ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1532-07/14 NEMOVITOST: Pozemky parc.č. 1417/4, 1418/40 Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Šeberov Adresa nemovitosti: Praha, 110 00 Vlastníci pozemku: Radek Novák, r.č.790118/0441,šimůnkova 1685/22, 182 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Ostatní vlastníci viz. příloha LV č. 211, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Insolvenční správce, JUDr. Oldřich Řeháček Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) Datum místního šetření: 23.1.2014 Stav ke dni : 23.1.2014 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 28.1.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Základní pojmy Zákon č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku a o změně některých zákonů, 9 - Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, a) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, b) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, c) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy, d) jiné pozemky, které nejsou uvedeny v písmenech a) až d). (2) Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení na a) nezastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, 4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, b) zastavěné pozemky, 1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. (3) Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška. (4) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. (5) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Cena obvyklá Nazývaná rovněž " cena obecná", "tržní", "objektivní". Jedná se o cenu, které by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je definována takto : Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například - 2 -
stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou pozemky - parc.č. 1417/4, parc.č.1418/40, k.ú. Šeberov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsané na LV č. 211.. Úkolem je zpracovat znalecký posudek na návrh obvyklé, obecné, tržní hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 těchto pozemků, ve vlastnictví pana Radka Nováka, pro účely prodeje v rámci insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 23.1.2014. Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění výše specifikovaných nemovitostí v k.ú. Šeberov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. II. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. III. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. IV. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby prodeje spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 pozemků v rámci insolvenčního řízení. Zvolené metody pro ocenění Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě použita metoda srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 211, k.ú. Šeberov ze dne 10.1.2014. - Kopie snímku z katastrální mapy pro k.ú. Šeberov. - Informace a sdělení poskytnutá telefonicky na ÚMČ Praha - Šeberov od pana tajemníka Sobotky. - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - Fotodokumentace pořízena při místním šetření. - Poznámky a náčrty, vyhotovené znalcem v průběhu místního šetření. - 3 -
- Územní plán Prahy (http://mpp.praha.eu/app/map/vykresyup/ ). - Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, www.seberov.cz z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v jižním extravilánu městské části Praha - Šeberov, v nezastavěném území, cca 200 m jižně od ulice K Labeškám, v těsné blízkosti Hrnčířského rybníka. Praha-Šeberov je dnes samostatnou městskou částí hlavního města Prahy. Je tvořen katastrálním územím Šeberov. Nachází se v městském obvodu Praha 4 a přenesenou působnost státní správy zde vykonává městská část Praha 11 v rámci stejnojmenného správního obvodu, do nějž spadají ještě Háje, Chodov, Křeslice a Újezd u Průhonic. Obec byla ku Praze připojena k 1. červenci 1974 z okresu Praha-západ. Obec se skládá ze dvou původních sídel - Šeberova na severu a Hrnčířů na jihu. Tato sídla zatím nejsou srostlá zástavbou. Celkový popis Oceňovaná nemovitost je tvořena pozemky: - parc.č. 1417/4, ostatní plocha o výměře 461 m 2, k.ú. Šeberov, - parc.č. 1418/40, orná půda o výměře 15042 m 2, k.ú. Šeberov. Jedná se o rovinaté pozemky, uceleného přibližně lichoběžníkového tvaru. Ke dni ocenění je část pozemku parc.č. 1418/40 (cca ½) využívaná jako zemědělský pozemek - orná půda. Druhá část pozemku parc.č. 1418/40 a celý pozemek parc.č. 1417/4 jsou zatravněny travním porostem, místy s náletovými dřevinami, delší dobu bez hospodářského využívání. Na pozemcích není postavena žádná stavba zapsaná v evidenci katastru nemovitostí. Přes pozemek parc.č. 1418/40 vede vzdušné vedení VVN 400 kv a 220 kv, podzemní vedení vodovodních řadů 3x DN 1200, které probíhají přes pozemek ve směru sever-jih. Na severní, západní a jižní straně pozemky sousedí s obdobnými pozemky. Východně od oceňovaných pozemků je situován Hrnčířský rybník. K pozemkům nevede žádná přístupová komunikace. Dle platného územního plánu sídelního útvaru hl. města Prahy pozemky leží v plochách s funkčním využitím: OP/NL OP - orná půda, plochy pro pěstování zeleniny Funkční využití: Orná půda, intenzívní zelinářské a květinářské kultury. Louky a pastviny. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Výjimečně přípustné funkční využití: Hnojiště a silážní jámy, kompostárny, stavby pro skladování plodin. ÚZEMNÍ REZERVA NL - louky, pastviny Funkční využití: Trvalé travnaté kultury, solitérní porosty. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace účelové (sloužící stavbám a zařízením uspokojujícím potřeby území vymezeného danou funkcí), nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Výjimečně přípustné funkční využití: Komunikace vozidlové. Stavby a zařízení pro provoz a údržbu (související s vymezeným funkčním využitím). ZMK ZMK - zeleň městská a krajinná Zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně nenarušují přírodní charakter území. Funkční využití: Přírodní krajinná zeleň, skupiny porostů, rozptýlené či liniové porosty dřevin i bylin, - 4 -
záměrně založené plochy a linie zeleně (parkové pásy), pobytové louky. Doplňkové funkční využití: Veřejně přístupná hřiště přírodního charakteru, dětská hřiště, drobné vodní plochy, drobná zařízení sloužící pro obsluhu sportovní funkce vodních ploch, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory a komunikace účelové. Nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Zahradní restaurace, hvězdárny a rozhledny. Parkovací a odstavné plochy (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Komunikace vozidlové, nadřazená plošná zařízení a liniová vedení TV, stavby a zařízení pro provoz PID. Stavby a zařízení pro provoz a údržbu (související s vymezeným funkčním využitím). LR LR - lesní porosty Pozemky určené k plnění funkce lesa7. Funkční využití: Lesní porosty a porosty lesního charakteru, lesní školky, sady a zahrady, trvalé luční porosty, dětská hřiště. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory. Komunikace účelové (sloužící stavbám a zařízením uspokojujícím potřeby území vymezeného danou funkcí), nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Služební byty2 (pro uspokojení potřeb území o minimální výměře lesa 250 ha/1 byt). Zařízení pro provoz a údržbu (související s vymezeným funkčním využitím). (viz. příloha Mapy z územního plánu) Ke dni ocenění má hl. město Praha od 1.1.2014 platnou cenovou mapu stavebních pozemků. V této cenové mapě však předmětné pozemky nejsou oceněny. Silné stránky Poloha v hl. městě Praha. Slabé stránky Absence příjezdové komunikace, vedení IS přes pozemek (ochranná pásma), využití dané územním plánem. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není vybudována přístupová komunikace komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Ochranná pásma Komentář: Část pozemku je dotčena vzdušným vedením VVN 400 kv a 220 kv, vedením vodovodních řadů 3x DN 1200 a jejich ochrannými pásmy, Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 211 k.ú. Šeberov ze dne 10.1.2014 jsou uvedena následující omezení - 5 -
vlastnického práva: - Věcné břemeno vstupování a vjíždění v souvislosti se zřizováním, provozem, opravami a údržbou rozvodných zařízení pro ČEZ, a.s. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/4 Novák Radek - Nařízení exekuce - k podílu 1/4 Novák Radek - Zapsáno do soupisu majetkové podstaty (zák. č. 182/2006 Sb.)k podílu 1/4 Novák Radek Výše uvedené věcné břemeno nemá zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zástavním právem smluvním zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací nebyla zjištěna existence nájemní smlouvy na pronájem oceňovaných pozemků. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Porovnávací metoda Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými, věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti, apod. Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami, při zohlednění všech výše uvedených souvislostí a zásad. Na základě uvedených podkladů pak následuje zdůvodnění a (podle zadání) uvedení buď odhadnuté ceny nebo rozmezí, v němž by se přiměřená cena měla pohybovat. Pokud je možno provést srovnání nejméně se třemi obdobnými objekty shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Údaje o srovnávacích objektech musí být v odhadu (posudku) podrobně uvedeny včetně pramene, odkud byly získány. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny prodejní ceny vztažené na 1 m 2 plochy pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Praha - Šeberov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 0,90 KPP: 0,80 KDD: 0,80 KMZ: 0,85 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,90 Parcela č.: 7 844 2 300 000 293,22 0,38 110,47-6 -
Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemek v katastrálním území Šeberov, v bezprostřední blízkosti Kunratické spojky, vhodný k investici. Pozemek je dostupný přímo z Kunratické spojky po asfaltové cestě. Pozemek o celkové rozloze 7.844 m2 je v současnosti deklarován jako orná půda a na vzdálenější straně pozemku od hlavní silnice vedou dráty vysokého napětí. Na hranici pozemku je pouze kanalizace. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/ostatni/praha-seberov-/3230933852 Lokalita: Praha-Lysolaje KRC: 0,90 KMP: 0,90 KPP: 0,98 KDD: 0,95 KMZ: 0,85 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 0,95 Parcela č.: 7 503 1 780 000 237,24 0,58 137,24 Popis pozemku: Nabízíme pozemek o velikosti 7 503 m2, který se nachází na katastrálním území Lysolaje. V budoucnu poblíž povede pražský okruh a z místa je pěkný výhled na Šárecké údolí. Inženýrské sítě jsou ve vzdálenosti cca 300 m. Do budoucna dobrá investice. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelska-puda/praha-praha-lysolaje-/1822077788 Lokalita: Praha 9 - Černý Most - Hostavice KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,90 KDD: 0,90 KMZ: 0,85 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,95 Parcela č.: 10 935 2 733 750 250,00 0,59 147,17 Popis pozemku: Prodej pozemku - městská zeleň. Praha 9 - Černý Most - Hostavice. V těsné blízkosti ulice Ocelkova. Plocha pozemku 10 935 m2. Výhodná investice do budoucna. IS v blízkém dosahu. V současné době lze pozemek využít např. na zvířecí hřbitov s krematoriem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelska-puda/praha-hostavice-/3649733212 Lokalita: Praha - Troja KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,80 KDD: 0,80 KMZ: 0,85 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,90 Parcela č.: 12 718 5 023 610 395,00 0,35 139,24 Popis pozemku: Jako přímí vlastníci Vám nabízíme ke koupi tři na sebe navazující nestavební pozemky o celkové výměře 12.718 m2 v kat. území Troja, Praha 8. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace a bezprostředně sousedí s rezidenčním areálem Velká Skála a s Aquaparkem Šutka (podél ulic Nad Vavrouškou a K Velké skále). Rozměry pozemků jsou cca 255 m (sever/jih) x cca 50 m (východ/západ). Pozemky se mírně svažují směrem k jihu. Je zde krásný výhled na Prahu. Pozemky jsou zahrnuty v registru vinic - viniční trať Sv. Klára, což neznamená, že zde musí být vinice. Využitelnost pozemků dle stávajícího Územního plánu hl.m. Prahy - ZMK (zeleň městská a krajinná). Podél východní hranice pozemků (pod pozemky) vede plynovod (VTL-P DN 500). Unikátní lokalita, zajímavá investiční příležitost. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/trvaly-travni-porost/praha-troja-/3877716828 Minimální jednotková cena 110,47 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena 133,53 Kč/m 2 Maximální jednotková cena 147,17 Kč/m 2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši koeficient redukce ceny je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu, vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Tam kde se jedná o nabídky realitních kanceláří, nejde o prodejní cenu. Dá se předpokládat, že tato bude nižší, proto snižuji nabídkovou cenu o 10%. Předmětem ocenění je přibližně z poloviny obhospodařovaný zemědělský pozemek a z poloviny o - 7 -
neobhospodařované pozemky s travnatým a náletovým porostem. Funkční využití pozemků je dle územního plánu jako zemědělská plocha - orná půda, zeleň městská krajinná a lesní porost. Pozemek je situován mimo zastavěné území v jižním extravilánu k.ú. Šeberov. Na základě výše uvedenému srovnání, lze konstatovat, že obdobné pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 110 Kč/m 2 až 147,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, omezení ochranným pásmem VVN 400 kv, 220 kv, vodovodu 3x DN 1200 a současnému účelu využití pozemku, navrhuji jednotkovou obvyklou cenu za 1 m 2 ve spodním pásmu zjištěného rozmezí, tj. na 120,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] celkem 1417/4, 1418/40 15 503 120 1 860 360 Celková výměra pozemků 15 503 Hodnota celkem 1 860 360 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 860 360 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o návrhu obvyklé, obecné, tržní hodnoty spoluvlastnického podílu o veliksti id. 1/4 pozemků parc.č. 1417/4, parc.č. 1418/40, k.ú. Šeberov, jako podklad pro účely prodeje v rámci insolvenčního řízení. Základem pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitosti o velikosti ideální 1/4 je obvyklá cena nemovitosti jako celku, v daném případě 1.860.360,- Kč. Id. 1/4 potom činí 465.090,- Kč. Za předpokladu, že by ideální 1/4 byla samostatně prodávána, je nutno posoudit, zda částka 465.090,- Kč by byla dosažitelnou cenou při prodeji v souladu s 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu se nerovná aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky. Výslednou porovnávací hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/4 k výše uvedené nemovitosti. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volím redukci u výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20 %. Obvyklá cena menšinového podílu id. 1/4 nemovitosti: 465.090,- Kč x 0,80 (-20%) = 372.072,- Kč, tj. po zaokrouhlení 372.100,-Kč. Výsledná navržená obvyklá cena id. 1/4 nemovitosti po zaokrouhlení činí 372.100,-Kč. - 8 -
Závěr Vzhledem k velikosti a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit, zohledněním výše zmiňovaných rizik navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - id. 1/4 pozemků parc.č. 1417/4, parc.č. 1418/40, včetně součástí a příslušenství v k.ú. Šeberov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsaných na LV č. 211, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 23.1.2014, po zaokrouhlení na : 372 100 Kč slovy: Třistasedmdesátdvatisícjednosto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68 Ve Velaticích 28.1.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1532-07/14 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 211 3 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa oblasti 1 5. Mapy z územního plánu 1-9 -
LV - 10 -
- 11 -
- 12 -
KM - 13 -
Fotodokumentace - 14 -
Mapa polohy nemovitosti - 15 -
Mapy z územního plánu Využití ploch Vodovodní řady Vedení VVN - 16 -