STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 2222-267-2016 Ve věci : O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV 1195 a 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, obec Štěnovice, k.ú. Štěnovice. Objednatel: Účel posudku : Datum ocenění: 20.6.2016 Zhotovitel posudku: Proma real. a.s. Průmyslová 4544/1c 796 01 Prostějov Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Purkyňova 125, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Pavel Pejchal CSc. Počet stran posudku: Počet vyhotovení : 16 + 6 stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1. SITUACE... 3 1.1 Identifikace předmětu ocenění... 3 1.2 Celkový popis nemovitostí... 3 1.3 Vlastnické a evidenční údaje... 3 1.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti... 4 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 1.7 Použitelnost znaleckého posudku... 5 2. OCENĚNÍ... 6 2.1 Metody oceňování... 6 2.1.1 Metoda nákladová... 6 2.1.2 Metoda výnosová... 6 2.1.3 Metoda komparativní... 7 2.2 Volba metody ocenění... 7 2.3 Ocenění dle oceňovacího předpisu... 8 2.4 Hlavní metoda ocenění komparativní metoda... 13 2.4.1 Porovnávané byty... 13 3. REKAPITULACE... 15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 16 Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy Příloha č. 3: Fotodokumentace 2 listy 1 list 3 listy 2
1. SITUACE 1.1 Identifikace předmětu ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti, zapsané na listu vlastnictví č. 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň, k.ú. Štěnovice, a to: 1.2 Celkový popis nemovitostí Oceňovaná bytová jednotka č. 515/10 byt č. 10 se nachází ve Štěnovicích, ulice Čižická. Obec Štěnovice se nachází v okrese Plzeň-jih, kraj Plzeňský, při jižní hranici krajského města Plzně, zhruba 8,5 km od jeho centra. Bytový dům se nachází v sídelní zástavbě v klidné lokalitě. Veškerá občanská vybavenost se nachází v docházkové vzdálenosti. K nemovitosti vedou veškeré inženýrské sítě, přístupová komunikace je zpevněná. Předmětem ocenění je bytová jednotka o dispozici 2+1. Rozdělení jednotlivých pokojů je - obývací pokoj, kuchyňský kout,koupelna, wc, předsíň a sklep. K bytu náleží balkon. Bytová jednotka se nachází v 3 NP bytového domu. Jednotka je v udržovaném stavu, okna jsou plastová, podlaha je z keramické dlažby, v obytných místnostech je plovoucí podlaha. Nemovitost je zatížena: Typ Nařízení předběžného opatření Podzástavní právo Zahájení exekuce - Kužma Petr Zástavní právo smluvní 1.3 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 2.11.2015 je na listu vlastnictví č. 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, k.ú. Štěnovice jako vlastník zapsán: 3
1.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti proběhlo dne 20.6.2016 a zůčastnil se ji zástupce znaleckého ústavu Mgr. David Pejchal a zástupce objednatele pan Petr Kužma. 1.5 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen Znalec ) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění. 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí k datu 2.11.2015; Prohlášení vlastníka nemovitosti; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem Informace z realitních serverů; Vlastní databáze znalce; Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014; BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; Dušek DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; Bradáč a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012. 4
1.7 Použitelnost znaleckého posudku STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro výše uvedený účel tedy pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby. 5
2. OCENĚNÍ 2.1 Metody oceňování Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.1.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.1.2 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním 6
nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.1.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě 2.2 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní. Jako pomocná metoda bylo zvoleno oceňění dle oceňovacího předpisu, tzv. administrativní cena. 7
2.3 Ocenění dle oceňovacího předpisu Adresa předmětu ocenění: 344 01 Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Štěnovice Katastrální území: Štěnovice Počet obyvatel: 1 878 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí II 1,03 s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I 1,00 vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová III 0,90 zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 391,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně 8
Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 Koeficient pp = IT * IP = 1,030 Ocenění staveb Bytová jednotka 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 10 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 649,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy obývací pokoj: 25,2 * 1,00 = 25,20 m 2 kuchyňský kout: 8,8 * 1,00 = 8,80 m 2 koupelna: 3,6 * 1,00 = 3,60 m 2 wc: 1,1 * 1,00 = 1,10 m 2 předsíň: 4,6 * 1,00 = 4,60 m 2 sklep: 3,6 * 0,80 = 2,88 m 2 balkón: 4,8 * 0,17 = 0,82 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 47,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání 9
Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - III 0,00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s II 1,00 pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 10 let: s = 1-0,005 * 10 = 0,950 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,950 = 1,045 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 649,- Kč/m 2 * 1,045 = 10 083,21 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 47,00 m 2 * 10 083,21 Kč/m 2 * 1,000 * 1,030= 488 128,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 488 128,20 Kč Ocenění pozemků Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 10
15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I 0,00 a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 391,- 1,030 402,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 387/6 540,00 402,73 217 474,20 Stavební pozemek - celkem 540,00 217 474,20 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 217 474,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 469 / 15 302 Pozemek - zjištěná cena = 6 665,49 Kč 11
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 488 128,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 488 128,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek 6 665,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 6 665,50 Kč Celkem 494 793,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 494 793,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 488 128,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 488 128,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek 6 665,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 6 665,50 Kč Celkem 494 793,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 494 793,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 494 790,- Kč slovy: Čtyřistadevadesátčtyřitisícsedmsetdevadesát Kč 12
2.4 Hlavní metoda ocenění komparativní metoda STATIKUM s. r.o. 2222-267-2016 Jako hlavní byla pro účely tohoto posudku zvolena metoda komparativní. Užitná plocha bytové jednotky pro účely komparace je 51,7 m2. Výměra a dispozice byla převzata z prohlášení vlastníka a ověřena při prohlídce. 2.4.1 Porovnávané byty 1) Černice, Plzeňský kraj, 53 m² Byt 2+1 s garáží a podílem na zahradě v Plzni - Černicích, ulice K cihelnám. Podlahová plocha bytu je 53 m2. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se ve 2. podlaží ze 2. Jedná se o dům se šesti bytovými jednotkami. Fond oprav činí 1 033,-/ měsíc. Byt prošel cca. před pěti lety celkovou rekonstrukcí včetně nových oken. NABÍDKOVÁ CENA: 1 890 000 Kč 2) Starý Plzenec - Sedlec, okres Plzeň-město, 50 m² Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 50 m2 po částečné rekonstrukci. Nemovitost se nachází v 1. NP bytového domu v obci Sedlec, okres Plzeň město. Bytová jednotka se skládá z obývacího pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny s WC a chodby. Dispoziční řešení viz plánek v galerii. K bytu náleží také prostorný sklep a možnost využití půdy. Okna OP a ložnice jsou orientována na světové strany Z a J s výhledem do zahrady a na zříceninu hradu Radyně. Velkou předností této nemovitosti je vlastní oplocená zahrádka.. NABÍDKOVÁ CENA: 1 350 000 Kč 3) Slovanská alej, Plzeň - Východní Předměstí, 66 m ² byt 2+kk o ploše 63 m2 ve 4.patře nově revitalizovaného domu ve Slovanské aleji, Plzeň - Slovany. Byt je situován na severozápadní stranu, jsou zde velmi nízké provozní náklady i nízký FO. Na chodbě jsou prostorné ukládací prostory, WC samostatné, v koupelně vana se sprchovým zákoutím. V kuchyni můžete využít lednici, myčku, el.troubu. U kuchyně barový stoleček s žídlemi propojené do obývacího pokoje. NABÍDKOVÁ CENA: 2 220 000 Kč 4) Heyrovského, Plzeň - Doudlevce, 46 m ² velmi pěkný byt 2+kk + 2 lodžie v ulici Heyrovského na Borech. Tento kompletně zrekonstruovaný byt se nachází v 5. patře panelového domu s krásným výhledem do okolí. Výměra bytu je 35,70 m2 + 9m2 2x lodžie. Byt je velmi pěkně dispozičně řešen. Z předsíně, kde se nachází šatna, se vchází do prostorné koupelny s WC. Dále z předsíně pokračujeme do světlého obývacího pokoje s kuchyňským koutem, z něhož je vstup do ložnice. Oba pokoje mají svoji zasklenou lodžii orientovanou na jih. V bytě proběhla kompletní rekonstrukce: nové rozvody elektřiny, plovoucí podlahy, dlažby, nová kuchyňská linka se sklokeramickou deskou, plastová okna, dveře a radiátory. Vytápění je řešeno dálkově.. NABÍDKOVÁ CENA: 2 050 000 Kč 13
5) Edvarda Beneše, Plzeň - Jižní Předměstí, 56 m ² byt 2+1, situovaný ve 3. patře cihlového bytového domu v ulici Edvarda Beneše v Plzni na Borech naproti Fakultní Nemocnici. Podlahová plocha bytu je 56m2. Dispozičně je byt řešen následovně: vchodové dveře vedou do prostorné široké předsíně, kde se nachází kuchyňská linka, dveře na toaletu, do koupelny a do jednoho z pokojů - ten je tedy průchozí. Jsou zde plastová okna. Dům prošel kompletní rekonstrukcí (střecha, komíny, okapy, rozvody). K bytu náleží sklep, dále je možné využívat lodžii na patře, sušárnu a terasu o 2 patra výše. Veškerá občanská vybavenost je v blízkém okolí, doprava do centra trvá cca 5 minut. NABÍDKOVÁ CENA: 1 620 000 Kč č. Poloha objektu K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO (poloha) (dispozice, velikost) (technický stav) (vybavení) (umístění v domě) (úvaha znalce) 1 Černice, Plzeňský kraj 35 660 0,85 30 311 1,05 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,16 26 130 2 Starý Plzenec - Sedlec, okres Plzeňměsto 27 000 0,85 22 950 0,98 0,99 0,95 1,00 1,00 1,00 0,92 24 946 3 Slovanská alej, Plzeň - Východní 33 636 0,85 28 591 1,10 0,97 1,05 1,05 1,00 1,00 1,18 24 230 Předměstí 4 Heyrovského, Plzeň - Doudlevce 44 565 0,85 37 880 1,15 1,02 1,15 1,05 1,00 1,00 1,42 26 676 5 Edvarda Beneše, Plzeň - Jižní Předměstí 28 929 0,85 24 589 1,10 1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,94 26 159 Celkem jednotková cena - průměr Kč/m2 25 628 Směrodatná odchylka 1 006 Průměr - směrodatná odhylka Kč/m2 24 622 Průměr + směrodatná odchylka Kč/m2 26 634 Variační koeficient 3,93% Výměra oceňovaného objektu m2 51,70 Celková cena objektu Kč 1 324 968 Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce Kč 1 320 000 K CR K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO Nabídková cena jednotková [Kč/m2] Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší koeficient polohy nemovitosti koeficient dispozice a velikosti bytu koeficient technického stavu nemovisti koeficient vybavení a příslušenství bytu koeficent umístěná bytu v rámci bytového domu koeficient úpravy dle úvahy znalce Redukce na pramen ceny (Krpc) Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6), kde JC = cena po redukci / (index odlišnosti) Cena po redukci (Krpc) [Kč/m2] Cena oceň. objektu [Kč/m2] Porovnávací metodou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Štěnovice k částce po zaokrouhlení 1 320 000 Kč. 14
3. REKAPITULACE Dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena nemovitostí zjištěná podle cenového předpisu Cena nemovitostí určená porovnávacím způsobem 494 790 Kč 1 320 000 Kč Tržní hodnota nemovitostí zapsaných na LV 1195 a 1222 u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, obec Štěnovice, k.ú. Štěnovice je dle odborného odhadu 1 320 000 Kč Cena slovy: miliontřistadvacettisíc Kč Při stanovení návrhu tržní hodnoty se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše tržní hodnoty platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. 15
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 2222-267-2016. V Brně dne 30. 6. 2016.. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti 16
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.11.2015 15:35:02 Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. CZ0324 Plzeň-jih Obec: 558435 Štěnovice Kat.území: 763349 Štěnovice List vlastnictví: 1222 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Kužma Petr, Čižická 515, 33209 Štěnovice 731222/2049 B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky B1 C Vymezeno v: Budova Jiná práva Způsob využití Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Parcela Štěnovice, č.p. 515, byt.dům, LV 1195 - Bez zápisu Způsob ochrany 515/10 byt byt.z. 469/15302 na parcele 387/6, LV 1195 387/6 zastavěná plocha a nádvoří 540m2 Povinnost k Typ jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.060.642,-Kč a budoucích pohledávek do výše 430.000,-Kč podíl 505/15335 na společných částech budovy a pozemku 387/6 IT credit, s.r.o., Pernerova Jednotka: 515/10 V-4663/2015-406 502/50, Karlín, 18600 Praha, RČ/IČO: 26444437 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.09.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.09.2006; uloženo na prac. Plzeň-jih V-912/2006-434 Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 14.07.2015. Právní účinky zápisu ke dni 17.07.2015. Zápis proveden dne 13.08.2015. V-4663/2015-406 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Podzástavní právo - veškeré dluhy zajištěné zástavní smlouvou do výše 10 000 000,-Kč a příslušenství - k zástavnímu právu V-912/2006-434 ANO spořitelní družstvo, Rohanské Jednotka: 515/10 V-5530/2015-406 nábřeží 671/15, Karlín, 18600 Praha 8, RČ/IČO: 26137755 Listina Smlouva o zastavení pohledávky zajištěné zástavním právem č. 273200032/ZSN/02 ze dne 26.08.2015. Právní účinky zápisu ke dni 27.08.2015. Zápis proveden dne 23.09.2015. V-5530/2015-406 Pořadí k 27.08.2015 08:06 D Jiné zápisy - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih, kód: 406. strana 1
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.11.2015 15:35:02 CZ0324 Plzeň-jih Obec: Kat.území: 763349 Štěnovice List vlastnictví: 1222 558435 Štěnovice V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Dohoda o vypořádání SJM ze dne 18.02.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 19.03.2009. V-319/2009-434 Pro: Kužma Petr, Čižická 515, 33209 Štěnovice RČ/IČO: 731222/2049 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih, kód: 406. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 02.11.2015 15:51:16 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih, kód: 406. strana 2
Fotodokumentace z prohlídky