ZNALECKÝ POSUDEK č. 661-18/2015 o ceně bytové jednotky číslo 4674/24 zapsané na listu vlastnictví číslo 7673 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov, včetně podílu ve výši 655/16245 na společných částech budovy č.p. 4674 a na pozemku p.č.2009/76 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 7664 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení v tištěné formě a v 1 vyhotovení v elektronické formě včetně fotodokumentace z místního šetření. V Praze 14.3.2015 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě usnesení Č.j. 55 EX 3326/11 ze dne 8.9.2014 vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 4674/24 zapsané na listu vlastnictví číslo 7673 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov, včetně podílu ve výši 655/16245 na společných částech budovy č.p. 4674 a na pozemku p.č.2009/76 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 7664 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 4674/24 Adresa předmětu ocenění: Vítězslava Nezvala 4674 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 49 185 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka posuzované bytové jednotky byla provedena dne 5.3.2015 za přítomnosti paní Rittichové Lucie. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 7673 pro obec. Chomutov, katastrální území Chomutov I. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Chomutov I vyhotovená u ČÚZK obsahující posuzovaný pozemek p.č.2009/76. 3 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 5.3.2015 v posuzované bytové jednotce a u objektu obsahujícím posuzovanou bytovou jednotku a údajů o širších vztazích. 4 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Portaldražeb.cz,Exdražby.cz a OKdražby.cz. 5 ) Část Prohlášení vlastníka k budově č.p.4674 obsahující identifikační údaje o bytové jednotce č. 4674/24 postoupené Ex. úřadem KV. 6 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Chomutov. 2
5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 7673 pro obec. Chomutov, katastrální území Chomutov I, jsou jako vlastníci posuzované nemovitosti uvedeni : 3
6. Dokumentace a skutečnost Dle údajů evidovaných v KN je posuzovanou nemovitostí bytová jednotka 4674/24 vymezená v objektu č.p.4674 - obec Chomutov, katastrální území Chomutov I - evidenční údaje v KN odpovídají skutečnosti. Výměry jednotlivých místností a rozsah příslušenství byly převzaty z Prohlášení vlastníka dodaného Ex. úřadem KV -viz. níže: 7. Celkový popis nemovité věci Posuzovaná b.j. číslo 4674/24 ( dispozičně 3+1-65,5 m 2 ) se nachází v 4.NP rekonstruovaného panelového objektu se zateplením č.p. 4674, který je součástí standardní sídlištní panelové zástavby města Chomutov, ulice Vítězslava Nezvala z 80 let minulého století. Do objektu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě v rozsahu voda,elektřina,kanalizace,plyn. Objekt prošel celkovou rekonstrukcí včetně zateplení fasády,výměny oken a venkovních dveří, stoupaček a výměnou výtahu. Okolní území je stavebně dokončeno a standardní občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti od objektu nebo v dostupnosti MHD. 4
Vlastní bytová jednotka je po celkové rekonstrukci z roku 2008 (bytové jádro obloženo sádrokartonem,výměna kuch.linky se spotřebiči, výměna zařizovacích předmětů v sociálním zařízení s provedením obkladů a dlažby, položení plovoucí podlahy v pokoji a chodbě, položení dlažby v kuchyni a lodžii, 2 pokoje PVC, výměna vnitřních dveří za obložkové. Z bytu je výhled do volného prostoru. Posuzovaná bytová jednotka má příslušenství v rozsahu: Sklepní kóje 1,3 m2 Lodžie 3,8 m2 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: 5
a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 199/2014 Sb. tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis ( oceňovací vyhláška ) je od 1.10.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích cenovou odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti. c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 3 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je předpisem omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi - Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - bytová jednotka I -0,02 zatížena exkučnínimi tituly a zástavním právem 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy - Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,029 7
1. Ocenění - bytová jednotka č.4674/24 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,050 = 1,029 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 020,- 1,029 1 049,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2009/76 297,00 1 049,58 311 725,26 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 311 725,26 - zjištěná cena = 311 725,26 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 311 725,26 Kč 8
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Chomutov Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 5 510,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka 3+1: 65,5 * 1,00 = 65,50 m 2 lodžie: 3,8 * 0,20 = 0,76 m 2 sklepní kóje: 1,3 * 0,10 = 0,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 66,39 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (7 + 15)= 0,890 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,890 = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 510,- Kč/m 2 * 1,000 = 5 510,- Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 66,39 m 2 * 5 510,- Kč/m 2 * 0,980 * 1,050= 376 417,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 376 417,36 Kč 9
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 311 725,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 655 / 16 245 Hodnota spoluvlastnického podílu: 311 725,26 Kč * 655 / 16 245 = 12 568,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 568,79 Kč Bytová jednotka č.4674/24 - zjištěná cena = 388 986,15 Kč Cena po zaokrouhlení = 388 990,-Kč 10
B2 ) Ocenění pomocí přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza cena dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. bytů zástavby z 80 let min. století v dané lokalitě Chomutov- ulice Vítězslava Nezvala. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří. a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 nabídka bytu - Chomutov- ulice Vítězslava Nezvala byt 3+1, 71 m2,3 NP, nabídková cena 899 000,-Kč, ( v nabídce k 14.3.2015 ) 11
a2 ) srovnatelná nemovitost č.2 nabídka bytu - Chomutov- ulice Vítězslava Nezvala byt 2+1, 50 m2,2 NP, nabídková cena 390 000,-Kč, ( v nabídce k 14.3.2015 ) 12
a3 ) srovnatelná nemovitost č.3 nabídka bytu - Chomutov- ulice Vítězslava Nezvala byt 2+1, 65 m2,1 NP, nabídková cena 380 000,-Kč, ( v nabídce k 14.3.2015 ) 13
b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (terasa,balkon,lodžie) K6 koeficient zohledńující pakrovací možnosti (garáž) K7 koeficient možnosti ručení při financování standardní hypotékou K8 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej =1 ) I index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k8 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 l srovnatelná cena Chomutov Vítězslava Nezvala 899 000 1 0,9 1 1 1 1 0,9 0,85 0,69 618 962 Chomutov Vítězslava Nezvala 390 000 1 1,3 1 1 1 1 0,9 0,85 0,99 387 855 Chomutov Vítězslava Nezvala 380 000 1 1 1 1,1 1 1 0,9 0,85 0,84 319 770 Summa-pomocný součet 1 326 587 průměr 442 196 c) vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky 388990 Kč 1 přímé porovnání 442 196 Kč 3 vážený průměr cen 428 894 Kč 2 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 429 000,- Kč. 14
C. REKAPITULACE o ceně bytové jednotky číslo 4674/24 zapsané na listu vlastnictví číslo 7673 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov I a obec Chomutov, včetně podílu ve výši 655/16245 na společných částech budovy č.p. 4674 a na pozemku p.č.2009/76 ( budovy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 7664 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Chomutov II a obec Chomutov ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí 429 000,- Kč. slovy: Čtyřistadvacetdevěttisíc Kč. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze 14.3.2015 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 661-18/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18/2015. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 7673 pro obec Chomutov, katastrální území Chomutov I - pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o posuzované nemovitosti. 15
16