Znalecký posudek č. 4285-77/2015 obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Číslo popisné: 59 součást pozemku p.č. st. 57 Pozemky parc. č.: st. 57 Ostatní stavby: Katastrální území: Újezd u Svatého Kříže LV č.: 15 Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Újezd u Svatého Kříže Část obce: Újezd u Svatého Kříže Ulice: Číslo orientační: PSČ: 33824 Vlastník stavby: Jana Kaloušová, V jezírkách 1539/4, 14900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Prokop, Zvánovická 2507/5, 14100 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jana Kaloušová, V jezírkách 1539/4, 14900 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zdeněk Prokop, Zvánovická 2507/5, 14100 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Objednatel: AK, JUDr. Vladimír Szabo tel.: Adresa: Jeremenkova 1021 / 70, 147 00 Praha 4 ÚČEL OCENĚNÍ: insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 5.6.2015 / 5.6.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2: Prodejnost nemovitosti: 600 000 Kč 200 000 až 250 000 Kč prodejná do 6 měsíců Pozn.: bez omezení uvedených v KN Vypracoval: Stanislav Fořt tel.: 603313729 Adresa: Kotíkovská 52 1806 / 52, 323 01 Plzeň e-mail: fort-stanislav@volny.cz Datum: 3.7.2015 Tento odhad obsahuje 14 stran textu včetně 6 stran příloh.... podpis, příp. razítko
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Plzeňský Obec, část obce: Újezd u Svatého Kříže, Újezd u Počet obyvatel: 230 Svatého Kříže KÚ: Újezd u Svatého Kříže Ulice: Číslo popisné: 59 Rodinný dům stávající stav budoucí stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 1/1/ANO // Počet bytových jednotek / typy 1 2+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 143 m 2 Obestavěný prostor: 687 m 3 Jednotková cena: 3 500 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 272 m 2 Započitatelná plocha 142,33 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 286,90 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 115 55 Opotřebení celkové: 67,65 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Vytápění: lokální - tuhá paliva Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková dílčí 1990 Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav budoucí stav Porovnávací hodnota 626 252 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 832 810 Kč 0 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 54 400 Kč 0 Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Újezd u Svatého Kříže je obec místního významu bez občanské vybavenosti.nemovitost se nachází v širším centru obce. V obci je možnost napojení na el. energii, vodovod a kanalizaci. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Nevýhodou je nutnost dojíždění do škol, obchodů a za prací. Nemovitost je užívána jako rekreační. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Starší rodinný dům v okolní zástavbě rodinných domů. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. 1990 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 738/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 738/1 ostatní plocha - ostatní komunikace Plzeňský kraj Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti uvedená rizika nezjištěna. Rizika spojená s umístěním nemovitosti - 3 -
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti uvedená rizika nezjištěna. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení V uvedeném výpisu z KN se nachází zástavní právo exekutorské a soudcovské, také exekuční příkaz k prodeji, usnesení insolvenčního soudu o úpadku - viz LV v příloze Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik uvedená rizika nezjištěna. Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 15 Kraj: CZ032 Plzeňský Okres: CZ0326 Rokycany Obec: 546551 Újezd u Svatého Kříže Katastrální území: 738123 Újezd u Svatého Kříže Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 505819/069 Jana Kaloušová V jezírkách 1539/4, 14900 1 / 2 Praha FO RČ: 541104/1218 Zdeněk Prokop Zvánovická 2507/5, 14100 Praha 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Újezd u Svatého Kříže Rodinný dům č.p. 59 na pozemku p.č. st. 57 ANO Pozemky st. 57 Stavební parcela Parcela KN 272 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený s přízemím a půdním prostorem. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon. Vstup do domu je do chodby, ze které jsou vstupy do obývacího pokoje, do kuchyně, do koupelny s WC, na schody do sklepa a na schody na půdu. Z kuchyně je vstup do dalšího pokoje. Z venku domu je vstup do skladu. V roce 1960 byla vyměněna kuchyňská linka. V roce 1990 byla rekonstruována koupelna s WC. Voda je v objektu jen studená, vytápění lokální kamny na pevná paliva. Objekt vzhledem ke svému stáří má zvýšenou potřebu údržby. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podsklepení 29,00 m 2 10,95 m 2 Přízemí 143,23 m 2 131,38 m 2 Zastřešení 142,75 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Podsklepení sklep 21,90 m 2 0,50 10,95m 2-4 -
Podsklepení - celkem 21,90 m 2 10,95 m 2 Přízemí obytná část 121,76 m 2 1,00 121,76m 2 sklad 19,24 m 2 0,50 9,62m 2 Přízemí - celkem 141,00 m 2 131,38 m 2 Zastřešení půda 124,00 m 2 0,00 0,00m 2 Zastřešení - celkem 124,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Podsklepení (29)*(2,00) = 58,00 m 3 Přízemí (20,97*6,83)*(2,80) = 401,03 m 3 Zastřešení (20,90*6,83)*(1,60) = 228,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 687,43 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis pasy zděné rovný podhled sedlová s polovalbou eternitové šablony úplné štukové vápenné není koupelna, kuchyně dřevěné, betonové hladké dřevěná špaletová koberec dlažba lokální - kamna na tuhá paliva 220 V / 380 V není SV není není bežné provedení kamna WC, umyvadlo, vana splachovací není Zastavěná plocha [m 2 ] 143 Obestavěný prostor [m 3 ] 687,43 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 405 989 Stáří roků 115 Další životnost roků 55 Opotřebení % 67,65 Věcná hodnota (VH) Kč 778 410 Výpočet hodnoty pozemků Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 57 272 200 1 / 1 54 400 Celková výměra pozemků: 272 Hodnota pozemků celkem: 54 400-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Újezd u Svatého Kříže 98,00 735 2+1 400 000 4 082 0,97 3 960 rodinný dům, V Újezdu u Svatého Kříže se nabízí zděný rodinný dům s přízemím a půdním prostorem zastavěné plochy 120 m 2. Dům je dispozičně řešen jako 2+1. Plocha pozemku je 735 m 2. Cena nemovitosti je 400 000 Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - shodná - koeficient 1,00; Velikost objektu - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - horší - koeficient 1,10; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,98; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - shodná; Velikost objektu - obdobná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost; Břasy 110,00 1 183 3+1 590 000 5 364 0,81 4 345 rodinný dům, V obci Břasy se nabízí zděný rodinný dům s přízemím a půdním prostorem zastavěné plochy 139 m 2. Dům je dispozičně řešen jako 3+1. Plocha pozemku je 1 183 m 2. Cena nemovitosti je 590 000 Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - shodná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - obdobná; Velikost objektu - shodná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - dobrý; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelná nemovitost; Břasy 150,00 120 4+1 800 000 5 333 0,90 4 800 rodinný dům, V obci Břasy se nabízí zděný rodinný dům s přízemím a podkrovím zastavěné plochy 90 m 2. Dům je dispozičně řešen jako 4+1. Plocha pozemku je 120 m 2. Cena nemovitosti je 800 000 Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - obdobná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - dobrý - koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - obdobná; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - dobrý; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Variační koeficient před úpravami: 12,12 % Variační koeficient po úpravách: 7,86 % Užitná plocha 142,33 m 2 Minimální jednotková cena: 3 960Kč/m 2 Minimální cena: 563 627 Kč Průměrná jednotková cena: 4 368 Kč/m 2 Průměrná cena: 621 697 Kč Maximální jednotková cena: 4 800 Kč/m 2 Maximální cena: 683 184 Kč Stanovená jednotková cena: 4 400 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 626 252 Kč Rekapitulace ocenění - 6 -
Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Nabývací titul není. Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obvyklá cena je odvozena z cenové hladiny realitního trhu. Jedná se o nemovitost vhodnou k rekreaci, pro trvalé bydlení nutná větší investice. Nevýhodou je také menší výměra pozemku. Při prodeji pouze spoluvlastnického podílu poloviny nemovitosti bude hodnota tohoto spoluvlastnického podílu menší, než jedna polovina z celkové hodnoty nemovitosti, neboť tento spoluvlastnický podíl neumožňuje rozhodování o nemovitosti a je nutné vždy jednat s druhým spoluvlastníkem. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 626 252 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 832 810 Kč 0 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 54 400 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční hodnota 2 405 989 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 405 989 Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti klidná lokalita Slabé stránky nemovitosti nutnost dojíždění do škol, obchodů, za prací nemovitost nesplňuje požadavky na soudobé trvalé bydlení Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 600 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 3,00 % 18 000Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 54 400Kč Upravená obvyklá cena: 527 600Kč Započitatelná plocha: 142,33m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 707Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 15 ze dne 10.04.2015 4 Snímek katastrální mapy 1 Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 25. září 1996 č.j. Spr. 1626/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace - nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 4285-77/2015 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4285-77/2015 Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 7 -
Pohledy pohled čelní pohled zadní kuchyně obývací pokoj koupelna WC sklad půda - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -