EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 22/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Číslo popisné: 138 součást pozemku p.č. 7 Pozemky parc. č.: 7 Ostatní stavby: Katastrální území: Skaštice LV č.: 134 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Skaštice Část obce: Skaštice Ulice: Číslo orientační: PSČ: 76701 Vlastník stavby: Zdeňka Hrbeková, Kojetínská 2662/82, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Soňa Zavřelová, Švabinského nábřeží 1474/11, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Zdeňka Hrbeková, Kojetínská 2662/82, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Soňa Zavřelová, Švabinského nábřeží 1474/11, 76701 Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Objednatel: Eurodražby.CZ a.s. tel.: 800900490 Adresa: Čimická, 18100 Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 22.7.2015 / 22.7.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 500 000 Kč Pozn.: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: 604529836 Adresa: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail: frhas@email.cz Datum: 1.8.2015 Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Zlínský Obec, část obce: Skaštice, Skaštice Počet obyvatel: 379 KÚ: Skaštice Ulice: Číslo popisné: 138 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 0/2/NE Počet bytových jednotek / typy 1 4+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 68 m 2 Obestavěný prostor: 447 m 3 Jednotková cena: 4 200 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 328 m 2 Započitatelná plocha 86,21 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 89,70 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 65 20 Opotřebení celkové: 76,47 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 2000 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Prodejnost nemovitosti: Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota 500 000 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 98 400 Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Skaštice je začleněna územně pod okres Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Kroměříž. Obec Skaštice se rozkládá asi čtyři kilometry severovýchodně od Kroměříže. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt dle platného MLO 379 obyvatel. V obci je mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále je v obci obecní úřad, kostel, ordinace praktického lékaře. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Veřejná doprava je zajištěna autobusem. Nejbližší nájezd na dálnici D1 je u Kroměříže ve vzdálenosti ca 2km. Poloha oceňované nemovitosti: Rodinný dům se nachází na návsi v blízkosti kostela a místního obchodu v zástavbě rod. domů. V místě je možnost napojení na všechny inž. sítě. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Úzké centrum - historická část Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Samostatně stojící zděný rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. Střecha sedlová s valbou a s taškou pálenou. RD je napojen na inž. sítě v rozsahu - elektřina, veř. vodovodní řad, veř. kanalizace s ČOV. Dispozice RD: - přízemí: vstupní chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň. obývací pokoj - 1.patro: chodba, 3 pokoje, terasa (balkon) Provedené rekonstrukce na RD: v r.2000 provedena rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně s el. sporákem, nové ÚT s rozvodem z Cu potrubí a s kotlem na tuhá paliva, nová vnitřní el. instalace, plastová okna. Technický stav RD: RD jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. El. boiler původně umístěn pod schodištěm je demontován. Příslušenství RD: uzavřený dvůr s vjezdem z ulice a se skladem. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1950 Dílčí rekonstrukce v r. 2000 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 12 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 12 ostatní plocha Obec Skaštice/způsob využití-ostatní komunikace - 3 -
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO NE ANO Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Rodinný dům jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 134 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0721 Kroměříž Obec: 588989 Skaštice Katastrální území: 748226 Skaštice Ulice: č.o.: Vlastníci FO Zdeňka Hrbeková Kojetínská 2662/82, 76701 Kroměříž FO Soňa Zavřelová Švabinského nábřeží 1474/11, 76701 Kroměříž Podíl 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Skaštice č.p. 138 na pozemku p.č. 7 ANO Pozemky 7 Pozemková parcela Parcela KN 328 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1 / 2-4 -
Výpočet věcné hodnoty staveb Samostatně stojící zděný rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. Střecha sedlová s valbou a s taškou pálenou. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v obci. Dispozice RD: - přízemí: vstupní chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň. obývací pokoj - 1.patro: chodba, 3 pokoje, terasa (balkon) Provedené rekonstrukce na RD: v r.2000 provedena rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně s el. sporákem, nové ÚT s rozvodem z Cu potrubí a s kotlem na tuhá paliva, nová vnitřní el. instalace, plastová okna. Technický stav RD: RD jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. El. boiler původně umístěn pod schodištěm je demontován. Kotel na tuhá paliva pro ÚT se nachází rovněž pod schodištěm. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží přízemí 68,00 m 2 45,90 m 2 1.patro 60,00 m 2 40,32 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí kuchyň 9,90 m 2 1,00 9,90m 2 obývací pokoj 14,81 m 2 1,00 14,81m 2 WC 2,44 m 2 1,00 2,44m 2 chodba 7,53 m 2 1,00 7,53m 2 koupelna 3,30 m 2 1,00 3,30m 2 schodiště 7,92 m 2 1,00 7,92m 2 přízemí - celkem 45,90 m 2 45,90 m 2 1.patro pokoj 6,48 m 2 1,00 6,48m 2 chodba 2,42 m 2 1,00 2,42m 2 pokoj 14,40 m 2 1,00 14,40m 2 pokoj 13,53 m 2 1,00 13,53m 2 terasa 6,97 m 2 0,50 3,49m 2 1.patro - celkem 43,80 m 2 40,32 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor přízemí (68)*(3,00) = 204,00 m 3 1.patro (60)*(3,00) = 180,00 m 3 podstřešní prostor 60*0,5*3-1/3*3,5*3*7,8 = 62,70 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 446,70 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Popis betonové pasy zděné s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady - 5 -
Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová parkety, PVC, textilie keramická dlažba ústřední topení s kotlem na tuhá paliva světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda el. bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Zastavěná plocha [m 2 ] 68 Obestavěný prostor [m 3 ] 446,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 876 140 Stáří roků 65 Další životnost roků 20 Opotřebení % 76,47 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je rovinný a přístupný z návsi ze zpevněné komunikace. Pozemek je uzavřený oplocením. Na stavebním pozemku se nachází rodinný dům čp.138 a zděný sklad s pultovou střechou. Přípojky od IS jsou provedeny. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V lokalitě jednotková nabídková cena pozemků k zastavění osciluje kolem cenové hladiny 300Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 7 328 300 1 / 1 98 400 Celková výměra pozemků: 328 Hodnota pozemků celkem: 98 400 Výpočet porovnávací hodnoty Samostatně stojící zděný rodinný dům s obytným přízemím a 1.patrem. Střecha sedlová s valbou a s taškou pálenou. RD je napojen na inž. sítě v rozsahu - elektřina, veř. vodovodní řad, veř. kanalizace s ČOV. Dispozice RD: - přízemí: vstupní chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň. obývací pokoj - 1.patro: chodba, 3 pokoje, terasa (balkon) Provedené rekonstrukce na RD: v r.2000 provedena rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně s el. sporákem, nové ÚT s rozvodem z Cu potrubí a s kotlem na tuhá paliva, nová vnitřní el. instalace, plastová okna. Technický stav RD: RD jeví znaky statické poruchy, kterou je nutno řešit náročnější stavební opravou. El. boiler původně umístěn pod schodištěm je demontován. Příslušenství RD: uzavřený dvůr s vjezdem z ulice a se skladem. - 6 -
Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Tučapy-Holešov. 111,00 503 4+1 960 000 8 649 0,72 6 227 RD 4+1, Rodinný dům je nepodsklepený, řadový s obytným přízemím a podkrovím. Střecha je šikmá s krytinou z pozinkovaného plechu z uliční strany a z eternitových šablon z dvorní strany. V domě je 1 byt o velikosti 4+1. Dům je napojen na elektrickou síť, na zemní plyn a na veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy na vyvážení. Dispozice RD: Přízemí: garáž 14.71m2, průchozí chodba 10,92m2, kuchyně 11,78m2, koupelna 3,46m2, obývací pokoj 17,96m2, pokoj 12,7m2, dvorní veranda 4,37m2, WC 1,5m2, schodiště do podkroví 7,82m2 Podkroví: pokoj 13,2m 2, pokoj 18,05m 2, chodba 8,95m 2, terasa nad dvorní verandou 4,37m 2 Rodinný dům byl postaven tradičním způsobem ve 20-tých letech min.století a jeho rekonstrukce proběhla v r.1953. V roce 1987 byl napojen na veřejný vodovod a v roce 1996 byl plynofikován. Vytápění domu je ústřední teplovodní s kotlem na zemní plyn. Ohřev teplé vody je prováděn v el. boileru umístěném v koupelně. Vnitřní zařízení domu je před modernizací. Rodinný dům má částečně zanedbanou údržbu. U domu je oplocená zahrada s ovocnými stromy, dvůr s dílnou a žumpou. K domu jsou zřízeny přípojky elektřiny, vodovodu a zemního plynu. Hodnocení: Celkový stav - Horší. - koeficient 0,80; Vliv pozemku - Menší pozemek. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Menší pozemek.; Roštění 100,00 2 317 1 155 000 11 550 0,54 6 237 RD 3+1, Prodej řadového rodinného domu 3+1 v obci Roštění u Holešova s průjezdem a zahradou. Dům je přízemní, napojený na obecní vodu, plyn a elektřinu. Dům je udržovaný a ihned obyvatelný. Topení je řešeno plynovými přímotopy. V obci je částečná občanská vybavenost (školka, škola, smíšené zboží, obecní knihovna, sportovní areál, autoservis, farnost). Roštění je vzdáleno od Holešova 7 km. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Celkový stav - Lepší. - koeficient 0,80; Vliv pozemku - Menší. - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší.; Vliv pozemku - Menší.; Roštění 90,00 201 3+kk 580 000 6 444 0,85 5 477 RD 3+kk, K prodeji nabízíme rodinný dům o velikosti 3+kk ve stavu nedokončené rekonstrukce. Dvě místnosti jsou obyvatelné, jedna místnost nedokončená. Nově vybudovány sítě, elektřina, voda a kanalizace, sádrokartonové stropy. Funkční nedokončená koupelna a WC. Dům má uzavřený dvorek, dispozicí i velikostí je vhodný jak k trvalému bydlení tak k rekreaci. Celková plocha pozemku 206 m2. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,85; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Variační koeficient před úpravami: 23,54 % Variační koeficient po úpravách: 5,95 % Užitná plocha 86,21 m 2 Minimální jednotková cena: 5 477Kč/m 2 Minimální cena: 472 172 Kč Průměrná jednotková cena: 5 980 Kč/m 2 Průměrná cena: 515 536 Kč Maximální jednotková cena: 6 237 Kč/m 2 Maximální cena: 537 692 Kč Stanovená jednotková cena: 5 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 500 000 Kč - 7 -
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí: Na základě zjištěných skutečností a porovnávací hodnoty stanovuji stávající obvyklou cenu nemovitosti na 500 000,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 500 000 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 98 400 Kč Silné stránky nemovitosti - V RD byt 4+1 se soc. zařízením - dostatečné zázemí rod.domu je tvořeno uzavřeným dvorem se skladem - RD je napojen na veřejný vodovod, na veřejnou el.síť, na veř. řad zemního plynu a na veř. kanalizaci - snadný přístup k nemovitosti z ulice - lokalita s nájezdem na dálniční síť do 2km a v blízkosti města Kroměříž Slabé stránky nemovitosti - jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení kde za vzděláním, kulturou a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst - tech. stav rodinného domu je negativně ovlivněn jeho statickou poruchou a je tak před nákladnou opravou - jedná se o nemovitost s komplikovanými právními vztahy plynoucí z omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.134 pro k.ú.skaštice ze dne 19.5.2015 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 5,00 % 25 000Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 98 400Kč Upravená obvyklá cena: 376 600Kč Započitatelná plocha: 86,21m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 368Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.134 ze dne 19.5.2015, str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 21.7.2015. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.476/2015-a ze dne 2.7.2015. 1-8 -
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 22/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 22/2015. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 9 -
Fotodokumentace ze dne 22.7.2015. Kuchyně. WC. Koupelna. Obývací pokoj. Pokoj v 1.patře. Sklad ve dvorku. - 10 -