ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 365/7455/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 3210/58 v bytovém domě č.p. 3210 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice, v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 365/7455/2015 LV no.: 855 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 3210/58 v bytovém domě č.p. 3210 včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice, v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Šrámkova 3210/6, Severni Terasa, 400 11 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 966.599 Kč Market value Tržní hodnota 530.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 530.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 530.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 3210/58 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr.: 176/188 Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje, loggie Size: Velikost: podíl 787/31942 z 407 m 2 tj. 10,02 m 2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena: 1000 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 78,7 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1988 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 855 je byt ve vlastnictví Tomáše Reisenauera, bytem Šrámkova 3210/6, 400 11 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 855 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím, vyplývající ze Smlouvy o úvěru č. 51-1003072477 do celkové výše 850.000,- Kč a budoucích pohledávek, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do 31.12.2037 a to do výše 510 000,- Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 17.12.2007 - zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu pro 850 000,- Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 4.7.2013 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti - rozhodnutím o úpadku (podrobněji na LV č. 855) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 855 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 855 jsou evidována - zástavní právo smluvní k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím, vyplývající ze Smlouvy o úvěru č. 51-1003072477 do celkové výše 850.000,- Kč a budoucích pohledávek, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do 31.12.2037 a to do výše 510 000,- Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 17.12.2007 - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu pro 850 000,- Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 4.7.2013 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - omezená možnost parkování v okolí domu Strong points / silné stránky: - občanská vybavenost v dosahu (obchody, škola, školka, zdravotní středisko) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 855 pro k.ú. Dobětice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 21.10.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Jirkov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 4.12.2015 za účasti Tomáše Reisenauera. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 757772 Název katastrálního území : Dobětice Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93 747 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům se nachází v severovýchodní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní Terasa - Dobětice. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná městskou hromadnou dopravou. Severní Terasa a Dobětice patří k žádanějším a pro bydlení vyhledávanějším částem města Ústí nad Labem. Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 3210/58: Oceňovaný byt je situován v 11. nadzemním podlaží v bytovém domě č.p. 3210, umístěného na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice. K bytu náleží podíl o velikosti 787/31942 na společných částech domu č.p. 3210 a na pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice. Oceňovaný byt o velikosti 1+3 sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 78,7 m 2, podle podílu na celkové podlahové ploše bytů v domě (podíl 787/31942). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou betonová, okna jsou plastová, dveře jsou hladké prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny hrubou omítkou. V bytovém domě je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vnitřní dveře, umyvadlo, vana a záchod, kuchyňská linka, plynový sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a keramickou dlažbou. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován cca v roce 1986, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 29 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, současný stavební stav domu je dobrý. Dům je běžně udržován. Oceňovaný byt má nové nášlapné vrstvy podlah, jinak je v původním stavu, je dobře udržován. Předpokládá se provedení stavebních úprav (především vyzdění původního prefabrikovaného bytového jádra). Pozemky: K oceňovanému bytu č. 3210/23 náleží podíl o velikosti 787/31942 na pozemku čís. parcely 176/188 (výměra 407 m 2 ), k.ú. Dobětice Pozemky je zastavěny stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace, plynu a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, ulice Šrámkova, přes pozemky ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) bytu č. 3210/58 v bytovém domě č.p. 3210 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 176/188, k.ú. Dobětice, v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 855 pro k.ú. Dobětice, obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 4.prosince 2015 celkem 530.000,- Kč Slovy: PětsettřicettisícKč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 855 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním k zajištění peněžité pohledávky s příslušenstvím, vyplývající ze Smlouvy o úvěru č. 51-1003072477 do celkové výše 850.000,- Kč a budoucích pohledávek, které vzniknou po splnění stanovených podmínek, nejpozději však do 31.12.2037 a to do výše 510 000,- Kč ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 17.12.2007 - zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu pro 850 000,- Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení ve prospěch Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (IČ 60197609) podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne 4.7.2013 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti - rozhodnutím o úpadku Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 855. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 365/7455/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9.prosince 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 365/7455/2015 LV no.: 855 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 3210/58 79 22 100 1 739 270 45,0 956 599 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 956 599 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 176/188 zastavěná plocha a nádvoří 10,00 1 000 10 000 podíl o velikosti 787/31942 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 10 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 966 599 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Ústí nad Labem, ul. Šrámkova 410 000,00 XI-14 78,70 3+1 5 210 1,00 410 000,00 5 210 2 BJ Ústí nad Labem, ul. Pincova 760 000,00 XII-15 69,00 2+1 11 014 0,80 608 000,00 8 812 3 BJ Ústí nad Labem, ul. Kmochova 480 000,00 XII-15 62,00 2+1 7 742 0,80 384 000,00 6 194 Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt je v původním stavu 2) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt je v původním stavu 3) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt je v původním stavu 1) vydražená cena 2) aktuální nabídka realitní kanceláře Reality PROSTOR, s.r.o. Praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,967 mil.kč 0,000 mil.kč 0,530 mil.kč 0,530 mil.kč
Byt č. 3210/58 v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem Situace lokality Fotomapa
Byt č. 3210/58 v ulici Šrámkova v Ústí nad Labem Bytový dům č.p. 3210 Komunikace u domu Vchod do domu Kuchyně Pokoj Pokoj
Pokoj Koupelna Předsíň Výhled z loggie - 2 -