Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 244/2012 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 105 na pozemku parc.č. St. 150 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 150 vše v katastrálním území Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, zapsáno na LV č. 153. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Jan Gabor se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Vstup do objektu umožnila manželka povinného. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 025 EX 10523/08. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 18.10.2012 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hlučíně, 19.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 105 na pozemku parc.č. St. 150 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 150 vše v katastrálním území Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, zapsáno na LV č. 153. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Ivaň 105 798 23 Ivaň Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Ivaň Katastrální území: Ivaň na Hané Počet obyvatel: 503 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.10.2012 za přítomnosti znalce a manželky povinného. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.9.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1543; - kopie katastrální mapy; - informace sdělené manželkou povinného; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 105 na pozemku parc.č. St. 150 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 150 vše v katastrálním území Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, zapsáno na LV č. 153. Nemovitost - se nachází v zastavěné části obce Ivaň, okr. Prostějov přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Objekt RD č.p. 105 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 150 tvoří spolu jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 105 - jedná se o zděný objekt v řadové uliční zástavbě jako vnitřní, je bez podsklepení s jedním NP, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. Stáří objektu je dle informací manželky povinného cca 90 let. Cca v roce 2002 až 2005 byl objekt částečně rekonstruován - nová kuch.linka, částečná výměna podlahových krytin, výměna oken z uliční části za plastová, nová koupelna, nové lokální vytápění plynovými topidly, vnější zateplení z uliční části. K zadní části objektu byla provedena jednopodlažní přístavba jednoho pokoje. Stavební práce při rekonstrukci byly prováděny neodborně (zřejmě svépomocí) - na konstrukcích jsou patrné nerovnosti, trhliny nesprávná provedení. Přístavba není dokončena - chybí fasáda, střešní krytina klempířské konstrukce, podhledy. Ostatní konstrukce na objektu jsou původní. Objekt je napojen na ing. sítě (plyn, voda, elektro), kanalizace do žumpy. Dispozice: 1.NP - 2 x pokoj, kuchyň, koupelna s WC, chodba. Zastavěná plocha objektu: cca 108m 2, obestavěný prostor 423 m3, užitná plocha 62m2. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou kamenné bez izolace, svislé konstrukce zděné z nepálených cihel (vepřovic) v tl.45cm, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, krytina na přístavbě jen provizorní z hadrové lepenky, klempířské prvky jsou z pozink.plechu, na přístavbě klempířské kce chybí, vnější omítky hladké na zateplení - přístavba bez povrchové úpravy, okna plastová, podlahy z keramických dlažeb nebo jen beton.potěr, elektroinstalace je světelná a motorová, vytápění lokální plynovými gamaty, voda přivedena do kuchyně a koupelny, příprava teplé vody el. bojlerem, kanalizace svedena z kuchyně a koupelny, v koupelně je sprchovací kout a umyvadlo, WC je splachovací. Ostatní konstrukce a vybavení se nevyskytuje. Příslušenství objektu RD č.p. 105 tvoří: - oplocení, přípojky IS (plyn, voda, elektro), kanalizace do žumpy, žumpa, zpevněné plochy. Pozemek parc.č. St. 150 - tvoří spolu s RD č.p. 150 jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako dvůr. - 3 -
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 105 b) Pozemek parc.č. St. 150 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 105 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 758 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,5x10,5+5,1x5,7 = 107,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 107,82 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: 1.NP: (7,5x10,5+5,1x5,7)x(2,90) = 312,68 m 3 zastřešení: (7,5x10,5)x(2,8 2) = 110,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 422,93 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 107,82 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 107,82 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00-4 -
4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 13 x 0,60 = 0,226 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavy, exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,226 x 0,950 x 0,850 = 0,182-5 -
Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 758 Kč/m 3 x 0,182 = 501,96 Kč/m 3 CP = CU x OP = 501,96 Kč/m 3 x 422,93 m 3 = 212 293,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 212 293,94 Kč Ocenění: b) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% x (100 % + 125%) 147,50 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Vyšší skutečně realizované ceny stavebních pozemků. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9210 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 0,9210 147,50 171,93 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 150 140,00 171,93 24 070,20 nádvoří Stavební pozemek - celkem 24 070,20 Pozemky - zjištěná cena = 24 070,20 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 105 s příslušenstvím = 212 290,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 150 = 24 070,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 236 360,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji RD 2+1 na okraji obce Hrubčice, okr. Prostějov. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 120 m2, obytná je cca 90 m2. Dům je vhodný k rekonstrukci. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, jedna obytná místnost, koupelna s vanou, toaleta a komora. V patře je jedna prostorná místnost a půdní prostor s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. Vytápění - kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží kůlna a menší dvorek. Celková výměra pozemků činí 185 m2. Zastavěná plocha 102m2, užitná plocha 98 m2. Nabídková cena RK: 429.000,- Kč. (4.377,- Kč/m2 užitné plochy) Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec), je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce snížení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.939,- Kč/m2 užitné plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji rodinný dům nedaleko Prostějova v obci Čehovice, dispozičně 3+1.K domu náleží předzahrádka,dvůr a menší stodola sloužící jako dílna a garáž. V domě je možno vybudovat podkroví na min 2 obytné místnosti. V domě je zavedená nová elektřina. Ostatní původní zachovalé. Pozemky celkem 250 m2, zastavěná plocha 110m2. Užitná plocha 90m2. Nabídková cena RK: 370.000,- Kč.(4.111,- Kč/m2 užitné plochy) Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec), je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce snížení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.699,- Kč/m2 užitné plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji rodinný dům 3+1 nacházející se v obci Doloplaty, okr. Prostějov. Dům je v původním stavu určen k rekonstrukci. K obývání 3 pokoje + kuchyň, soc. zařízení. Za domem dvorek s dvěma chlévy - možno využít jako dílnu. Zahrada s ovocnými stromy a ořechy. Klidná část obce. Pozemky celkem 594 m2, zastavěná plocha 130m2. Užitná plocha 99m2. Nabídková cena RK: 379.000,- Kč. (3.828,- Kč/m2 užitné plochy) Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě s oceňovaným (sousední obec), je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce snížení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.445,- Kč/m2 užitné plochy. Závěr srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 3.445,- až 4.939,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu stanovuji váženým průměrem výše uvedených jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na (po zaokrouhlení): 3.600,- Kč/m2 užitné plochy 61m2 (užitné plochy oceňovaného RD) x 3.600,- Kč/m2 = 219.600,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 220.000,- Kč - 9 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 236.360,- Kč 220.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 105 na pozemku parc.č. St. 150 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 150 vše v katastrálním území Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, zapsáno na LV č. 153, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.10.2012 po zaokrouhlení na: 220.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 105 na pozemku parc.č. St. 150 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 150 vše v katastrálním území Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, zapsáno na LV č. 153, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.10.2012 po zaokrouhlení na: 220.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 105 na pozemku parc.č. St. 150 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 150 vše v katastrálním území Ivaň na Hané, obec Ivaň, okres Prostějov, zapsáno na LV č. 153, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.10.2012 po zaokrouhlení na: Slovy : dvěstědvacettisíc korun českých V Hlučíně, 19.10.2012 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 220.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 244/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 244/2012. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 18.10.2012-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
OZN.: Ivaň č.p. 105, okr. Prostějov OZN.: Ivaň č.p. 105, okr. Prostějov - 20 -