- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1997-583/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. 1780/104 v k.ú. a obci Hrubá Vrbka, okresu Hodonín (LV 946) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 070 Ex 225/10 Podle stavu ke dni 25.11.2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 25.11.2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: zemědělský pozemek Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hrubá Vrbka Katastrální území: Hrubá Vrbka 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 946 pro k.ú. Hrubá Vrbka ze dne 12.11.2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala sp.zn. 070 Ex 225/10-96 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 946 zapsán: DÚBRAVA-AGRO, a.s., č.p. 106, 69673 Kuželov podíl 2/4 Tomeš Tomáš, č.p. 125, 69673 Kuželov podíl 1/2 Omezení vlastnického práva na LV č. 946: Zástavní právo exekutorské Věcné břemeno Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze Na LV č. 946 v části C je uvedeno věcné břemeno. Dle Rozhodnutí pozemkového úřadu č. 225/1997 se jedná o věcné břemeno nezbytného přístupu a přejezdu přes pozemek v prostoru za oplocením zahrad o pásu v šíři 4m, dle GP č. 121-114/95.
- 3-5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v obci Hrubá Vrbka, k.ú. Hrubá Vrbka. Pozemek se nachází na konci zastavěného území obce, v lánu pole, poblíž zemědělského areálu. Přístup k pozemku je přes zahrady ve vlastnictví třetích osob (ošetřeno věcným břemenem dle listiny č. 225/1997). Jedná se o zemědělský pozemek. Pozemek je obděláván. Pozemek je v KN veden v druhu pozemku orná půda. Pozemek je oceněn dle skutečného stavu, tj. jako zemědělský. parc.č. 1780/104 druhu orná půda o celkové výměře 1 985 m 2 6. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Výpis z KN LV č. 946
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci (v okruhu cca 10 km od Hrubé Vrbky) se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 13-20 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Pro srovnání byly použity následující pozemky, které se nabízí k prodeji: 1) Pozemky v KÚ Hrubá Vrbka: orná půda, celková výměra 18 361 m 2, cena 11,- Kč/m 2 2) pozemky v KÚ Moravský Písek: orná půda, celková výměra 3 959 m 2 cena 13,- Kč/m 2 3) pozemky v KÚ Radějov: orná půda, celková výměra 7 117 m 2 cena 14,- Kč/m 2 Pro objektivizaci ceny byl použit koeficient redukce na pramen ceny ve výši 0,9. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost a tvar pozemků, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 13 Kč/m 2. Ocenění nemovité věci Parc.č. Výměra ( m 2 ) Cena ( Kč/m 2 ) Cena za pozemek (Kč) 1780/104 1 985 13 25 805 Srovnávací hodnota celkem 25 805,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: 25 805,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/2: 12 902,50 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno): 12 900,- Kč
- 5 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu na nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 12 900,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu na nemovité věci - pozemku parc.č. 1780/104 (LV 946) vše v k.ú. a obci Hrubá Vrbka, okresu Hodonín, je stanovena ke dni 25. 11.2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši (zaokrouhleno): 12 900,- Kč Ocenění právních vad: Na LV č. 946 v části C je uvedeno věcné břemeno nezbytného přístupu a přejezdu. Věcné břemeno se váže k části pozemku o výměře cca 30 m2. Zjištění ročního užitku: Roční užitek byl stanoven ve výši 1% z ceny obvyklé pozemku. Cena obvyklá pozemku činí 13 Kč/m2. Roční užitek tak činí 0,13 Kč/m2 Výměra věcného břemene: 30 m2 Roční užitek za celou výměru: 3,90 Kč. Ocenění věcného břemene: věcné břemeno bylo oceněno výnosovým způsobem, vztahem pro věčnou rentu. Míra kapitalizace byla stanovena ve výši 5%. Věcné břemeno: 3,90/5% = 78,- Kč. Cena obvyklá věcného břemene: 78,- Kč Cena obvyklá věcného břemene (zaokrouhleno): 80,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci 12 900,- Kč Slovy: dvanácttisícdevětset Kč 2) ocenění právních vad, které prodejem z dražby nezaniknou ocenění věcného břemene Slovy: osmdesát Kč 80,- Kč Znalci nejsou známy žádné jiné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby, vyjma uvedeného a oceněného věcného břemene výše. 3) Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 (po odečtení právních vad), Slovy: dvanácttisícosmsetdvacet Kč 12 820,- Kč V Ostravě, 25.11.2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1997-583/2014 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 946
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -