EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 35/2016 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Rodinný dům - bez nebytových prostor ocenění stávajícího stavu Název nemovitosti: Rodinný dům Číslo popisné: 329 součást pozemku p.č. 1347 Pozemky parc. č.: 1347 Katastrální území: Plumlov LV č.: 535 Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Plumlov Část obce: Plumlov Ulice: Číslo orientační: PSČ: 79803 Vlastník stavby: Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Drahomír Motal, Ohrozimská 329, 79803 Plumlov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby.CZ a.s. tel.: 800900490 Adresa: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro dražbu (ocenění stávajícího stavu). Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 14.12.2016 / 14.12.2016 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 1 520 000 Kč Vypracoval: Ing. František Hás Adresa: Měrovice nad Hanou 137, 75142 Měrovice nad Hanou Datum: 31.12.2016... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Plumlov, Plumlov Počet obyvatel: 2 365 KÚ: Plumlov Ulice: Číslo popisné: 329 Rodinný dům stávající stav Počet podlaží PP/NP/Podkroví 0/1/NE Počet bytových jednotek / typy 2 2+1, 2+1 Garáže v objektu / počet stání: ano Zastavěná plocha 1NP: 179 m 2 Obestavěný prostor: 633 m 3 Jednotková cena: 4 200 Kč/m 3 Celková výměra pozemku: 272 m 2 Započitatelná plocha 126,15 m 2 Podlahová plocha obytná/nebytová část 135,75 m 2 0,00 m 2 Stáří / další životnost: 91 40 Opotřebení celkové: 45,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav stavby: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: nedoložen Vytápění: ústřední / etážové - plyn Typ konstrukce domu: zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Forma užívání: bydlení Rekonstrukce celková/dílčí v roce: celková 2006 dílčí Provedené dílčí rekonstrukce: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Přípojky (veřejné/ vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena 1 520 000 Kč 1 520 000 Kč - z toho hodnota pozemku 272 000 Kč - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Městečko Plumlov leží v okrese Prostějov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Prostějov. Obec Plumlov se rozkládá asi osm kilometrů západně od Prostějova. Plumlov se dělí na čtyři místní části, konkrétně to jsou: Hamry, Plumlov, Soběsuky a Žárovice. V obci je mateřská škola, základní škola, sportovní hřiště, kostel, ordinaci praktického lékaře a zubaře, domov důchodců, policejní stanice, poštovní úřad, zámek, Plumlovská přehrada s rekreačním zařízením, rybníky. Dopravní spojení je pouze autobusem a automobilem po silnici. Za pracovními příležitostmi, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět zejména do okresního města Prostějov. Poloha nemovitosti v obci: Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou v původní uliční části a s pultovou střechou ve dvorní přístavbě. RD stojí v mírném svahu v severozápadní zastavěné místní části obce Plumlov na ulici Ohrozimská a nedaleko výjezdu z obce na sousední obec Ohrozim. RD je napojen na IS v rozsahu elektřina, vodovod, zemní plyn a kanalizace s ČOV. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Řadový vnitřní RD byl postaven pravděpodobně na přelomu 20-tých a30-tých let min. století. V r.1984 byla provedena jeho přestavba a rekonstrukce s bytem 2+1. V r.2006 byla provedena jeho dvorní přístavba s dalším bytem 2+1. RD je nepodsklepený, zděný a se sedlovou střechou v uliční původní části. Ve dvorní části je pultová střecha. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Každý byt má svůj vlastní plynový kotel pro ÚT a el. boiler pro ohřev TUV. Technický stav RD: byt v původní části RD je před modernizací a v současné době není obýván. Byt ve dvorní přístavbě je řádně obýván a udržován. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2006 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1573/13, 1573/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1573/13 ostatní plocha Město Plumlov/způsob využití-ostatní komunikace 1573/1 ostatní plocha Olomoucký kraj/způsob využití-silnice Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO ANO ANO Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti - Dvorní přístavby provedené v r.1984 a v r.2006 nejsou dosud zakresleny v kat. mapě vedené v KN. - Kolaudační rozhodnutí ke dvorním přístavbám nebylo doloženo, ale dvorní přístavby byly stavebním úřadem dodatečně povoleny pod zn.výst.02026/06/1.00857 ze dne 27.6.2007 (viz situace v příloze). Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.535 ze dne 25.7.2016 je zapsáno zástavní právo smluvní s oprávněním pro ČS, a.s. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 535 Kraj: CZ071 Olomoucký Okres: CZ0713 Prostějov Obec: 589896 Plumlov Katastrální území: 721964 Plumlov Ulice: č.o.: Stavby stavba je součástí pozemku část obce Plumlov Rodinný dům č.p. 329 na pozemku p.č. 1347 ANO Pozemky 1347 Pozemková parcela Parcela KN 272 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Řadový vnitřní RD byl postaven pravděpodobně na přelomu 20-tých a30-tých let min. století. V r.1984 byla provedena jeho přestavba a rekonstrukce s bytem 2+1. V r.2006 byla provedena jeho dvorní přístavba s dalším bytem 2+1. RD je nepodsklepený, zděný a se sedlovou střechou v uliční původní části. Ve dvorní části je pultová střecha. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Každý byt má svůj vlastní plynový kotel pro ÚT a el. boiler pro ohřev TUV. Dispozice RD: - byt 2+1 v přední části RD: bývalý průjezd se vstupem, obývací pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba - byt 2+1 ve dvorní části: chodba, koupelna s WC, kuchyně, 2 pokoje, komora Technický stav RD: byt v původní části RD je před modernizací a v současné době není obýván. Byt ve dvorní přístavbě je řádně obýván a udržován. Poznámka: - Dvorní přístavby provedené v r.1984 a v r.2006 nejsou dosud zakresleny v kat. mapě vedené v KN. - Kolaudační rozhodnutí ke dvorním přístavbám nebylo doloženo, ale dvorní přístavby byly stavebním úřadem dodatečně povoleny pod zn.výst.02026/06/1.00857 ze dne 27.6.2007 (viz situace v příloze). - 4 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží přízemí 178,84 m 2 126,15 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha přízemí průjezd 9,60 m 2 0,00 0,00m 2 obývací pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00m 2 ložnice 12,00 m 2 1,00 12,00m 2 pokoj 13,26 m 2 1,00 13,26m 2 kuchyň 7,80 m 2 1,00 7,80m 2 chodba 7,40 m 2 1,00 7,40m 2 WC 2,52 m 2 1,00 2,52m 2 koupelna 3,36 m 2 1,00 3,36m 2 spíž 2,24 m 2 1,00 2,24m 2 předsíň 4,27 m 2 1,00 4,27m 2 chodba 14,80 m 2 1,00 14,80m 2 koupelna 6,44 m 2 1,00 6,44m 2 kuchyň 6,44 m 2 1,00 6,44m 2 pokoj 11,76 m 2 1,00 11,76m 2 pokoj 11,62 m 2 1,00 11,62m 2 komora 6,24 m 2 1,00 6,24m 2 přízemí - celkem 135,75 m 2 126,15 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor přízemí (9,25*10,85+4,6*17,06)*(3,20) = 572,28 m 3 podstřešní prostor 0,5*2,3*4,9*10,85 = 61,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 633,42 m 3 Konstrukce Popis Základy betonové pasy Zdivo zděné Stropy dřevěné Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina taška, pozink. plech Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky Fasádní omítky břízolitové omítky, MVC Vnější obklady chybí Vnitřní obklady běžné keramické obklady Schody chybí Dveře hladké plné dveře Okna plastová, dvojitá dřevěná Podlahy obytných místností desky, PVC Podlahy ostatních místností keramická dlažba Vytápění ústřední topení Elektroinstalace světelná, třífázová Bleskosvod chybí Rozvod vody plast, studená i teplá voda Zdroj teplé vody bojler Instalace plynu zemní plyn Kanalizace plastové potrubí Vybavení kuchyně plynový sporák Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC, sprchový kout Záchod splachovací Ostatní chybí - 5 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 179 Obestavěný prostor [m 3 ] 633,42 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 660 376 Stáří roků 91 Další životnost roků 40 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 463 207 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je z převáné části zastavěn rod. domem čp.329 a je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v obci. Přístup je bezproblémový z veřejné zpevněné komunikace. Vstup na dvorek z ulice je možný pouze přes rod. dům. Možnost parkování motorového vozidla je pouze na ulici před rod. domem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V současné době nabídková cena pozemků k zastavění osciluje kolem cenové hladiny 1000Kčm -2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1347 272 1 000 1 / 1 272 000 Celková výměra pozemků: 272 Hodnota pozemků celkem: 272 000 Výpočet porovnávací hodnoty Řadový vnitřní RD byl postaven pravděpodobně na přelomu 20-tých a30-tých let min. století. V r.1984 byla provedena jeho přestavba a rekonstrukce s bytem 2+1. V r.2006 byla provedena jeho dvorní přístavba s dalším bytem 2+1. RD je nepodsklepený, zděný a se sedlovou střechou v uliční původní části. Ve dvorní části je pultová střecha. RD je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Každý byt má svůj vlastní plynový kotel pro ÚT a el. boiler pro ohřev TUV. Technický stav RD: byt v původní části RD je před modernizací a v současné době není obýván. Byt ve dvorní přístavbě je řádně obýván a udržován. Lokalita Započitatel ná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Hubčice 167,58 530 5+1 3 100 000 18 499 0,76 14 059 RD 5+1, Řadový koncový, zděný rodinný dům, který je podsklepený, obytné přízemí a 1.patro, plochá střecha. V domě je byt 5+1 se soc. zařízením a se 2 garážemi. RD je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a na veřejnou kanalizaci s ČOV. Dům byl postaven v r.1982 a je průběžně udržován. V r.2003 byla provedena přístavba garáže a pracovny, v r.2006 byla provedena zateplená fasáda a plastová okna včetně venkovních dveří, v r.2007 provedeno nové zařízení kuchyně, v r.2009 provedeno zateplení střechy polyuretanem a položena nová střešní fólie, v r.2010 byla provedena obnova vnitřního schodiště se zábradlím (bukové dřevo), v r.2011 provedena dvorní veranda (kovová konstrukce s dvojsklem a dřevěné obložení). Příslušenství RD: oplocený dvůr, zděný sklad ve dvoře, zpevněné plochy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 10/2015. - koeficient 1,00; Lokalita - Horší občanská vybavenost. - koeficient 1,10; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší. - koeficient 0,90; Celkový stav - Po celkové rekonstrukci. - koeficient 0,85; Vliv pozemku - Lepší. - koeficient 0,90; - 6 -
Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 10/2015.; Lokalita - Horší občanská vybavenost.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší.; Celkový stav - Po celkové rekonstrukci.; Vliv pozemku - Lepší.; Mostkovice 157,00 1 267 3+1 2 350 000 14 968 0,81 12 124 RD 3+1, RD 3+1 s garáží, dílnou a zahradou. RD je v dobrém technickém stavu, ihned k bydlení. Vybavení: el. 230/380V, plyn, obecní vodovod, ohřev vody kombinovaným plynovým kotlem, hloubková kanalizace, podlahy jsou v obytných místnostech prkenné a parketové, v kuchyních a koupelnách je dlažba. Dobrá občanská vybavenost, mateřská i základní škola, vynikající dopravní dostupnost Prostějova. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 02/2014. - koeficient 1,00; Lokalita - Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Podobné. - koeficient 1,00; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,90; Vliv pozemku - Větší plocha. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 02/2014.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Podobné.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Větší plocha.; Dětkovice u 201,17 1 492 4+1 2 100 000 10 439 0,98 10 230 Prostějova RD 4+1, Podsklepený, samostatně stojící, zděný rodinný dům s obytným přízemím a s obytným podkrovím. Střecha složitá šikmá s krytinou z tašky pálené. RD je napojen na veřejný řad elektřiny, vodovodu a zemního plynu. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. V domě je byt 4+1 se soc. zařízením v přízemí i v podkroví, garáž v suterénu. Technický stav RD je dobrý, průběžná údržba byla dosud prováděna a v poslední době byla provedena nová střešní krytina z tašky pálené. Příslušenství stavby: oplocená zahrada s trvalým porostem, studna na zálivku, dílna, prádelna, slepičinec, sklad na nářadí, sklad na kola, skleník. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 06/2015. - koeficient 1,00; Lokalita - Horší občanská vybavenost. - koeficient 1,15; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Podobné. - koeficient 1,00; Celkový stav - Horší. - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Větší výměra. - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 06/2015.; Lokalita - Horší občanská vybavenost.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Podobné.; Celkový stav - Horší.; Vliv pozemku - Větší výměra.; Variační koeficient před úpravami: 22,54 % Variační koeficient po úpravách: 12,88 % Započitatelná plocha 126,15 m 2 Stanovená jednotková cena: 12 049 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 520 000 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě zjištěného skutečného stavu oceňovaných nemovitostí, jejich silných a slabých stránek a zjištěné porovnávací hodnoty, stanovuji obvyklou cenu ve výši 1 520 000,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 1520000 Kč Obvyklá cena 1520000 Kč - z toho hodnota pozemku 272 000 Kč - 7 -
Silné stránky nemovitosti - Dobrá lokalita v obci s Plumlovskou přehradou a se snadným dosahem města Prostějova. - RD se 2 byty je udržovaný a je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Slabé stránky nemovitosti - Dispozice RD je negativně ovlivněna původní stavbou. - RD není dosud dodatečně zateplen. - Vstup do dvora z ulice je možný pouze přes RD. - Parkování motorového vozidla je možné pouze na ulici před RD. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy ze dne 31.12.2016. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti 1 Objednávka 1 Situace 1 Koncesní listina Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 35/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 35/2016. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 8 -
KM KM - 9 -
Fotodokumentace ze dne 14.12.2016 Kuchyně - přední byt. WC-přední byt. Koupelna-přední byt. Pokoj-přední byt. Lokální topidlo-přední byt. Upravený průjezd v domě se vstupem. - 10 -
Fotodokumentace ze dne 14.12.2016 Kuchyně v zadním bytě. Obývací pokoj v zadním bytě. Koupelna v zadním bytě. Technická místnost v zadním bytě. Podhled stropu ve dvorní přístavbě. Uzavřený dvorek. - 11 -
Mapa Mapa - 12 -
Objednávka Objednávka - 13 -
Situace-přístavba RD. Situace. - 14 -