Znalecký posudek č. 3849/2011

Znalecký posudek č. 3849/2011 O ceně nemovitosti - rodinný dům č.p. 528 v Litoměřicích stanovení obvyklé ceny Objednatel posudku: Účel posudku: Ing. Aleš Klaudy Masarykovo nám. 191/18 405 02 Děčín ze dne: 16.6.2011 vystavil: insolvenční správce dlužníka Linek Miloslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle platných cenových předpisů ke dni 21.6.2011 pro potřeby insolvenčního správce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 21.6.2011 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice 602 806 626 Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Česká Kamenice, 22.6.2011

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit resp. stanovit obvyklou cenu rodinného domu č.p. 528 v Litoměřicích Pokraticích společně s vestavěnou garáží, venkovnímim úpravami a pozemky, vše dle LV č. 4428 v k.ú Pokratice 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.6.2011 za přítomnosti paní Grohové, nájemnice. 3. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 4429 - Snímek PM - Prohlídka a zaměření nemovitosti - Fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální území Pokratice, obec Litoměřice, okres Litoměřice pozemky a stavby : p.p.č. 1265/57...zahrada...415m2 st.p.č. 1265/111...zastavěná plocha a nádvoří, rod. dům č.p. 528...114m2 5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zděný rodinný dům postavený v zastavěném území okresního města Litoměřice v Pokraticích. Volně stojící objekt rodinného bydlení v uliční zástavbě jako polovina dvojdomku, zděný, přízemní se sedlovou střechou, krytina taška, nepodsklepený, novostavba (kolaudace v roce 2004). V přízemí kuchyň (el. sklokeram. sporák, digestoř, kuchyňská linka), obývací pokoj, schody do podkroví dřevěné žebříkové truhlářské, vestavěná garáž pro os. auto. V podkroví 4 pokoje (jeden nad vestavěnou garáží), koupelna, WC, dlažby a obklady keramické, podlahy v obyt. místnostech plovoucí. Okna plastová, dveře dřevěné včetně obložek zárubní překližované typ Sapelli. Vytápění ÚT na plyn do radiátorů (v koupelně podlahové topení), teplá voda z plyn. karmy. Schodiště, vstup do půdního prostoru sklápěcím žebříkem ve stropu podkroví. Venkovní úpravy: přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, ploty, zámková dlažba, venkovní bazén vše ve standardním provedení a rozsahu, okrasné trvalé porosty, zejména podél plotů. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

4 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p. 528 b) Trvalé porosty c) Pozemky

5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres:Litoměřice Obec: Litoměřice a) Rodinný dům č.p. 528 26a Stáří domu 7 let. Podlaží: 1.NP Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 8,8 10,4+6,8 3,2 = 113,28 m 2 Podlažnost: 113,28 / 113,28 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 (8,8 10,4+6,8 3,2) = 317,18 m 3 podkroví 8,8 10,4 2,0+6,8 3,2 1,5 = 215,68 m 3 a zastřešení 113,28 2,0/2 = 113,28 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 646,14 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Litoměřice Počet obyvatel: 23 629 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 769, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1

6 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasi, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí I. Špatné 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 8 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,980 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy IV. Většího rozsahu nebo nadstand. 0,04 provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu 1,25 * * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 1,0 13 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 14): 1,413 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,980 1,413 = 1,385 Cena upravená (CU = IPC I): 3 769, 1,385 = 5 220,06 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 646,14 5 220,06 = 3 372 889,57 Kč

7 Rodinný dům č.p. 528 zjištěná cena: 3 372 889,57 Kč b) Trvalé porosty 35-42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 150 m 2 1265/57 0,085 496,4720 Kč 6 330,02 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 6 330,02 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 6 330,02 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7 % 1,070 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,337 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební 1265/111 114 400, 1 241,1799 141 494,51 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 7 % 1,070 Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,337 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 1265/57 415 400, 496,4720 206 035,88 Součet cen všech typů pozemků: = 347 530,39 Kč Pozemky zjištěná cena: 347 530,39 Kč

8 C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 528 3 372 889,57 Kč b) Trvalé porosty 6 330,02 Kč c) Pozemky 347 530,39 Kč Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: 3 726 749,98 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 3 726 750, Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 528 3 372 889,57 Kč b) Trvalé porosty 6 330,02 Kč c) Pozemky 347 530,39 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: 3 726 749,98 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 3 726 750, Kč Zjištěná cena: 3 726 750, Kč Cena slovy: třimilionysedmsetdvacetšesttisícsedmsetpadesát Kč Česká Kamenice, 22.6.2011 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice 602 806 626

9 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rodinného domu č.p. 528 v Litoměřicích Pokraticích se stanovuje na...3 800 000,-Kč (Slovy: třimilionyosmsettisíc Kč) Rodinný dům je postaven v zastavěném území okresního města Litoměřice v části Pokratice jako dvojdomek. Litoměřice jako okresní město je městem s plnou občanskou a technickou vybaveností. Okolí nemovitosti je zástavba rodinnými domy. Lokalita je pro bydlení velmi vhodná právě pro svoji polohu mimo dopravní hluk a prach. Dopravní spojení do centra Litoměřic je busem MHD. V okolí není žádná větší občanská vybavenost. Určitým nedostatkem nemovitosti je její typ jako dvojdomek, kdy je nutná spolupráce s vlastníkem druhé části dvojdomku. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. viz přílohy: Srovnání cen: Nákladová cena:...3 726 750,-Kč Porovnávací cena:...3 800 000,-Kč Obvyklá cena:...3 800 000,-Kč Nákladová cena vyjadřuje hodnotu nemovitostí v reálném čase, a to včetně pozemků, tedy náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Výnosová cena vyjadřuje hodnotu nemovitostí při obvyklém provozování nemovitosti. Vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). V tomto případě pronájem nemovitosti. V tomto případě se neuvažuje. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu nemovitosti, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

10 E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.

11 F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

12 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3849/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3849/2011 podle připojené likvidace. Přílohy: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace