vhodný pro podnikání s kombinací vlastního bydlení. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, elektřiny a plynu. U této nemovitosti není ke dni zveřejnění inzerce zpracovaný energetický štítek. Dle novely zákona 406/2000 je proto nemovitost inzerována v energetické třídě G. Prodej v insolvenčním řízení, kupující hradí daň z nabytí nemovitosti. Lokalita Týnic nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,30 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,43 Upravená j. cena Kč/m 2 7 848 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m 2 152 m 2 990 000 Kč 5 500 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Týnec nad Labem Nabídka - prodej rodinného domu o dispozici 3+1 s garáží a dílnou, postaveném na rohovém pozemku o rozloze 203 m2, nedaleko náměstí v Týnci nad Labem. Dům je řešen jako přízemní s možností prostorné půdní vestavby. Při vstupu do objektu se ocitnete v prostorné chodbě, odkud je vstup do kuchyně, orientované oknem do zahrady, dále vstup do spíže, sklepa a také do obytných místností. Dále je zde prostorná jídelna, jiho-východně orientovaný obývací pokoj, ložnice a prostorná koupelna s WC a vanou. Dům má opravenou fasádu, zateplenoé - nové podlahy, dřevěná okna s izolačním dvojsklem, nové ústřední (plynové) topení včetně radiátorů, rozvodů a kotle, elektro v CU, bojler a nové rozvody vody. Dům napojen na městskou kanalizaci, vodu a plyn. Prakticky je dům ve stavu tzv. k nastěhování. Součástí domu je také garáž, menší sklad a dílna. - 4 -
Lokalita Týnec nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,85 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. K C 0,64 Upravená j. cena Kč/m 2 11 754 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 68,00 m 2 203 m 2 1 240 000 Kč 18 235 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Týnec nad Labem Nabídka - Prodej rodinného domu 6+1 o CP 255 m2 v Týnci nad Labem. Dispozice: 1.NP - vstupní chodba a 4 místnosti, 2.NP - vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC. Dům je možno využít jak k bydlení, tak ke komerčním účelům. K domu náleží, sklep, kůlna a dílna. Lokalita Týnec nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 9 348 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 255 m 2 1 500 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Týnec nad Labem Nabídka - Prodej rodinného domu v Týnci nad Labem. Velice hezky řešený na klidném místě, přesto blízko do centra. Nemovitost je po celkové rekonstrukci s novou střechou. Dále sklep a prostorná půda. - 5 -
Lokalita Týnec nad Labem Bambousek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m 2 14 189 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 77,50 m 2 274 m 2 1 930 000 Kč 24 903 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Týnec nad Labem Nabídka - prodej patrového RD se třemi bytovými jednotkami o velikosti 179 m2 / 3+1, 2+1 a 1+1, který se nachází na oploceném pozemku vel. 378 m2 v Týnci nad Labem. Dále k domu náleží dvougaráž, terasa a půda, kterou lze zvětšit na obytnou část. Dům je po částečné rekonstrukci částečné zateplení, plastová okna, interiér domu (plynové topení, koupelny, kuchyň). Bytové jednotky jsou samostatné s vlastní kuchyní, koupelnou a WC. Nemovitost je také vhodná ke komerčním účelům k pronajímání bytů nebo k podnikání v přízemí (obchod, kancelář). Dům má dva samostatné vchody. Skvělá dopravní dostupnost a veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Výtěžnost domu je cca 15 000 Kč měsíčně Lokalita Havlíčkova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 7 455 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 179,00 m 2 378 m 2 1 668 000 Kč 9 318 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 7 455 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 119 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 14 189 Kč/m 2-6 -
Stanovená jednotková porovnávací cena 10 119 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 145,41 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 471 404 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům čp.238 + p.p.č.501 1 471 400,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 471 404 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 450 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena přibližně v úrovni porovnávací hodnoty, jedná se o dům v dobrém technickém stavu, ale jen s velmi malým pozemkem a přístupem pouze z úzké ulice Krakovanská. V Lázních Bohdaneč 25.6.2015 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4051-67/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 051-67/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 4 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -