Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2811/20/2013 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 283 Adresa nemovitosti: Třemešná 283 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Třemešná, k.ú. Třemešná, kód k.ú. 770647, LV 107 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: st. 124, 213 Vlastník stavby: René Ondrák, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Rudolf Vávra, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: René Ondrák, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Rudolf Vávra, Třemešná 283, 79382 Třemešná, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s č. j. 019/2013 - A, obj. ze dne 31.1.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 019/2013 - A, obj. ze dne 31.1.2013 Datum místního šetření: 20.2.2013 Datum zpracování : 25.2.2013 Počet stran: 21 stran Počet příloh: 13 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1912 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: autobus, železnice dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř okrajová část - zástavba RD špatný stav k částečné rekonstrukci ústřední - tuhá paliva, zemní plyn RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 6+1 186 / 0 0 666 801 141 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Id. spol. vlast. podíl 1/2 Obvyklá cena 580 000 Kč 290 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 107 ze dne 8.1.2013 Mapa okolí Fotodokumentace nemovitosti. Snímek katastrální mapy a mapa oblasti. Usnesení Eurodražeb.CZ a.s. ze dne 31.1.2013 Zpráva o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven Charakteristika obce Jedná se o obec Třemešná, k. ú.třemešná, která se nachází 5 km severně od Města Albrechtic. Třemešná je vybavena základní sítí obchodů a služeb. V Třemešné je základní škola, zdravotní středisko, pošta. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. bec Třemešná má 906 obyvatel, má autobusové a železniční spojení na Krnov a Jeseník. Poloha nemovitosti Rodinný dům se nachází v zastavěné části Třemešné. Okolí tvoří řídká zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti je dobrá. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku, je přístupná z místní komunikace ve vlastnictví obce. - 2 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, v 1.P.P. klenbové. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů vápenné štukové. Krov dřevěný vaznicový sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné rámové náplňové nebo hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, textilní krytiny a PVC, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a PVC. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden rozvod studené a teplé vody V rodinném domě je proveden rozvod zemního plynu, vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední na tuhá paliva a na zemní plyn. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, záchod standardního provedení. V kuchyni sporák na zemní plyn s elektrickou troubou.. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení Jedná se o přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený, s částečným podkrovím. V 1.P.P. se nachází vstupní schodiště, předsíň a kotelna s uhelnou. V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, spíž, koupelna s WC, schodiště, čtyři obytné místnosti. V podkroví se nachází předsíň a dvě obytné místnosti. Nad zbývající částí 1.N.P. se nachází půda. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření účastnice místního šetření p. Štěpánkové byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce 1912. V roce průběhu dosavadního užívání byla vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti - ústřední topení, rozvod vody, střešní krytina, klempířské konstrukce, rozvod zemního plynu a rozvod vody. Stavba je v zachovalém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím rodinného domu je vedlejší stavba, která je v zachovalém stavebně technickém stav a dále venkovní úpravy - žumpa, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy Dřevěné s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina Osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky Vápenné štukové 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody Dřevěné s podstupnicemi 12. Dveře Rámové náplňové a hladké plné dveře 13. Okna Dřevěná dvojitá 14. Podlahy obytných místností Koberec na hoblovaných prknech 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení na tuhá paliva a zemní plyn 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod Chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody Zásobníkový elektrický ohřívač 21. Instalace plynu Zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 124 a parc. č. 213 z LV č. 107 pro obec Třemešná, k. ú.ttřemešná. Vlastníkem pozemků jsou v podílovém vlastnictví: 1. René Ondrák, Třemešná 283, 793 82 Třemešná u Krnova 2. Rudolf Vávra, Třemešná 283, 793 82 Třemešná u Krnova - 3 -
U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Podle Zprávy o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven se pozemky z LV č. 107 nacházejí v zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Třemešná - Rudíkovy 1 122 299 000 266,49 0,80 213,19 Rovinatý pozemek, voda a elektro na pozemku, bezproblémový zpevněný příjezd. Třemešná 1 145 335 000 292,58 0,80 234,06 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, vlastní bezproblémový příjezd. Holčovice 2 000 500 000 250,00 0,80 200,00 Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, příjezd po zpevněné komunikaci. Jindřichov 2 000 460 000 230,00 0,80 184,00 Rovinatý pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, bezproblémový vlastní příjezd. Průměrná jednotková cena 207,81 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků parc.č. st. 124 a parc. č. 253 byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v Třemešné a nejbližším okolí. Cena pozemku parc. č. 213 je upravena koeficientem 0,40. Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám v Třemešné. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 124 413 208 85 904 zahrada 213 253 104 26 312 Celková výměra pozemků 666 Hodnota pozemků celkem 112 216 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 28,90x2,10 = 60,69 m 3 1.N.P. 141,36x2,48 = 350,57 m 3 Podkroví a krov 141,36x1,30+141,36x2,92 2 = 390,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 801,41 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 290 Obestavěný prostor [m 3 ] 801,41 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 507 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 413 000 Stáří roků 101-4 -
Další životnost roků 19 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč 883 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní St. 124 106,00 m3 1 250 Kč/m3 132 500 Kč 90 % 13 250 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 13 250 Kč Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 4. čtvrtletí 2012 a 1. čtvrtletí 2013. Jedná se o rodinné domy podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 28,90 m 2 16,86 m 2 sklep 11,97 m 2 1,00 11,97 m 2 kotelna 3,38 m 2 1,00 3,38 m 2 předsíň 1,52 m 2 1,00 1,52 m 2 1.N.P. 141,36 m 2 93,20 m 2 Předsíň se schodištěm 6,87 m 2 1,00 6,87 m 2 WC 2,26 m 2 1,00 2,26 m 2 Koupelna 5,22 m 2 1,00 5,22 m 2 Obývací pokoj 17,29 m 2 1,00 17,29 m 2 Spíž 3,07 m 2 1,00 3,07 m 2 Kuchyň 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 Obytná místnost 15,51 m 2 1,00 15,51 m 2 Kuchyň 9,78 m 2 1,00 9,78 m 2 Obytná místnost 21,00 m 2 1,00 21,00 m 2 Podkroví 119,91 m 2 76,31 m 2 předsíň 25,60 m 2 1,00 25,60 m 2 obytná místnost 28,12 m 2 1,00 28,12 m 2 obytná místnost 22,58 m 2 1,00 22,58 m 2-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Třemešná 90,00 914 450 000 5 000 0,70 3 500 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Třemešná - Rudíkovy 70,00 1 122 299 000 4 271 0,70 2 990 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Třemešná 150,00 800 650 000 4 333 0,70 3 033 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Třemešná 152,00 2 038 720 000 4 737 0,70 3 316 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Holčovice - Hejnov 150,00 2 934 699 000 4 660 0,70 3 262 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Liptaň - Horní Povelice 120,00 915 629 000 5 242 0,70 3 669 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 186,37 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 283 v Třemešné, k. ú. Třemešná s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 2 990 Kč/m 2 do 3 669 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 3 100 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - 6 -
- Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Vybavení a velikost rodinného domu dům obsahuje jeden samostatný byt - Opotřebení a špatný stav stavby - Poloha objektu v Třemešné v okrajové části - Využitelnost dům vyžaduje částečnou rekonstrukci - Velikost pozemku pozemky mají celkovou výměru 666 m 2 - Stavebně technický stav nemovitosti je špatný - Nemovitost v podílovém vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 3 100 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 3 100 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 186,37 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 186,37 m 2 x 3 100 Kč/m 2 = 577 747 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 283 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 124 a parc. č. 213 v Třemešné, k. ú. Třemešná stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 577 747 Kč, po zaokrouhlení 580 000 Kč slovy: pětsetosmdesáttisíc Kč Spoluvlastnický podíl Reného Ondráka o velikosti 1/2 činí: 580 000 Kč x 1/2 = 290 000 Kč, po zaokrouhlení 290 000 Kč, slovy: dvěstědevadesáttisíc Kč Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 107 ze dne 8.1.2013 9 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Snímek katastrální mapy 1 počet stran A4 v příloze: - 7 -
Ve Vřesině u Hlučína, 25.2.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2811/20/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2811/20/2013. - 8 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Obytná místnost v 1.N.P. Koupelna WC v koupelně Obytná místnost v 1.N.P. Kuchyň Předsíň - 9 -
Obývací pokoj 1 Obývací pokoj 2 Ložnice v podkroví Předsíň podkroví Pokoj v podkroví Pohled severozápadní - 10 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 11 -
MAPAOKOLÍ: - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -