Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny nemovitosti č. 1598 / 74-3 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 143/1, LV č. 4704, s podílem na společných částech domu a pozemku 1224/14919 na pozemcích: pozemek parc.č. 850/4, LV č. 4304 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární město PRAHA Počet obyvatel 1233211 Kat. území Nové Město Ulice Voršilská č.p. 143 Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka INTEKOTRAST CZ s.r.o. - Praha, Bellušova 1807/36 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 14.7.2011 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 19.7.2011 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 14.7.2011 Počet stran textu 10 Počet stran příloh 8 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 122.4 m 2 65 000 Kč/m 2 7 956 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 8 000 000 Kč Osm milionů Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Podlahová plocha jednotky a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o atypický byt 4+1 s příslušenstvím v domě zděné cihelné technologie kladné faktory: - historická lokalita širšího centra Prahy - stabilizovaná oblast, velmi dobře dostupná prostředky MHD - velmi dobře dostupná občanská a obchodní vybavenost - všechny inženýrské sítě - poloha v klidné části domu - dvorní křídlo záporné faktory: - méně žádaná velikost bytu - obtížnější možnost parkování v ulicích Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Přístup z ulice Voršilská ve vlastnictví Komunity Římské unie řádu sv. Voršily v Praze jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno NE doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Věcné břemeno průchodu osob a průjezdu vozidel průjezdem domu čp.143 za účelem užívání a údržby pozemku p.č.850/6 - pozemek nádvoří ve vlastnictví Hl.města Prahy - nemá vliv na hodnotu nemovitosti NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 9 350 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o výstavbě jednotek, smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 6.11.2008, V-58954/2008-101 Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 16.11.2009, Z- 190801/2009-101 NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne 18.11.2008, V-61091/2008-101 ANO Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4304, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 11.7.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4704, vyhotovil dálkovým přístupem dne 9.6.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nové Město. výpis z prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek. Datum předání kompletních podkladů 9.6.2011-2 -
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4304, vyhotovil Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha dne 11.7.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4704, vyhotovil dálkovým přístupem dne 9.6.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nové Město. výpis z prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek. Nález Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Nové Město je historické město, městská čtvrť a katastrální území Prahy, nacházející se na pravém břehu řeky Vltavy, náležející částečně do městské části Praha 1, Praha 2 a do Prahy 8. Jedná se o významnou lokalitu v centru hl.města Prahy, s veškerou dostupnou občanskou a obchodní vybaveností, výborně dostupnou prostředky MHD, představovanými metrem a tramvajemi. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 1. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Nemovitost je situovaná v klidné lokalitě historických bytových domů v ulici Voršilská, kolmé s ulicí Národní a souběžné s nábřežím Vltavy. Nachází se cca 200 m od Vltavy a cca 150 m od Národního divadla. Velmi dobrá dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou, představovanou metrem ze stanice Národní třída (10 min.pěšky), nebo tramvají. Zeleň je představována pěšky dostupným parkem na Slovanském a Střeleckém ostrově. Obtížnější je dopravní dostupnost individuální dopravou. Rezidenční zóna ulehčuje parkování pouze pro obyvatele s trvalým bydlištěm v Praze 1. Pravá strana Vltavy nebyla zasažena povodněmi v roce 2002. Dům se nachází v zóně 1 - zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Nemovitost tvoří vnitřní řadový zděný bytový dům o jedné sekci č.143, nepravidelného půdorysu, postavený na pozemku p.č.850/4. Je tvořený uličním a dvorním traktem, propojenými užším spojovacím krčkem se společným schodištěm a malým nádvořím. Nádvoří je na pozemku p.č.850/6 ve vlastnictví Hl.města Prahy (přístup ošetřen věcným břemenem průchodu a průjezdu). Schodiště a nádvoří jsou přístupné z průjezdu v uličním traktu. Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Je přístupný po zpevněné komunikaci. Obtížnější možnost parkování v obousměrné ulici před domem. Informace o nemovitosti Dle náhledu se jedná o historickou secesní budovu, postavenou pravděpodobně na konci 19.století. Dle schémata prohlášení vlastníka má jedno podzemní podlaží se společnými prostory, 6 nadzemních podlaží v uličním traktu a 4 nadzemní podlaží s půdou ve dvorním traktu. V 1.NP jsou dvě nebytové jednotky. Vstup do domu je z ulice Voršilská do průjezdu vedoucího k chodbě ke schodišti a na nádvoří. Bytový dům je zděné technologie, se sedlovou lomenou střechou se střešními okny, s krytinou z osinkocementových šablon. Stropy jsou vysoké trámové. Nad komunikačními prostory jsou zdobené klenby. Uliční fasáda je štuková, dekorativní, zdobená do 2.NP bosáží, ve 3.NP balustrádami pod okny, dále šambránami, římsami, parapety. Dvorní fasáda není známa. Výtah je dle schématu přistavěný ke spojovacímu krčku na nádvoří. Vnitřní omítky společných prostor jsou dekorativní, vchodová vrata jsou dřevěná truhlářská zdobená. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.143/1 s příslušenstvím o velikosti 4+1. Nachází se ve 2.NP dvorního traktu. Je jediná na podlaží. Je orientovaná pravděpodobně dvoustranně do nádvoří a sousedního zeleného vnitrobloku. K vlastnictví patří právo užívat sklepní kóji umístěnou ve sklepní místnosti ve společných prostorách 1.PP. K bytové jednotce patří spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp.143 a pozemku p.č.850/4 ve výši 1224/14919. Tento podíl má pouze doplňující vliv na cenu nemovitosti. Dispozice bytu není známa. Vybavení bytu je převzato z prohlášení vlastníka budovy. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2397 ve vlastnictví Komunity Římské unie řádu sv. Voršily v Praze Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4 + 1 Výtah Ano Orientace oken severovýchod, jihozápad Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně nezjištěno nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná nezjištěno Technický stav - 3 -
Technický stav domu průměrný Bytový dům je dle náhledu v průměrném technickém stavu, průběžně udržovaný. Pravděpodobně byla provedena přístavba výtahu k fasádě schodiště. Pravděpodobně byla opravena střecha (možná již vestavba podkroví), krytina a klempířské konstrukce. Vnitřní zdobené omítky jsou v dobrém stavu. Odborný odhad opotřebení je 60%. Technický stav jednotky Technický stav bytové jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy kamenné 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové, cihelná konstrukce klenba % dokonč bez izolací 100 krov pravděp. sedlový 100 střešní krytina pravděp.šablony 100 obvodové stěny z cihelného zdiva 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná složitá 100 vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková, zdobená 100 schodiště není známo 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna není známo 100 dveře není známo 100 podlahy obytných není známo 100 podlahy nebytových není známo 100 místn. místn. vytápění není známo 100 elektro pravděp.světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody není znám 100 1.NP bytu - výčet místností Podlahové plochy kuchyně 18.5 m 2 předsíň 7.4 m 2 chodba 7.4 koupelna 3.7 WC 2.4 pokoj 15.9 pokoj 19.5 pokoj 19.6 pokoj 28.0 Podlahové plochy 122.4 m 2 Ostatní plochy 0.0 m 2 100-4 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 18.10.2010, datum změny inzerátu 30.6.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 125.0 m 2 Cena za nemovitost 8 490 000 Kč 67 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 7 641 000 Kč 61 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : ulice Voršilská - stejný dům, stejný dvorní trakt Vybavení : původní standardní Stav : původní, udržovaný Umístění v podlaží : vyšší s výtahem - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 30.5.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 80.0 m 2 Cena za nemovitost 5 999 990 Kč 75 000 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 5 400 000 Kč 67 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : ulice Ostrovní - v blízkém sousedství Vybavení : původní Stav : byt - původní, před rekonstrukcí dům - po rekonstrukci Umístění v podlaží : vyšší s výtahem Cena včetně provize 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 17.5.2011, datum změny inzerátu 7.6.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 94.0 m 2 Cena za nemovitost 7 390 000 Kč 78 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 6 651 000 Kč 70 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -
Lokalita : ulice Pštorssova - v blízkém sousedství Vybavení : vyšší standard Stav : byt - po rekonstrukci dům - po rekonstrukci Umístění v podlaží : vyšší 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 10.6.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4 + 1 Výtah Podlahová plocha 128.0 m 2 Cena za nemovitost 8 900 000 Kč 69 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 8 010 000 Kč 62 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Lokalita : ulice Mikulandská - v blízkém sousedství Vybavení : původní Stav : byt - původní dům - před rekonstrukcí Umístění v podlaží : vyšší Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 61 100-70 800 Kč/m 2 5 400 000-8 010 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 65 000 Kč/m 2-7 -
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je k předmětnému datu průměrně rozvinutý trh obdobných velkých bytů v OV. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 6,00-9,00 mil.kč tj.67 000-79 000 Kč/m2, podle lokality, umístění v domě, technického stavu a velikosti. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 61 000-71 000 Kč/m2, vč.zohlednění polohy v domě. Obvyklá cena předmětné nemovitosti je, vzhledem k minimálním informacím, směrována doprostřed rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1598-03 znaleckého deníku. - 8 -
Fotodokumentace Pohled z ulice Voršilská Pohled na průčelí domu Průjezd Dveře z průjezdu do chodby ke schodišti k bytu Dveře z průjezdu do dvora - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy