Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1754 / 82-07 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1837/508, LV č. 6821, s podílem na společných částech domu a pozemku 449/52068 na pozemcích: pozemek parc.č. 625/3, LV č. 6495 další pozemky: pozemek parc.č. 625/1, LV č. 6495 pozemek parc.č. 625/2, LV č. 6495 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1257158 město Kat. území Kobylisy Ulice Ke Stírce č.p. 1837 Část obce dle LV 6495, Kobylisy Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Kymplová Jana - 182 00 Praha 82, Ke Stírce 1837/54 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 23.9.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 17.9.2012 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 17.9.2012 Počet stran textu 3 Počet stran příloh 4 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 49.81 m 2 46 000 Kč/m 2 2 291 300 Kč Obvyklá cena - současný stav 2 300 000 Kč Dva miliony třista tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o malý byt 2+kk/terasa s příslušenstvím v novostavbě bytového domu v lokalitě bydlení kladné faktory: - velmi dobrá lokalita - velmi dobrá dostupnost stanice metra - poloha v rámci domu - novostavba - žádaná velikost a dispozice bytu záporné faktory: - absence parkovacího stání nebo venkovní parkovací plochy Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 1 249 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.z.ze dne 20.12.2006, V-60149/2006-101 NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je pravděp.užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne 3.12.2007 REET: ANO - 2 -
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6495. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6821. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kobylisy. Datum předání kompletních podkladů 17.9.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6495. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6821. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kobylisy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kobylisy jsou městská čtvrť a katastrální území na severním okraji Prahy. Spadají do správního obvodu a městské části Praha 8. Sousedí s Libní (J), Ďáblicemi (S), Střížkovem (V) a Čimicemi (Z). Východní část je tvořena panelovým sídlištěm Ďáblice, západní část původní zástavbou rodinných domů a sídlištěm Kobylisy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný v místě bývalé tržnice Stírka, mezi ulicemi Vršní a Klapkova, kolmo na ulici Ke Stírce, ze které je přístupný. Výborná je dostupnost stanice metra Kobylisy cca 200m, zastávky tramvaje a autobusu. V místě je veškerá základní občanská a obchodní vybavenost. Parkování je omezeně možné pouze na kolmých a podélných parkovacích stáních v ulicích kolem domu. V sousedství není větší parkovací plocha. Informace o nemovitosti Jedná se o bytový dům "Rezidence Stírka" se třemi samostatnými trakty č 52, 52a, 54, situovaný na pozemku p.č.625/3. Uzavřené nádvoří se zpevněnou parkovací plochou se nachází na pozemku p.č.625/1, trafostanice na pozemku p.č.625/2. Dům je lichoběžníkového půdorysu s členitou fasádou a množstvím balkonů a teras. Každý trakt má samostatný vstup, výtah i schodiště. Nejvyšší 2 patra jsou ustupující. Střechu tvoří šest oddělených věží s pultovou střechou. První trakt je přístupný přímo z ulice Ke Stírce, zbývající dva trakty pak z komunikace na pozemku p.č.625/3. Z ulice Ke Stírce je také sjezd do podzemních garáží (v suterénu), které jsou společné pro celý dům. V suterénu a v přízemí jsou umístěny sklepní boxy. Dále jsou v přízemí samostatné oddělené garáže přístupné z nádvoří. Jedná se o železobetonový vyzdívaný skelet se zateplenou fasádou. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. Je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Vnitřní schodiště je dvouramenné, přímo osvětlené. Výtah se nachází ve schodišťovém prostoru. Předmětem ocenění je byt č.1837/508 umístěný v 5.NP sekce č.54, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích p.č.625/1, 625/2, 625/3 ve výši 449/52068. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Sekce je SV koncová, přístupná ze zpevněného nádvoří. Byt se nachází vpravo od schodiště. Jedná se o vnitřní jednostranně SZ do nádvoří orientovaný byt 2+kk/terasa. Z malé předsíně jsou přístupné všechny místnosti. Pokoje nejsou průchozí. Koupelna je společná s WC. Na terasu se vchází z obývacího pokoje. Sklepní kóje se nachází v 1.PP. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 1756/4 Hl.město Praha ostatní plocha ostatní komunikace parc.č. 1756/1 fyzické osoby ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN. Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Orientace oken severozápad, jihovýchod Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně pravděp. vana, umyvadlo pravděp.kuchyňská linka s vestav.spotřebiči Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1-3 -
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu výborný Jedná se o novostavbu zkolaudovanou v roce 2007. Opotřebení domu odhad 5%. Technický stav jednotky Stav bytové jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné železobetonový monolitický konstrukce skelet Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou 100 stropy betonové 100 krov plochá střecha 100 střešní krytina těžké izolační pásy 100 obvodové stěny z vyzdívané 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště betonové se stupni keramickými 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna dřevěná EURO 100 dveře nezjištěno 100 podlahy obytných nezjištěno 100 podlahy nebytových nezjištěno 100 místn. místn. vytápění dálkové 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody dálkový ohřev 100 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem 21.70 m 2 1.0 21.70 m 2 ložnice 9.60 m 2 1.0 9.60 m 2 předsíň 6.90 m 2 1.0 6.90 m 2 WC a koupelna 5.20 m 2 1.0 5.20 m 2 komora 1.50 m 2 1.0 1.50 m 2 sklepní koje 0.70 m 2 0.5 0.35 m 2 terasa 9.40 m 2 0.5 4.56 m 2 Součet ploch za podlaží 55.00 m 2 49.81 m 2-4 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.9.2012 Konstrukční provedení Stavba skeletová vyzdívaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 55.0 m 2 Cena za nemovitost 2 650 000 Kč 48 200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 385 000 Kč 43 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/B Lokalita : Rezidence Stírka, stejný dům Technický stav : novostavba Totožný bytový dům, stejná orientace oken bytu, umístění nad garážemi - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost 2 680 000 Kč 44 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 412 000 Kč 40 200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/terasa 45 m2 Lokalita : ul.nad Šutkou, sousedství Technický stav : novostavba z roku 2003 Rušná ulice, orientace do klidného vnitrobloku 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 63.4 m 2 Cena za nemovitost 3 650 562 Kč 57 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 3 286 000 Kč 51 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1/parkovací stání+terasa 26,13 m2 objekt Anglický dvůr Lokalita : ul.služská, sousedství Technický stav : novostavba vyšší standard vybavení, orientace do zahrady, navíc garážové stání - 6 -
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 19.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 93.8 m 2 Cena za nemovitost 4 550 000 Kč 48 500 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 4 095 000 Kč 43 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk/parkovací stání+terasa 15,1 m2 Lokalita : ul.nad Rokoskou, širší sousedství Technický stav : novostavba vyšší standard vybavení, navíc garážové stání umístění v posledním podlaží Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 40 200-51 800 Kč/m 2 2 385 000-4 095 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 46 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý rozvinutý trh obdobně velkých bytů v novostavbách, proto je využita nabídka nemovitostí v širším sousedství. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,65-4,50 mil.kč tj.45 000-58 000 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu, umístění a vybavení, včetně garážového stání. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 40 000-52 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací i absenci garážového stání, směrována doprostřed rozpětí. - 7 -
Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754-07 znaleckého deník - 8 -
Fotodokumentace pohled z ulice Ke Stírce na jižní a západní fasádu pohled z ulice Ke Stírce na jižní a východní fasádu vjezd do areálu komplexu nádvoří areálu vjezd do garáží pohled na vchod 54, byt v 5.NP - 9 -
Fotodokumentace pohled na vchod 54, byt v 5.NP byt v 5.NP s terasou - 10 -
- 11 - Fotodokumentace - mapy