STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 2461-506-2016 Objednatel: Účel posudku : IT credit, s.r.o. Pernerova 502/50, 186 00 Praha 8 IČO: 26444437 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 1239/9 zapsané na LV č. 13686 v k.ú. Bolevec, obec Plzeň, okres Plzeň-město, Plzeňský kraj Oceněno k datu: 21. 10. 2016 Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Pavla Vodová Počet stran posudku: Počet vyhotovení : 18 + 7 stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu V Brně dne 19. 12. 2016
Obsah STATIKUM s. r.o. 2461-506-2016 1 NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu ocenění... 3 1.2 Účel posudku... 3 1.3 Celkový popis nemovitých věcí... 3 1.4 Vlastnické a evidenční údaje... 4 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 1.6 Prohlášení Znalce o nezávislosti... 4 1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 1.8 Definice obvyklé ceny... 5 1.9 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí... 5 1.9.1 Metoda administrativní... 5 1.9.2 Metoda nákladová... 5 1.9.3 Metoda výnosová... 6 1.9.4 Metoda komparativní... 6 1.10 Použitelnost znaleckého posudku... 7 2 POSUDEK... 8 2.1 Volba metody ocenění... 8 2.2 Administrativní metoda... 8 2.3 Komparativní metoda... 12 2.3.1 Srovnávací nabídka... 12 2.3.2 Komparace... 16 3 REKAPITULACE... 17 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 18 Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofoto mapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 3 listy Str. 2
1 NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1239/9 zapsaná na LV č. 13686, k.ú. Bolevec, obec Plzeň, Plzeňský kraj: 1.2 Účel posudku Znalecký posudek je vypracován pro účel nedobrovolné dražby. 1.3 Celkový popis nemovitých věcí Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované nemovité věci. Při ocenění je proto vycházeno pouze ze skutečností zjištěných venkovní prohlídkou bytového domu a z informací a podkladů poskytnutých objednatelem znaleckého posudku. Objednatelem bylo dodáno několik fotografií z interiéru bytu, jinak je při ocenění uvažováno, že bytová jednotka je ve standardním vybavení, se standardním příslušenstvím a její stavebně-technický stav odpovídá stáří a řádně prováděné údržbě. Bolevec je část statutárního města Plzeň, nachází se na severu města. V roce 2009 zde bylo evidováno 2 324 adres. V roce 2001 zde trvale žilo 35 855 obyvatel. Bolevec je také název katastrálního území o rozloze 16,02 km 2. V městské části je veškerá občanská vybavenost. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v bytovém domě na ulici Gerská 1239/18. Jedná se o panelový bytový dům s jedním podzemním podlažím a osmi nadzemními podlažími. Dům prošel revitalizací, kdy byl zateplen a byly vyměněny původní okna za plastová, zároveň byl vyměněn výtah. Bytová jednotka č. 1239/9 se nachází ve 3. NP bytového domu. Její dispozice je 4+1, podlahová plocha je 82,54 m2. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu. Vytápění je ústřední, jsou provedeny rozvody teplé i studené vody, odkanalizování je provedeno ze všech zařizovacích předmětů. Podíl na společných částech domu a pozemku je ve výši 8254/294832. Jedná se o oblast se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. Centrum je dostupné městskou hromadnou dopravou. V okolí je dostupná veškerá občanská vybavenost. Str. 3
1.4 Vlastnické a evidenční údaje STATIKUM s. r.o. 2461-506-2016 Dle výpisu z katastru nemovitostí je k datu ocenění jako vlastník nemovitých věcí na LV č. 13686 v k.ú. Bolevec zapsán tento subjekt: Vlastnické právo SJM Pech Petr a Pechová Dobroslava, Gerská 1239/18, Bolevec, 32300 Plzeň Podíl 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 21. 10. 2016 za přítomnosti zástupce Znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o. Ing. Lukáše Pejchala. Znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky. Z toho důvodu bylo možné provést pouze venkovní ohledání bytového domu. 1.6 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen Znalec ) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění. 1.7 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Znalecký posudek č. 2346-391-2016 ze dne 27.9.2016, který vypracoval Znalecký ústav STATIKUM s.r.o.; Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k datu ocenění; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění platném k datu ocenění; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; Str. 4
ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. 1.8 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 1.9 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.9.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.9.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné Str. 5
plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.9.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.9.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu Str. 6
celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 1.10 Použitelnost znaleckého posudku Znalecký posudek je použitelný pouze pro účel nedobrovolné dražby. STATIKUM s. r.o. 2461-506-2016 Str. 7
2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou pomocnou je metoda administrativní. 2.2 Administrativní metoda Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní informace Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec Počet obyvatel: 169033 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 050,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 +Σ Pi) = 1,000 5 i = 1 Str. 8
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +Σ Pi) = 1,050 Koeficient pp = IT * IP = 1,050 Ocenění staveb Hlavní stavby Bytová jednotka 11 i = 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Str. 9
Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 2 050,- 1,050 2 152,50 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 3367 244,00 2 152,50 525 210,- 3368 243,00 2 152,50 523 057,50 Stavební pozemky - celkem 487,00 1 048 267,50 Pozemky - zjištěná cena = 1 048 267,50 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 1 048 267,50Kč 1 048 267,50 Kč Str. 10
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 048 267,50 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 2 Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 22 324,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka: 82,54* 1,00 = 82,54 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 82,54 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) II 0,00 III 0,00 III 0,00 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 9 II 1,00 Str. 11
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,700 = 0,735 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 22 324,- Kč/m 2 * 0,735 = 16 408,14 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 82,54 m 2 * 16 408,14 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= 1 422 044,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 422 044,27 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 048 267,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 8 254 / 294 832 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 048 267,50 Kč * 8 254 / 294 832 = 29 346,88 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 29 346,88 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 451 391,15 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 451 390,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátjednatisíctřistadevadesát Kč 2.3 Komparativní metoda V konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb. Uvažovaná podlahová plocha je 82,54 m 2. 2.3.1 Srovnávací nabídka 1) Byt 4+1, Gerská, Plzeň - Bolevec, podlahová plocha 90 m 2 Prodej bytu 4+1+L, 90 m 2, 4. NP v Plzni, Gerská ulice poblíž Boleveckých rybníků, v blízkosti tramvaj č. 4 a bus č. 30. Dva sklepy, parkování před domem. Panelový dům kompletně zrekonstruován, nový výtah, zateplení s novou Str. 12
fasádou, plastová okna s žaluziemi. Byt kompletně zařízen spotřebiči a nábytkem, nově zrekonstruované pokoje, v koupelně velká rohová vana s zrcadlem přes celou stěnu, WC závěsné, v kuchyni nová kuchyňská linka do L se zabudovanou pračkou a vysokou stříbrnou lednicí s mrazákem, všude nové výmalby, obývací pokoj dekorační kámen na stěně a speciální okrasné omítky. Nové podlahy, PVC s dekorem dřeva a koberce. NABÍDKOVÁ CENA: 2 690 000,- Kč 2) Byt 4+1, Sokolovská, Plzeň - Bolevec, podlahová plocha 83 m 2 Prodej bytu 4+1, 83 m2 v 7. NP v Plzni, Sokolovská ulice, výhled na Bolevecký rybník, v blízkosti tramvaj č. 4 a bus č. 30. Parkování před domem. Panelový dům kompletně zrekonstruován, nový výtah, zateplení s novou fasádou, plastová okna. Byt je po rekonstrukci v r. 2011, zděné jádro- nová koupelna, stěny, stropy, šatní skříň na míru. Kuchyňská linka se zabudovanou pračkou. Bezpečnostní dveře do domu i bytu. NABÍDKOVÁ CENA: 2 800 000,- Kč Str. 13
3) Byt 4+1, Sokolovská, Plzeň - Bolevec, podlahová plocha 86 m 2 Byt o dispozici 4+1 o výměře 85,52 m 2 (z toho lodžie 5,45 m 2 ). Byt se nachází v Sokolovské ulici v sedmém patře revitalizovaného panelového domu, dům má i zateplenou střechu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí a je ve velmi dobrém stavu. Okna pastová, na podlaze PVC a korek. Bezpečnostní vchodové dveře. Jádro je panelové s novým obkladem. Balkon směřuje na jih a je z něj otevřený výhled na město Plzeň. Parkovat lze na parkovišti u domu. V místě je škola, školka, bazén, nákupní středisko Albert a Lidl, zastávka tramvaje Sokolovská 5 min, bus hned u domu. V okolí veškerá občanská vybavenost. Hezké klidné místo. NABÍDKOVÁ CENA: 2 750 000,- Kč 4) Byt 4+1, Komenského, Plzeň - Bolevec, podlahová plocha 86 m 2 Prostorný, částečně zrekonstruovaný byt s krásným výhledem o dispozici 4+1 + komora v bytě o velikosti 78,8 m 2 + lodžie 7,3 m 2, situovaný v 6. patře revitalizovaného panelového domu (zateplení, výměna oken, stoupačky, nový výtah). Součástí prodeje je i kuchyňská linka, sporák, lednice, pračka i vybavení Str. 14
koupelny. K bytu náleží sklepní koje 2,6 m 2. Byt se nachází v domě, kde v každém mezipatře je pouze jeden byt - zajištěno tak soukromí. V blízkosti veškerá občanská vybavenost, MHD, dobré parkování přímo před domem a dostatek zeleně. NABÍDKOVÁ CENA: 2 790 000,- Kč Str. 15
2.3.2 Komparace č. Poloha objektu Nabídková cena jednotková [Kč/m2] Redukce na pramen ceny (Krpc) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 IO (poloha) (velikost) (podlaží) (vybavení a příslušenství) (technický stav domu) (technický stav bytu) (úvaha znalce) Cena oceň. objektu [Kč/m2] 1 Gerská, Plzeň-Bolevec 29 889 0,90 26 900 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,13 23 805 2 Sokolovská, Plzeň-Bolevec 33 735 0,90 30 361 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 27 601 3 Sokolovská, Pzeň-Bolevec 32 164 0,90 28 947 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,09 26 557 4 Komenského, Plzeň-Bolevec 32 404 0,90 29 164 1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,09 26 756 Průměr 31760 Kč/m2 26180 Minimum 29024 23805 Maximum 34444 27601 Směrodatná odchylka 1847 1426 Průměr - směrodatná odhylka 29913 Kč/m2 24754 Průměr + směrodatná odchylka 33607 Kč/m2 27606 Variační koeficient 5,45% Výměra oceňovaného objektu m2 83 Celková cena objektu Kč 2160897 Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce Kč 2 160 000 K CR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K2 koeficient velikosti užitné plochy a dispozice K3 koeficient podlaží, ve kterém je umístěný byt K4 koeficient vybavení a příslušenství bytu K5 koeficient technického stavu domu K6 koeficient technického stavu bytu K7 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti) Porovnávací hodnota nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 činí 2 160 000 Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Str. 16
3 REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovité věci považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Výsledky jednotlivých metod: Metoda administrativní Metoda komparativní 1 451 390 Kč 2 160 000 Kč Cena obvyklá (tržní hodnota) nemovitých věcí specifikovaných v bodě 1.1 je dle odborného odhadu: 2 160 000 Kč Cena slovy: dvamilionyjednostošedesáttisíc Kč Při stanovení návrhu tržní hodnoty se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše tržní hodnoty platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. Str. 17
4 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 2461-506-2016. V Brně dne 19. 12. 2016 Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 18
PŘÍLOHY Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí... 2 listy Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy... 1 list Příloha č. 3: Náhled ortofoto mapy... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace... 3 listy
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 27.09.2016 17:15:02 Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. CZ0323 Plzeň-město Obec: 554791 Plzeň Kat.území: 722120 Bolevec List vlastnictví: 13686 A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo SJM Pech Petr a Pechová Dobroslava, Gerská 1239/18, Bolevec, 32300 Plzeň SJM = společné jmění manželů B Jednotky Č.p./ Č.jednotky B1 o Nemovitosti Jiná práva Způsob využití Vymezeno v: Budova Bolevec, č.p. 1239, 1240, byt.dům, LV 3156 Typ vztahu Oprávnění pro V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Funkční celek s vlastnictvím jednotky Způsob ochrany Povinnost k 570821/0574 595829/0151 1239/9 byt byt.z. 8254/294832 na parcele 3367, LV 12772 3368, LV 12772 Typ jednotky Podíl na společných částech domu o Jednotka: 1239/9 Parcela: 3367 Funkční celek s vlastnictvím jednotky Z-5551/2012-405 Jednotka: 1239/9 Parcela: 3368 Z-5551/2012-405 C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 1.050.000,- Kč a příslušenství - budoucí pohledávky, vzniklé ze smlouvy o úvěru, do výše 1.575.000,- Kč vzniklé do 30.9.2032 - budoucí pohledávky, vzniklé ze zástavní smlouvy, do výše 1.575.000,- Kč vzniklé do 30.9.2032 AKCENTA, spořitelní a úvěrní Jednotka: 1239/9 V-7519/2012-405 družstvo, Gočárova třída 312/52, Pražské Předměstí, 50002 Hradec Králové, RČ/IČO: 64946851 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 24.09.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.09.2012. V-7519/2012-405 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce - pověřený soudní exekutor JUDr. Jitka Wolfová, Radyňská 9, 326 00 Plzeň Pechová Dobroslava, Gerská 1239/18, Bolevec, 32300 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, kód: 405. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 27.09.2016 17:15:02 CZ0323 Plzeň-město Povinnost k Obec: Kat.území: 722120 Bolevec List vlastnictví: 13686 554791 Plzeň V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plzeň, RČ/IČO: 595829/0151 Z-6776/2016-405 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 106 EX-3164/2016-33 ze dne 20.09.2016. Právní účinky zápisu ke dni 25.09.2016. Zápis proveden dne 27.09.2016; uloženo na prac. Plzeň-město Z-6776/2016-405 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Jednotka: 1239/9 Z-6776/2016-405 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Jitka Wolfová 106 EX-3164/2016-34 ze dne 20.09.2016. Právní účinky zápisu ke dni 25.09.2016. Zápis proveden dne 27.09.2016; uloženo na prac. Plzeň-město Z-6776/2016-405 D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ( 24 zák.č.72/1994 Sb.) ze dne 28.05.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.08.2007. V-7237/2007-405 Pro: Pech Petr a Pechová Dobroslava, Gerská 1239/18, Bolevec, 32300 RČ/IČO: 570821/0574 Plzeň 595829/0151 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, kód: 405. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 27.09.2016 17:22:15 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město, kód: 405. strana 2
Příloha č. 4: Fotodokumentace
Fotografie dodané objednatelem: