Předmět - úkol: ZNALECKÝ POSUDEK ev.č. 06-3098-14 č.j. 97EX 4446/11-115 ze dne 14.4.2014 obvyklá cena bytové jednotky č. 2437/9 v ul. Sadová čp.2437/14, obec Aš, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na domě a pozemku Objednatel : Exekutorský úřad Brno město JUDr. Karla Urbana Minská 54, 616 00 Brno Zhotovitel : Ladislav KUPKA Alšova 1743, 356 01 Sokolov mob 602188626, email kupkaladislav@volny.cz Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č.4327. Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne 29.4.2014 pomocně --- Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku informace pamětní a částečně projektová dokumentace Datum, k němuž je majetek oceněn : 29.4.2014 Počet vyhotovení : 3 Sokolov, dne : 2.5.2014 1
1. NÁLEZ M.1. byt č. 2437/9, ul. Sadová, Aš Kód katastrálního území: 600521 Název katastrálního území: Aš Kód obce: 554499 Název obce: Aš Kód okresu: CZ0411 Název okresu: Cheb Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku 1+2 v řadovém, zděném domě - blokpanel-. Dům má 6NP, z toho v 1.podlaží jsou sklepy částečně zapuštěné. Je napojený na EL, VO, KA, Pl a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je z veřejné zpevněné komunikace. Dům čp.2435, 2436, 2437, 2438, s LV 4316, byl postaven v roce 1961. Spoluvlastnický podíl 5097/254167 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemek M.1.2. byt M.1.3. ocenění porovnávacím způsobem M.1.1. pozemek Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. b): ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Velikost obce podle počtu obyvatel I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a 1,00 plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. V obci je integr. doprava a želez. zastávka, 0,95 nebo autobus. zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní 1,00 (obchod,služby,zdrav.,škola,pošta,banka,s port.a kultur.zař.) ZC v = 940,00 Kč/m 2 ZC = 940,00 * 0,95 * 0,60 * 0,80 * 1,00 * 0,95 * 1,00 = 407,21 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: 365 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 2
Index trhu I T = P 5 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,07) = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, S a 0,00 SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,00 Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1,00 2000 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční stavba 0,02 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení na inž. sítě obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně -0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m -0,02 8 Poloha pozemku - komerční V. Bez možnosti komerčního využití 0,00 využitelnost 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,00 * ( 1 + -0,03) = 0,970 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,930 * 1,000 * 0,970 = 0,902 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 407,21 * 0,902 = 367,30 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 365 zastavěná plocha a nádvoří 761,00 367,30 279 515,30 Celkem 761,00 279 515,30 Spoluvlastnický podíl na pozemku : 5097/254167 výpočet : 279515 / 254167 * 5097= 5 605,-Kč pozemek - celkem: Zjištěná cena 5 605 Kč 3
M.1.2. byt Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví -0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,07) = 0,930 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1,00 2000 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční stavba 0,02 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení na inž. sítě obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně -0,01 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m -0,02 8 Poloha pozemku - komerční V. Bez možnosti komerčního využití 0,00 využitelnost 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,00 * ( 1 + -0,03) = 0,970 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby IV. Budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora 0,00 nebo skl.kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem 0,10 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - předpoklad 0,85 provedení menších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 53,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * (1-0,005 * y) I V = (1 + 0,10) * 0,85 * (1-0,005 * 53) = 0,687 4
Podlahová plocha PP = 50,97 m 2 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Karlovarský kraj, 10001-50000 obyv. ZC = 11215 Kč/m 2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 11215,00 * 0,687 = 7 704,71 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * I T * I P CB = 50,97 * 7704,71 * 0,930 * 0,970 = 354 263 Kč byt - celkem: Zjištěná cena 354 263 Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) pozemek 5 605 byt 354 263 Administrativní cena celkem 359 868 M.1.3. porovnávací způsob ocenění Zákon 151/97 Sb, 2 Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů, v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem 230 000,-Kč. Do bytu jsem se nedostal, byt je delší dobu prázdný a nemohl jsem dokumentovat stávající technický stav. Získal jsem informace od představitele SVJ. Porovnání bytů bez kuchyňské linky a sporáku není možné získat. Protože ten kdo prodává, má byt provozuschopný. 1- Aš, Sadová - byt 1+2, podlahová plocha 51m2 nabídka za 290 000,-Kč - 2- Aš, Sadová - byt 1+2, podlahová plocha 51m2 nabídka za 310 000,-Kč po rekonstrukci 3- Aš, Palackého - byt 1+2, podlahová plocha 56m2 nabídka za 320 000,-Kč - Byt čp. 2437/9 v Aši : Porovnávací hodnota : 290 000 Kč 5
Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů 359 868 Kč 290 000 Kč Silné stránky nemovitosti : Napojen na EL, VO, Ka, Pl Dobrý přístup i příjezd Slabé stránky nemovitosti : Nabídka je v místě větší než poptávka a to u provozuschopných bytů Byt je více než rok a půl prázdný, majitel se odstěhoval a vzal si kuchyňskou linku i se sporákem a dalším drobnějším zařízením. Byt čp.2437/9 v Aši : Obvyklá cena : 230 000 Reálnost obvyklé ceny byla konzultována s představitelem Společenství vlastníků jednotek, kde majitel bytu dluží více než 140 000,-Kč. 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k datu zpracování, je odhadnutá cena bytové jednotky č. 2437/9 v Aši 230 000,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. 5. PŘÍLOHY Výpis z KN -LV 4327 původní je totožný ověřeno na internetu Kopie katastrální mapy fotodokumentace bez dokumentace kuchyně 6
7
8
9
10
11
12