ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 361/7031/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 308 s budovou č.p. 211, k.ú. Mojžíř, v ulici U Lázní v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 361/7031/2014 LV no.: 970 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 308 s budovou č.p. 211, k.ú. Mojžíř, v ulici U Lázní v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: U Lázní 211, 400 01 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: 1.490.229 Kč 789.600 Kč nestanovena Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK budova č.p. 211 přípojky inženýrských sítí Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 800.000 Kč 800.000 Kč nestanoveno Kč 308 121 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura východní část města městská čtvrť Mojžíř úplná MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 118 Office area: Kancelářské plochy: 94 Storage area: Skladové plochy: 866 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1155 Kč/ m 3 Income: Příjem: cca 1924 64 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří 800 Kč/ Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Petra Kryla, bytem Polní č. ev. 4, Skrotice, 40340 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem je evidováno toto omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze vyplývajících ze Smlouvy o úvěru č. 0329950159 do celkové výše 1 520 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 1 520 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Smlouvy do 31.3.2029 s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 02.04.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.04.2009. Výše uvedené omezení dražbou zanikne, proto není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze vyplývajících ze Smlouvy o úvěru č. 0329950159 do celkové výše 1 520 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 1 520 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Smlouvy do 31.3.2029 s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 02.04.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.04.2009. Výše uvedené zástavní právo dražbou zanikne, proto není v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněno. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití jiná stavba. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že budova č.p. 211 v minulosti byla užívána jako bar/hudební klub, v současné době je budova zřejmě bez využití. Weak points / slabé stránky: - jde o poměrně odlehlou část města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra je 6 km - chybějící venkovní omítky Strong points / silné stránky: - v minulosti proběhla výměna střešní krytiny, klempířských prvků, oken a vstupních dveří Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 12.9.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Mojžíř a obec Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 4.11.2014 c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ, a.s. svolána na 27.10.2014, 9:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostorů budovy. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 698164 Název katastrálního území : Mojžíř Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93747 Datum stanovení počtu obyvatel : 31.12.2013 Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Ústí nad Labem je krajské město, které se nachází v severní části Ústeckého kraje. Počet obyvatel je 93 747. Město je velmi dobře napojeno na silniční i železniční síť. V blízkosti města prochází dálnice D8 ve směru Teplice Ústí nad Labem Drážďany, v Lovosicích je možné se na dálnici D8 napojit ve směru do Prahy. Vzdálenost k hraničnímu přechodu Krásný Les/Breitenau je zhruba 25 km, vzdálenost do Prahy je 84 km. V městě jsou železniční stanice na trasách Teplice Ústí nad Labem Děčín, Lovosice Ústí nad Labem Děčín a Litoměřice Ústí nad Labem Děčín. Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. V Ústí nad Labem je kompletní občanská vybavenost odpovídající krajskému městu. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v krajském městě Ústí nad Labem, v jeho východní části, v městské čtvrti Mojžíř, v ulici U Lázní. Okolní zástavbu tvoří především rodinné a bytové domy. Městská čtvrť Mojžíř je jedna z okrajových částí Ústí nad Labem, vzdálenost do centra města je zhruba 6 km. Zastávka MHD je zhruba 250 m od oceňovaných nemovitých věcí. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, obecního vodovodu, plynu a kanalizace. Jde o průměrnou lokalitu v rámci města. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů budovy nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Budova č.p. 211: Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící budovu s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Lze předpokládat, že vnitřní dispozici tvoří několik místností, které sloužily jako provozovna baru a hudebního klubu. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytina je plechová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy lze předpokládat betonové, krytinu tvoří dlažba, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly, vstupní dveře jsou dřevěné s izolačními dvojskly, vnitřní dveře lze předpokládat dřevěné hladké plné, vnitřní omítky štukované hladké, vnější fasádní omítky chybí. Lze předpokládat, že dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220/380 V, vody a kanalizace. Způsob vytápění nebyl zjištěn. Lze předpokládat, že v budově se nachází standardně vybavené sociální zařízení. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, na základě užitého materiálu a konstrukce lze odhadovat stáří na zhruba 90 let. Na budově nejsou patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, stavební stav domu lze zvnějšku považovat za průměrný. Lze předpokládat, že byla v nedávné minulosti vyměněna střešní krytina včetně klempířských prvků, okna a vstupní dveře. Stav vnitřních prostor nebylo možné zjistit, vstup nebyl umožněn pro nepřítomnost vlastníka (viz odst. Tour / prohlídka na str. 3. Pozemky: Pozemek čís. parcely 308 o výměře 121 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn budovou č.p. 211. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 4 -
ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 1.490.229 Kč Výnosová hodnota: 789.600 Kč Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení a výnosová hodnota byla stanovena na základě předpokladu dosažitelných výnosů z pronájmu majetku. Pro nedostatek údajů o prodejích srovnatelného majetku v lokalitě není použito ocenění porovnávacím způsobem. Při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí byla dána přednost výnosové hodnotě stanovené metodou kapitalizace čistých výnosů (zisků) dosažitelných pronajímáním nemovitých věcí. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 308 s budovou č.p. 211, k.ú. Mojžíř, v ulici U Lázní v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. října 2014 Slovy: Osmsettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: 800.000,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 970 pro k.ú. Mojžíř. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 970, neboť dražbou zanikne a nemá tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 970, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 361/7031/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 4. 11. 2014-6 -