ZNALECKÝ POSUDEK č. 5762 o obvyklé hodnotě: Počet stran: 9 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 1 domu čp. 44 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod Vypracoval: Ing. Martin Vetchý, Lidická kolonie 9, 586 01 Jihlava, tel.: 567310185, 603269426 Datum: 30. ledna 2014
ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) hodnotě domu č.p. 44 na parcele p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod. Objednavatel posudku: Dražbyprost s.r.o., Ústí nad Labem Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro dobrovolnou dražbu Ocenění ke dni: 29.1.2014 Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 556 k.ú. Víska u Chotěboře - snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne 29.1.2014 - databáze vlastní realitní agentury I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je dům č.p. 44, který se nachází ve starší řídké zástavbě rodinných domů v jižní části obce Víska na pozemku p.č. st. 49 k.ú. Víska u Chotěboře. Dům byl postaven z větší části nově v roce 1977 na místě požárem zničené původní drobné usedlosti. V roce 2004 byla provedena částečná modernizace (elektroinstalace, část podlah, odpady, voda). Modernizace koupelny byla započata, není však dokončena, stejně tak rekonstrukce druhého pokoje (chybí zde omítky, podlahy, instalace). V domě je tak jediný byt 1+1 (druhý pokoje není způsobilý k užívání) a nejsou v něm nebytové prostory, jde proto o rodinný dům. Dům je samostatná přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovým krovem, v němž není zřízeno podkroví. Osazení domu s částečnými izolacemi obvodové zdivo zčásti původní smíšené masivní, zčásti v tl. 45 cm, venkovní omítky břizolitové bez obkladů. Střešní krytinu tvoří pálené tašky, i verandy plech, střecha je opatřena žlaby a svody, stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou zdvojená, dveře hladké, na podlahách obývacího pokoje jsou plovoucí šablony, v ostatních nová keramická dlažba. Jsou provedeny nové rozvody studené a teplé vody, k ohřevu slouží boiler, rozvody vody jsou však kvůli závadám nefunkční. Vytápění je pouze lokální krbovými kamny. V kuchyni je kombinovaný sporák a odsávač, je zde proveden keramický obklad. Koupelna je v přestavbě bez obkladů a podlahy, zadní pokoj je bez instalací, vytápění, omítek a podlahy. Dispozici domu veranda, hala, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a přestavovaný pokoj. Obestavěný prostor domu je 7,1x17,6x(4,0+3,2x0,5)+2,0x5,15x2,8 = 728,62 m3. Dokončenost stavebních prací je cca 70 %, užitné 1
vlastnosti jsou snížené, prakticky je zde pouze byt 1+1. Opotřebení lze odhadnout na cca 65 %. Z levé strany je k domu přistavěna stodola. Je to přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovou střechou, krytou taškami. Zdivo je provedeno v tl. 30-50 cm, strop a podlaha chybí, omítky jsou jen venkovní, okno je jednoduché a zdvojené, vrata dřevěná. Obestavěný prostor stodoly je 7,3x9,8x(3,8+3,2x0,5) = 386,32 m3, opotřebení cca 80 %. Dům je připojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, má i vlastní studnu, odpady jsou svedeny do septiku, plyn v obci není. K domu patří kromě parcely p.č. st. 49 zast. plocha o výměře 741 m2 dále větší zahrada tvořená parcelami p.č. 192/6 ost. plocha o výměře 32 m2 a p.č. 92/10 zahrada o výměře 660 m2 s ovocnými trvalými porosty. Přístup do domu je dobrý z přilehlé zpevněné komunikace p.č. 167/1. Samostatně je oceněn pozemek p.č. 486 s kulturou lesní pozemek, který tvoří součást většího celku lesní půdy. Je provedeno ocenění pomocí srovnávací metody - porovnání se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí. II.Posudek Jedná se o dům č.p. 44 nacházející se v malé obci cca 5 km od Chotěboře ve svažitém terénu v řídké venkovské zástavbě. Dům byl do současné podoby upraven v roce 1976 po požáru a nedávno byl jen částečně modernizován, stavební práce nejsou ukončeny. I když má dům větší zastavěnou plochu i obestavěný prostor, je v něm jediný byt 1+1. Druhý pokoj není k užívání, je pouze vymezen kamennými zdmi, koupelna není dokončena. Stavba vykazuje četné závady, kterými jsou kromě nedokončenosti koupelny a druhého pokoje nefunkční rozvody vody, vysoká vlhkost a vytápění pouze jedním lokálním topidlem. Tyto skutečnosti v současné době omezují jeho užívání a zároveň jsou značně nepříznivým faktorem ovlivňujícím jeho prodejnost. Dalšími nepříznivými faktory jsou slabá infrastruktura v obci a starší část původního zdiva (kámen) v zadní části domu. Výhodou je naopak slušný pozemek a stodola u domu. Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se realizovanými cenami srovnatelných rodinných domů v regionu. Realizované prodeje srovnatelných RD: 1)RD ve Vanově, OP = 685 m3, byt 3+1, opotřebení 70 %, pozemek 305 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 450 tis. Kč (podobná poloha, větší užitná plocha, mírně horší stav, menší pozemek, dokončenost). 2
2) RD v Dlouhé Brtnici, OP = 380 m3, byt 1+1, opotř. 75 %, pozemek 213 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 320 tis. Kč (podobná poloha, menší velikost, horší stav, podobné vybavení, menší pozemek, dokončenost). 3) RD v Pukšicích, OP = 730 m3, byt 3+1, opotřebení 65 %, pozemek 680 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 600 tis. Kč (podobná poloha, podobná velikost, mírně horší stav, menší pozemek, dokončenost). 4) RD ve Vysokých Studnicích, OP = 450 m3, byt 3+1, opotřebení 70 %, pozemek 500 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 450 tis. Kč (podobná poloha, menší dům, větší byt, mírně horší stav, podobné vybavení, menší pozemek, dokončenost). Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r. 1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným realizovaným prodejům srovnatelných rodinných domů. Výhodami jsou velikost pozemku, částečná modernizace a stodola u domu. Nevýhodami jsou kamenné zdivo v části stavby, vysoké opotřebení, nedokončený stav, shora uvedené závady a malá velikost bytu a rovněž slabá infrastruktura v místě. Uvedené závažné negativní faktory mají nepochybně značný vliv na obvyklou cenu směrem dolů. Je samozřejmě přihlédnuto i k dalšímu poklesu cen nemovitostí na trhu i v místě. Na základě výše uvedeného rozboru považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu domu č.p. 44 na pozemku p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6 a 192/10 k.ú. Víska u Chotěboře v částce cca 450 tis. Kč. Na LV č. 556 k.ú. Víska je dále zapsána parcela p.č. 486 s kulturou lesní pozemek. Jde o součást většího celku lesní půdy (okraj lesa) cca 1 km severozápadně od obce Víska. Jde o stoletý les z 60 % listnatý a ze 40 % jehličnatý, řidší, zčásti poškozený. Obdobné lesní pozemky s porosty se obvykle prodávají v sazbách kolem 40 % ceny určené podle cenového předpisu, tedy cca 0,4 x 50,- Kč/m2 = 20,- Kč/m2. Při výměře 655 m2 činí obvyklá cena pozemku p.č. 486 s porostem 13.100,- Kč, zaokrouhleně 10 tis. Kč. 3
Obvyklá hodnota domu č.p. 44 na pozemku p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře pro dobrovolnou dražbu činí zaokrouhleně 460 tis. Kč. Návrh obvyklé hodnoty nemovitostí činí 460 tis. Kč (slovy: čtyřistašedesátisíc korun českých) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne 10.1.1990, č.j. 16/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 3.2.1998,č.j. 3052/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5762 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování. 4