Číslo vyhotovení: ZNALECKÝ POSUDEK č.7621/061/13 O ceně bytové jednotky č.257/32 v obytném domě čp.257 na stavební parcele č.294/5 v katastrálním území Janov u Litvínova, obec Litvínov, okres Most. Objednatel : Exekutorský úřad Rakovník JUDr.Hana Šajnerová Husovo náměstí čp.22 269 01 Rakovník k čj.087 Ex 445/10 Vlastník nemovitosti : Lenka Horvátová, Albrechtická 257, 435 42 Litvínov-Janov Zhotovitel : Miluše Doležalová oceňování nemovitostí, Moskevská 1/14, 434 51 Most Datum, k němuž je majetek oceněn : 7.5.2013 Počet vyhotovení : 3 Počet stran textu : 9 Počet stran příloh : 6 1
OBSAH 1.Nález : 1.1 Podklady pro ocenění 1.2 Místopis nemovitosti 1.2.1 Bližší údaje o nemovitosti 1.2.2 Specifické podmínky 1.3 Obsah ocenění 1.4 Způsob využívání nemovitosti 1.5 Vlastnictví 1.6 Popis oceňovaných objektů 1.6.1 Bytová jednotka č.257/32 2. Výpočet pomocných hodnot pro stanovení ceny obvyklé A. Věcná hodnota nemovitosti A.1 Stanovení věcné hodnoty bytové jednotky A.2 Rekapitulace věcné hodnoty B. Výnosová hodnota B.1 Hrubý výnos nemovitosti B.2 Výnosová cena C. Srovnávací hodnota C.1 Údaje o trhu srovnatelných nemovitostí v místě C.2 Rekapitulace srovnávací hodnoty D. Obvyklá cena D.1 Obecně ke stanovení obvyklé ceny D.2 Závěr 3. Přílohy : 3.1 Výpis z katastru nemovitostí 3.2 Kopie katastrální mapy 3.3 Fotodokumentace 3.4 Lokalita mapa oblasti 2
NÁLEZ Tato expertíza je předávána objednateli za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Jedná se o návrh tržní hodnoty bytové jednotky č.257/32 v obytném domě čp.257, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp.256, 257 a 258 a na stavebních parcelách č.294/4, 294/5 a 294/6 v katastrálním území Janov u Litvínova a obci Litvínov, dle LV č.1713. Návrh obvyklé ceny je vždy odhadem finanční částky a je definován v souladu ustanovením zákona č.151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 1.1 Podklady pro ocenění : - výpis z katastru nemovitostí vydaný dálkovým přístupem dne 15.4.2013, list vlastnictví č.1713 pro k.ú. Janov u Litvínova a obec Litvínov - kopie katastrální mapy k.ú. Janov u Litvínova, mapový list TEPLICE 8-9/24 ze dne 13.5.2013 - informace o parcelách (nahlížení do KN) - projektová dokumentace archivovaná stavebním úřadem Městského úřadu Litvínov - skutečnosti a výměry zjištěné během místního šetření provedeného dne 7.5.2013 - Lexikon obcí ČR ČSÚ 2013 - Znalecký standard pro zjištění obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí, vydaný Ústavem soudního inženýrství VUT Brno - Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví, a.s. Praha, cenová úroveň 2013/1 - Cenové zprávy ÚRS Praha, a.s. 2013 - Metodický pokyn České komory odhadců majetku pro tržní oceňování nemovitostí - vlastní databáze odhadce 3
POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU Místopis nemovitosti Bližší údaje o nemovitosti Bytová jednotka č.257/32 je umístěna ve čtvrtém nadzemním podlaží domu čp.257 v Albrechtické ulici v Litvínově. Dům čp.257 je součástí obytného bloku D2, který je složen ze tří bytových domů čp.256, 257 a 258, umístěných na stavebních parcelách č.294/4, 294/5 a 296/6 k.ú. Janov u Litvínova. Ulice je součástí sídliště Janov, tvořeného výhradně panelovými obytnými domy a objekty občanské vybavenosti (škola, školka, prodejna potravin). Celé sídliště bylo budováno v průběhu sedmdesátých až osmdesátých let minulého století, včetně inženýrských sítí, komunikací a občanské vybavenosti. Sídliště je umístěno vpravo od hlavní komunikace při příjezdu od centra Litvínova ve směru na Horní Jiřetín. Ulice Albrechtická je ulicí vedlejší, je krátká a málo frekventovaná, parkovací možnosti relativně dobré. Příjezdová komunikace má asfaltový povrch, přístupové chodníky k domu jsou dlážděné. Veškeré komunikace včetně chodníků jsou ve vlastnictví města Litvínov. Specifické podmínky Město Litvínov má podle údajů Českého statistického úřadu přibližně 27 000 trvale žijících obyvatel. Infrastruktura města je velmi dobrá - veškeré inženýrské sítě, síť obchodů a služeb, síť úřadů a zdravotnických zařízení, základní a střední školy, kulturní a rekreační zařízení, letní a zimní stadion, koupaliště atd. Oceňovaná nemovitost je umístěna v sídlištní zástavbě, veškeré inženýrské sítě jsou v místě, služby, obchody, úřady a další zařízení v dosahu městské hromadné dopravy. Sídliště je umístěno na území původně samostatné obce Janov, které je v současné době správní součástí města Litvínov, s městem není plně stavebně srostlé. Sídliště je známo vysokým podílem problémových skupin obyvatelstva, prodejnost bytů v lokalitě je velmi problematická. Obsah ocenění Bytová jednotka č.257/32 Způsob užívání Jednotka je určena pro bydlení a v souladu se svým určením je užívána. Užívání je vhodné, umístění, dispozice a vybavení bytu je dobré, změna užívání nepřichází v úvahu. Vlastnictví Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je majetek bytová jednotka č.257/32 a spoluvlastnický podíl 688/41546 na společných částech domů čp.256, 257 a 258 a na stavebních parcelách č.294/4, 294/5 a 294/6 k.ú. Janov u Litvínova ve výhradním vlastnictví paní Lenky Horvátové (825412/2778). V části C citovaného výpisu je zaznamenáno omezení vlastnického práva usnesením soudu o nařízení exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Omezení nemají charakter věcných břemen, v návrhu obvyklé ceny nejsou zohledněna. Jiné závady (nájemní vztahy) nebyly zjištěny vlastník v tomto smyslu nepředložil žádné doklady. 4
Popis jednotlivých oceňovaných objektů Bytová jednotka č.257/32 Obytný dům čp.257 je umístěn v Albrechtické ulici v Janově jako vnitřní v bloku tří obytných domů. Blok má půdorysný tvar obdélníka, podélnou osou orientovaného ve směru sever-jih. Okolní zástavbu tvoří stejné obytné domy a objekty občanské vybavenosti, v bezprostřední blízkosti jsou obchody a služby, před domem je malé parkoviště a park se vzrostlou zelení. Dům čp.257 je stavěn technologií montáže betonových prefabrikovaných dílců plošných. Dům má jedno podzemní podlaží a osm nadzemních podlaží, plochou střechu s nástavbou strojovny výtahu. V domě čp.257 jsou výhradně bytové prostory - bytové jednotky s úplným příslušenstvím (kuchyň, předsíň, koupelna a záchod v bytovém jádru, obytné místnosti). Základy domu jsou betonové s vodorovnou i svislou izolací, nosné konstrukce z betonových panelů, plochá střecha pokrytá svařovanými živičnými pásy, klempířské konstrukce úplné, bleskosvody osazeny. Fasády upravené nástřikem, vnitřní omítky vápenné štukové. Stropy prefabrikované s rovnými podhledy, podlahy vesměs lepené (PVC), ve společných prostorách keramické dlažby, v suterénu cementový potěr. Schodiště betonová monolitická s teracovými stupni, výtahy jen osobní. Okna plastová, dveře vstupní kovové (prosklené), vnitřní hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Elektroinstalace (v bytech) jen světelná, rozvod vody studené i teplé z dálkového zdroje, vytápění centrální teplovodní napojené na horkovod, rozvod zemního plynu, rozvod společné televizní antény. Kuchyně vybaveny běžnými kuchyňskými linkami, sporáky na plyn bez odsávání par, koupelny a záchody umístěny v bytových jádrech, vybavené zařizovacími předměty běžného typu. Dům čp.257 byl dokončen v roce 1984, od této doby je trvale užíván bez významnějších zásahů do konstrukcí a vybavení. Kolem roku 2000 bylo provedeno zateplení štítových stěn a oprava střechy, kolem roku 2008 výměna oken. Stavebně-technický stav hlavních konstrukcí a prvků dlouhodobé životnosti je zhoršený, odpovídá stáří a podprůměrné úrovni údržby. Bytová jednotka č.257/32 je umístěna ve čtvrtém nadzemním podlaží (3.patře). Jednotka je bytem 1+3 (předsíň, koupelna, WC, tři pokoje, kuchyň, komora a lodžie). Vybavení jednotky je standardní, v jednotce nebyly provedeny žádné stavební úpravy ani modernizace vybavení. Příslušenství : Příslušenství bytu tvoří spoluvlastnický podíl na společných částech domů a pozemcích. Příslušenství není pro návrh tržní hodnoty významné, není samostatně obchodovatelné, v dalších výpočtech nebude samostatně uvažováno. 5
VÝPOČET POMOCNÝCH HODNOT PRO STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ Věcná hodnota Věcná hodnota nemovitosti je zjištěna jako reprodukční hodnota stavby, tj. stanovením nákladů na pořízení stejné nebo porovnatelné stavby v místě a čase ocenění, snížené o přiměřené opotřebení. SKP : 46.21.12.00 Domy vícebytové Materiálová charakteristika : montované z betonových dílců plošných Místnost Plocha (m2) Kuchyň 12,60 Pokoj 17,48 Pokoj 8,74 Pokoj 13,10 Chodba 12,28 Koupelna 2,54 WC 0,97 Komora 1,09 Lodžie (nezapočítává se) - - - Podlahová plocha jednotky celkem: 68,80 m2 Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : 19 883 Kč/m 2 podlahové plochy Hodnota po mat. charakteristice: 16 640 Kč/m 2 podlahové plochy Výchozí hodnota jednotková : 16 640 Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet : 16 640 * 68,80 = 1 144 832 Výchozí hodnota celková : 1 145 000 Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,8096 Výpočet : 1 145 000 * 0,8096 = 926 992 Reprodukční cena celková : 927 000 Kč Výpočet : 927 000 / 68,80 = 13 469 Reprodukční cena jednotková : 13 469 Kč/m 2 podlahové plochy Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : lineární Stáří : 29 roků Celková životnost : 80 roků Výpočet : 100 * 29 / 80 = 36,25 Míra opotřebení : 36,25 % Výpočet : 927 000 * (1-0,3625) = 590 963 Věcná hodnota : 591 000 Kč Bytová jednotka č.257/32 věcná hodnota : Reprodukční cena Věcná hodnota 927 000 Kč 591 000 Kč 6
Výnosová hodnota Bytová jednotka č.257/32 není určena ke komerčnímu využití (pronájmu za účelem bydlení). Nabídka bytů v místě silně převyšuje poptávku, riziko výpadku výběru nájemného je v lokalitě velmi vysoké. Výpočet výnosové hodnoty není relevantní, výnosová hodnota proto nebude stanovena. Výnosová hodnota Nebude stanovena Porovnávací hodnota Pro porovnání byly použity údaje z vlastní databáze zpracovatele ocenění i z nabídkových cen realitních kanceláří orientovaných na obchod s byty v okrese Most (REAL Capital, Mostecká bytová a realitní s.r.o., bydlite.cz). Nabídkové ceny i ceny ze skutečně realizovaných obchodů za byty nerekonstruované, v panelových domech v popsané lokalitě a blízkém okolí jsou velmi nízké, poměr podlahové plochy k ceně se dále snižuje se stoupající plochou bytu. U bytů s podlahovou plochou 50-70 m2 jsou realizované ceny přepočtené na plochu bytu 1600-1800 korun za 1 m2 (viz tabulka). Lokalita Dispozice Podlahová Kupní cena bytu plocha Albrechtická 3+1 69,00 m2 109 000 Kč (1600 Kč/m2) Luční 3+1 82,00 m2 136 000 Kč (1660 Kč/m2) Třebušická 3+1 69,00 m2 125 000 Kč (1800 Kč/m2) poznámka 4.patro vedlejšího vchodu, srovnatelný technický stav vybavení Srovnatelná lokalita, byt v průměrném stavu, plastová okna Dům dobře udržovaný, plastová okna, byt v průměrném stavu, přízemí V oceňovaném bytě je standardní vybavení, umístění v domě je vhodné (3.patro, výtah), lokalita je hodnocena nepříznivě, dopravní dostupnost dobrá, parkovací možnosti poměrně dobré, infrastruktura lokality na vysoké úrovni. Na domě byly provedeny jen drobné stavební práce zateplení štítů, výměna oken, technický stav domu je viditelně zhoršený, stav bytu a jeho vybavení odpovídá stáří a průměrné úrovni údržby. Porovnávací hodnotu odhaduji blíže spodní hranici zjištěného rozmezí cen, konkrétně na 1600 Kč za 1 m2. Výpočet : 68,80*1600 = 110 080 Porovnávací hodnota 110 000 Kč 7
Obvyklá cena Obecně ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku a vyplývající z osobního vztahu k němu. Závěr S nemovitostmi daného typu se obchoduje poměrně často. Nabídka bytů v lokalitě převyšuje poptávku, ceny jsou nízké, zájem o bydlení v lokalitě je velmi malý. Při respektování uvedených obecných zásad, zvážení všech specifik trhu s byty v dané lokalitě i specifik oceňovaného majetku jsem dospěla k názoru, že obvyklou cenu nespíše vyjadřuje hodnota stanovená metodou porovnávací. Hodnota věcná je zřejmě příliš vysoká, hodnota výnosová je kalkulována z nabídkových cen za pronájem srovnatelných bytů, ale nezohledňuje riziko výpadku výběru nájemného. Nabídka volných bytů v této části města je výrazně vyšší než poptávka, v místě je množství bytů neobsazených, pronájmy v lokalitě mají krátkodobý charakter, nájemníci jsou jen výjimečně stabilní a dlouhodobí. Celkové postavení nemovitosti na trhu je velmi problematické. Prodejnost bytů na sídlišti Janov je velmi špatná, lokalita je v rámci města považována za neatraktivní, řada bytových domů v místě je zcela zdevastována, vchodové dveře a okna do výše 1.patra jsou v devastovaných objektech zazděná, vnější dojem je nepříznivý. V místě je nabízeno k prodeji i pronájmu značné množství bytů, nabídka výrazně převyšuje poptávku. Sídliště by bylo pro bydlení vhodné v místě je široká nabídka obchodů a služeb, škola, kino, sportoviště. Parkovací možnosti mezi obytnými bloky jsou poměrně dobré, dopravní spojení s centrem města městskou hromadnou dopravou autobusová zastávka je v blízkosti domu, počet spojů příznivý, ovšem image lokality, vysoký podíl konfliktních skupin obyvatel a množství zdevastovaných objektů prodejnost bytů ovlivňuje velmi negativně. Rekapitulace pomocných hodnot Název majetku Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Tržní hodnota [Kč] Byt 257/32 Litvínov 591 000 Nebyla stanovena 110 000 110 000 8
VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh tržní hodnoty nemovitosti bytové jednotky č.257/32 v Litvínově (část Janov). Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota (obvyklá cena) ve výši 110 000,-- Kč Slovy: Jednostodesettisíc korun českých V Mostě dne 9.května 2013 Miluše Doležalová, soudní znalec a odborný odhadce pro ceny nemovitostí Moskevská 1/14, 434 51 Most Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 10.4.1979, čj.spr.1476/79 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací pro ceny nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7621/061/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. 9