ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14164-194/14 A o ceně práv a povinností k družstevnímu bytu č.6, umístěnému v domě čp.67 na ul.bratří Hlaviců, katastrální území, obec a okres Vsetín, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.11477) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Držitel práv a povinností: Dagmar Kovářová Luh 1806 755 01 Vsetín Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 990/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 14.srpna 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.května 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci I přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovitosti, nebyla znalci umožněna prohlídka bytu a ocenění je proto provedeno na základě vnější prohlídky a doplňujících informací uživatelů okolních bytů a Stavebního bytového družstva Vsetín. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Vsetíně, LV č.11477. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 16.6.2014 pod č.j.043 EX 990/12. Kopie katastrální mapy. Sdělení Stavebního bytového družstva Vsetín ze dne 25.4.2014. Doplňující údaje sdělené uživateli okolních bytů při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 14.srpna 2014 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Informace o jednotce. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Práva a povinnosti k bytové jednotce č.67/6-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.766 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 533 m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.01 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990-3 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.220,- Index cenového porovnání x 1.0100 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.990 x 1.020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.232,20 Cena za celou výměru 533.00 m 2 = Kč 656.762,60 Započtení spoluvl.podílu 517/29760 = Kč 11.409,48 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 11.409,- - 4 -
2) Práva a povinnosti k bytové jednotce č.67/6 Oceněno podle 38 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.67/6 o velikosti 2+1 umístěná ve 3.nadzemním podlaží domu čp.67. Bytový dům je po revitalizaci včetně zateplení fasády a osazení nových plastových oken. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák - vana umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 3 ks - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž lodžie, sklepní box a spoluvlastnický podíl o velikosti 517/29760 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - sušárna - kočárkárna - domovní stoupací rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace bleskosvod Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.6 56.00 56.00 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 56.00 m 2-5 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.053) = 1.0286 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) - 6-0.053 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.01 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst)
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 0.05 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 0.7225 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.85+0 pro stáří 30 let) Celkem * 0.08 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.08) x 0.7225 = 0.780-7 -
Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 15.734,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.780 It: index trhu x 0.990 Ip: index polohy x 1.020 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 12.398,39 Cena za celou podlahovou plochu 56.00 m 2 = Kč 694.309,95 Bytová jednotka č.67/6 Cena celkem Kč 694.310,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 11.409,- 2) Práva a povinnosti k bytové jednotce č.67/6 Kč 694.310,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 705.719,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 705.720,- Slovy: Sedmsetpěttisícsedmsetdvacet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.11477 pro katastrální území, obec a okres Vsetín vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex 990/12 ( dle nařízení exekuce č.j. 5 EXE 587/2012 vydaném Okresním soudem ve Vsetíně dne 30.10.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v okresním městě Vsetín, v panelovém bytovém domě sídlištní zástavby, na ulici Bratří Hlaviců. Dům čp.67 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má celkem 8 nadzemních podlaží, je podsklepený, s plochou střechou. Součástí bytu je lodžie a sklepní box. - 9 -
Podle databáze znalce a internetové nabídky ze září 2014 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v družstevním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 2+1 (54 m2) na ul.bratří Hlaviců, 3.nadzemní podlaží z 5, Vsetín, panelový dům po revitalizaci, byt po částečné rekonstrukci, nová kuch.linka, vlastnictví družstevní, (14.796,- Kč/m2) cena 799 000,- Kč 2. Byt o velikosti 2+1 (42 m2) na ul.bratří Hlaviců, 3.nadz.podlaží z 5, Vsetín, panelový dům po revitalizaci, byt v původním tech.stavu, okna již plastová, vlastnictví družstevní, (20.119,- Kč/m2) cena 845 000,- Kč. 3. Byt o velikosti 2+1 (42 m2) na ul.jasenická, 4.nadzemní podlaží z 6, Vsetín, panelový dům po částečné revitalizaci, nová okna a výtah, byt v původním tech.stavu, vlastnictví družstevní, (13.330,- Kč/m2) cena 560 000,- Kč 4. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) na ul.příčná, 3.nadzemní podlaží ze 4, Vsetín, panelový dům po částečné revitalizaci, nová okna, byt v původním tech.stavu před rekonstrukcí, družstevní, (16.096,- Kč/m2) cena 901 425,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Vsetínska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je situována v bytovém domě po celkové revitalizaci, avšak ceny obdobných nemovitostí ve výše uvedené inzerci jsou pouze nabídkové a skutečně realizované ceny bývají nižší, odhaduji cenu obvyklou práv a povinností k oceňované nemovitosti ve výši 12.500,- Kč/m2, tj. celkem 700 000,- Kč Pozn. Ve výše uvedené obvyklé ceně je zohledněna rovněž závada nájmu bytu č.6 v budově č.p.67, o velikosti 2+1 ve 3.NP, ve Vsetíně na ul.bratří Hlaviců, včetně příslušenství, vzniklá na základě nájemní smlouvy ze dne 11.04.2012, uzavřené mezi Stavebním bytovým družstvem Vsetín, se sídlem Štěpánská 967, Vsetín jako pronajímatelem a povinnou jako nájemcem oceněná v souladu s cenovými předpisy paušální částkou ve výši 10.000,- Kč. Tato závada však prodejem v dražbě zanikne. V Ostravě, dne 12.září 2014-10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14164-194/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 11 -