ZNALECKÝ POSUDEK č. 3138/2013 o ceně nemovitosti v katastrálním území Rajhrad, obec Rajhrad, okres Brno-venkov, při ulici Tovární, garáž č.e. 80 na parc.č. 1157/42, s pozemkem parc.č. 115/42 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 00 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitosti povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 701/04 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno 612 00 Datum místního šetření: 5. listopadu 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 5. listopadu 2013 k datu místního šetření nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl.č. 460/2009 Sb., vyhl.č. 364/2010 Sb. vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 701/04-87 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 5. listopadu 2013. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Stanovení ceny práv a závad spojených s oceňovanou nemovitostí a stanovení výsledné ceny s odpočtem těchto práv a závad.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí z katastru nemovitostí LV č. 1243 vyhotovený dne 9.10.2013 pro k.ú. Rajhrad: A: Vlastník: r.č. SJM Kopřiva Karel a Kopřivová Marcela, Husova 165/5, 510311/195 602 00 Brno, Ukrajinská 539/7, 625 00 Brno 526205/052 B: Nemovitosti: Pozemky Parc.č. 1157/42 výměra 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavby Rajhrad, č.e. 80 garáž na parcele č. 115/42 B1: Bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské D: viz příloha posudku E: viz příloha posudku 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Rajhrad z http://nahlizenidokn.cuzk ze dne 4.11.2013. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 5. listopadu 2013. Povinný se prohlídky neúčastnil a nepřevzal si ani doporučený dopis s oznámením o provedení místního šetření a žádostí o poskytnutí podkladů. Ocenění je provedeno na základě obhlídky zvenčí. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhl.č. 450/2012 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy, Areas Brno, znalecký ústav, 12/2010
4 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje srovnatelných nemovitostí na internetových stránkách www.sreality.cz, prosinec 2013. 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je následující nemovitost: - garáž č.e. 80 na parc.č. 1157/42 - pozemek parc.č. 1157/42 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2 Garáž je umístěna ve skupinové zástavbě řadových přízemních garáží, jako koncová. Garáž se nachází ve městě Rajhrad, při jeho severním okraji při ulici Tovární. Příjezd k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci. Nejbližší zástavba v okolí je tvořena převážně garážemi a dále rodinnými domy. 1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Druh a správní funkce: město Počet obyvatel: 3 193 Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka 1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Při severním okraji v blízkosti železničního tělesa Dopravní podmínky: Při vedlejší nezpevněné komunikaci Konfigurace terénu: Rovinatý terén Převládající zástavba: Skupinové garáže, ve vzdálenosti cca 250 metrů od obytné zástavby 1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby: Garáž zděná, řadová, koncová Možnost dalšího rozšíření: Není Technická hodnota: Průměrná, bez viditelných závad Údržba stavby: Zanedbaná údržba obhlídkou zvenčí Pozemky k objektu celkem: 18 m 2
5 1.2.4 Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: nepřichází v úvahu není 1.2.5 Připojení areálu na inženýrské sítě Vodovod: Není Kanalizace: Není Elektrická síť: Ano, pravděpodobně pouze 220 V 2. Posudek - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obecné, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. 2.2 Garáž ( 8) 2.2.1 Popis celkový Oceňovaný objekt garáže se nachází ve skupinové řadové zástavbě garáží při severním okraji města Rajhrad na konci ulice Tovární. Garáž je umístěná v šesté skupině osmi garáží směrem od města, jako pravá krajní garáž s vraty orientovanými k jihu. Nosná konstrukce: zděná, na izolovaných základových pasech Izolace: proti zemní vlhkosti asfaltové pásy běžné Vnější povrchy: omítka břizolitová Střecha: plochá Střešní krytina: asfaltové pásy Oplechování: pozinkovaný plech Bleskosvod: chybí Vrata: plechová, dvoukřídlová Vnitřní úprava stěn: pravděpodobně omítka vápenná hladká Stropy: rovné, omítané Podlahy: pravděpodobně cementový potěr Okna: chybí Elektro: pravděpodobně rozvod 220V Rozvod vody: chybí Kanalizace: chybí
6 2.2.2 Výpočet obestavěného prostoru Zastavěná plocha: 5,50 x 3,30 = 18,15 m 2 Obestavěný prostor: 18,15 x 2,55 = 46,28 m 3 Podlahová plocha: 16 m 2 - odhadem 2.2.3 Stáří a technický stav objektu Doklady o stáří nebyly k dispozici. Odborným odhadem a podle použitých materiálů a provedení stanovuji přibližné stáří na 25 roků. Stavebně technický stav je průměrný, bez viditelných vad či poruch. Údržba pravděpodobně dlouhodobě zanedbaná. 2.2.4 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Garáž Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN13 Garáž podle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky č. 3/2008 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2013 Rok pořízení resp. kolaudace 1978 Stáří S roků 25 Základní cena dle typu z příl. č. 7 vyhlášky ZC / Kč/m 3 1 375,00 Koeficient využití podkroví Kpod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC / x Kpod ZC Kč/m 3 1 375,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 46,28 Koeficient polohový ( příloha č. 14 vyhlášky ) K 5-1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 38, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC 1274 2,093 Koeficient vybavení stavby Pol. č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy, izolované S 0,06200 100 0,06200 1,00 0,06200 2 Obvodové stěny zděné, betonové, tl. 15-30 cm S 0,30100 100 0,30100 1,00 0,30100 3 Stropy rovné S 0,26200 100 0,26200 1,00 0,26200 4 Krov plochá střecha jednoplášťová S 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 5 Krytina asfaltové pásy S 0,05700 100 0,05700 1,00 0,05700 6 Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinkovaného plechu S 0,02900 100 0,02900 1,00 0,02900 7 Úpravy povrchů omítky vápenné a břizolit S 0,04800 100 0,04800 1,00 0,04800 8 Dveře chybí C 0,02700 100 0,02700 0,00 0,00000 9 Okna chybí C 0,01400 100 0,01400 0,00 0,00000 10 Vrata plechová, dvoukřídlová S 0,06800 100 0,06800 1,00 0,06800 11 Podlahy cementový potěr S 0,07200 100 0,07200 1,00 0,07200 12 Elektroinstalace světelná S 0,06000 100 0,06000 1,00 0,06000 13 Neuvedené kamna na tuhá paliva 0,00000 100 0,00000 1,00 0,00000 Celkem 1,00000 0,95900 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,95900 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m 3 2 759,88 Rok odhadu 2013 Rok pořízení 1978 Stáří S roků 35
7 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 31,25 Výchozí cena CN Kč 127 727,25 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč 127 727,25 Odpočet na opotřebení 43,75 % O Kč -39 914,77 Cena po odpočtu opotřebení Kč 87 812,48 2.3 Pozemky stavební Vzhledem k poloze a využitelnosti pozemku stanovuji jednotkovou cenu stavebního pozemku na 1200 Kč/m 2. Parcela číslo 1157/42 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč plocha pod garáží 18 1200,00 21 600,00 Celkem parcely 21 600,00 2.4 Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Cena současný stav, (Kč) Garáž 87 812,48 Stavby celkem 87 812,48 Pozemky : Pozemky celkem 21 600,00 Celkem 109 412,48 Celkem po zaokrouhlení 109 410,00
8 3. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách v okrese Brno-venkov uveřejněnými na internetových stránkách www.sreality.cz (prosinec 2013) a s realizovanými prodeji z archivu znalce. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty - zrealizované prodeje: Lokalita Okres Brno venkov, Zbýšov, čtvrť Padělky Okrajová, severní části města, lokalita řadových garáží navazující na zástavbu Popis lokality a bytových domů, příjezd po zpevněné komunikaci Základní popis 1970, zděná, řadová, plochá střecha, elektřina 220 V (odpojeno), technický stav průměrný až zhoršený (zanedbaná údržba). Zastavěná plocha (m 2 ) 19,0 Pozemek 19,00 - vlastní Příslušenství Žádné (m 2 ) Kupní cena (Kč) 125 000 cena za m 2 zast. plochy 6 579 datum 12/2012 Poznámka - prodeje zdroj KC KS-PU srovnání
9 Porovnávané objekty - realitní inzerce: Prodej, garáž, 15 m² Celková cena: 125 000 Kč za nemovitost 115 000 Kč bez provize Poznámka k ceně: včetně provize RK, včetně právního servisu Adresa: Sobotovice Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: N42777 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Obytná Plocha zastavěná: 15 m2 Rozměry - šířka: 3 m Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Nabízíme na prodej velmi pěknou, udržovanou garáž, která je součástí objektu společných garáží v obci Sobotovice, okres Brno venkov. Garáž je součástí samostatného bloku s velmi pohodlným nájezdem z příjezdové cesty. Objekt je ve velmi dobrém technickém stavu. K dispozici je i přívod elektřiny. Prodej, garáž, 22 m² Celková cena: 169 000 Kč za nemovitost 159 000 Kč bez provize Poznámka k ceně: cena včetně provize i právních služeb Adresa: Loosova, Hrušovany u Brna Datum aktualizace: 05.12.2013 ID zakázky: MAGR13289:1637309 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Zástavba: Komerční Plocha pozemku: 22 m2 Garáž: Ano Elektřina: 400V Nabízíme prodej garáže do osobního vlastnictví na ulici Loosova, Hrušovany u Brna. Celková plocha 22 m2. Napojena elektřina 230/400, vlastní měřiče. Nová střecha a speciální dílenská malba.
10 Prodej, garáž, Celková cena: 120 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: K ceně bude připočtena provize RK. Adresa: Kuřim Datum aktualizace: 26.06.2013 ID zakázky: 1080 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 18 m2 Plocha pozemku: 34 m2 Prodej garáže v Kuřimi. Jedná se o prefabrikovanou garáž v OV o výměře 18 m2 na vlastním pozemku o velikosti 34 m2 v Kuřimi. Konstrukce železobeton, v garáži nejsou zavedeny IS, příjezd je po zpevněné cestě. Pozemek je celý oplocený. K prodeji ihned. Č. Lokalita Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Pozemek m 2 Oceň. objekt Rajhrad 18 zděná na vlastním pozemku, průměrný stav (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Zbýšov 19 Jiné 1970, zděná, zanedbaná údržba, pozemek vlastní 2 Sobotovice 15 zděná garáž, dobrý technický stav 3 Hrušovany u Brna 22 zděná garáž, dobrý stav 4 Kuřim 34 prefa garáž, bez elektra, zanedbaná údržba, vlastní pozemek
11 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I techn. stav poloha Velikost Vybavení Pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 125 000 1,00 125 000 0,95 1,01 1,00 1,00 1,00 1,10 1,06 117 925 2 115 000 0,90 103 500 0,90 0,98 1,05 1,00 1,00 1,05 0,97 106 701 3 159 000 0,90 143 100 1,00 1,07 1,10 1,02 1,00 1,05 1,26 113 571 4 120 000 0,90 108 000 1,08 1,00 0,98 0,90 1,00 1,00 0,95 113 684 Celkem průměr Kč/m2 112 970 4. Práva a závady Znalci nebyly předloženy žádné doklady prokazující nájemní vztah k oceňované nemovitosti. Povinný nereagoval na předloženou žádost k poskytnutí podkladů a součinnosti při ocenění. Podle Na výpisu z katastru nemovitostí LV 1243 v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obecná (obvyklá, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena 109 410,00 Kč 112 970,00 Kč 110 000,00 Kč slovy: stodesettisíckorunčeských V Brně dne 16. prosince 2013 Ing. Tomáš Hudec
12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné) Znalecký posudek je zapsán pod č. 3138/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 16. prosince 2013 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 1243 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
13 Fotodokumentace nemovitosti
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Rajhrad
24 mapa oblasti