ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2623/03/16 NEMOVITÁ VĚC: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 bytové jednotky č. 726/16 v bytovém domě č.p. 726 na st.parc.č. 909/2 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 6559/50613 na společných částech domu a pozemku st.parc.č. 909/2 vše v k.ú Dvůr Králové n.l. Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Dvůr Králové nad Labem Adresa nemovité věci: Bezručova 726, 544 01 Dvůr Králové nad Labem OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 320 000 Kč Datum místního šetření: 12.12.2015 Stav ke dni : 12.12.2015 Za přítomnosti: pana Petra Krause Počet stran: 16 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 2.1.2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 12.12.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6558 a 5815 pro k.ú. Dvůr Králové nad Labem Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 12.12.2015 v době 8,50-9,55 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Údaje sdělené majitelem bytu Místopis Město Dvůr Králové nad Labem patří administrativně pod okres Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Dvůr Králové nad Labem je obcí s rozšířenou působností. Město se 16 000 obyvatel se rozkládá sedmnáct kilometrů jihozápadně od Trutnova. Turisticky spadá do oblasti Podzvičinska. Na území tohoto středně velkého města žije trvale zhruba 16.000 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Ve městě je nemocnice, mateřské, základní a střední školy. Ze Dvora Králové nad Labem je dobré autobusové i vlakové spojení. Oceňovaná nemovitost se nachází asi 1,5 km jihozápadně od středu města v ulici Bezručova. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3749/1 Město Dvůr Králové n.l. / ostatní plocha - silnice 909/1 Město Dvůr Králové n.l. / zastavěná plocha a nádvoří Celkový popis Samostatně stojící bytový dům č.p. 726 je patrový, svislé konstrukce jsou zděné (nezateplené) střecha je sedlová. Oceňovaný byt se nachází v I.NP vpravo z pohledu ze dvora na severní straně, kde je i vchod do bytové jednotky. Dům je nepodsklepený se dvěma nadzemními podlažími bez upraveného podkroví (pouze s půdním prostorem). Je postaven na mírně svažitém terénu. Stáří - 2 -
domu nebylo prokazatelně doloženo, bylo určeno odhadem na 100 let. Půdorys má tvar obdélníka s podélnou osou směrem severovýchod-jihozápad. Okna bytu 2+1 jsou orientováno jihovýchodním směrem. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné cihelné o tloušťce 45 cm a více. Stropy jsou trámové. Fasádní omítky jsou vápenné. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěný vázaný krov, střešní krytina je z plechová falcovaná. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace, je přípojka zemního plynu a elektřiny. Byt obsahuje vstupní předsíň, chodbu, koupelnu s WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou hladké dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn umístěným v koupelně, ohřev vody je kotlem. V kuchyni je kombinovaný sporák. Dispozice bytu odpovídá posledním stavebním úpravám, které proběhly v roce 1984, v roce 2000 byla provedena oprava fasády, střechy domu, v bytě bylo instalováno ústřední topení včetně kotle na zemní plyn. Údržba domu je průměrná, údržba bytu je rovněž průměrná. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace a z pozemku st.parc.č. 909/1 (ve vlastnictví Města Dvůr Králové n.l.), riziko záplav je na nejnižším stupni st. 1. S bytem je užívána kolna, která je na pozemku st.parc.č. 909/1 ve vlastnictví Města Dvůr Králové nad Labem. Do ocenění nebyla hodnota této vedlejší stavby zahrnuta. Silné stránky Byt je ve zděném domě, klidná část středně velkého města s malou vzdáleností do centra s dobrou občanskou vybaveností, možnost parkování na pozemku, byt je po částečné rekonstrukci v dobrém stavebně technickém stavu. Připojení na všechny druhy inženýrských sítí. Slabé stránky Umístění v I.NP staršího domu, větší vzdálenost do středu města. V bytové jednotce byla provedena pouze částečná rekonstrukce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Ostatní rizika: nejsou Komentář: Byt slouží k trvalému bydlení spoluvlastníků. - 3 -
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Byt č. 726/16 2. Porovnávací ocenění 2.1 Byt č. 726/16 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Byt č. 726/16 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Byt č. 723/16 m 2 0,00 m Výčet místností: předsíň 5,51 m 2 1,00 5,51 m 2 chodba 1,90 m 2 1,00 1,90 m 2 chodba 2,94 m 2 1,00 2,94 m 2 koupelna + WC 6,30 m 2 1,00 6,30 m 2 kuchyň 18,90 m 2 1,00 18,90 m 2 pokoj 18,87 m 2 1,00 18,87 m 2 ložnice 11,78 m 2 1,00 11,78 m 2 Užitná plocha celkem: 66,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 0,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací kamenné 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45-60 cm 3. Stropy dřevěné 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky - 4 -
8. Úprava vnějších povrchů vápenné 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody chybí 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah koberce + dlažba 15. Vytápění ústřední s plynovým kotlem do ocelových radiátorů 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody kotlem 22. Vybavení kuchyní kombinovaný sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra zděné jádro Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 0 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 66 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 28 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] 28 000 Reprodukční hodnota [Kč] 1 853 600 (RC * UP) Stáří roků 100 Další životnost roků 60 Opotřebení % 62,50 Věcná hodnota (VH) [Kč] 695 100-5 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Byt č. 726/16 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 66,20 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+1 Byt 2+1 o ploše 60 m2 v 1 patře na Benešově nábřeží. V bytě je prostorná kuchyň se dvěma kuchyňskými linkami, plynové topení (WAW), kombinovaný sporák, elektrický bojler, koupelna a WC jsou po rekonstrukci. Nová plastová okna se žaluziemi. K bytu náleží předsíň a spíž. Z kuchyně výhled do zeleně, obchody poblíž, střed města 500 m. Lokalita Dvůr Králové n.l. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,96 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + menší vzdálenost do centra, II.NP; Provedení a vybavení - lokální topení (WAW); Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 11 033 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 750 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Byt 2+1 se sklepem o velikosti 59,43 m2 umístěn v klidné zástavbě rodinných domů. Dům je z 90. let, proběhlo zde v r. 2014 zateplení domu, fasáda, balkony, výměna vstupních dveří a zvonků, malba chodby. Byt je v 2.NP. ze 4., panelového domu v osobním vlastnictví s orientací na západ. Celková plocha 59,43m2, podlahová plocha jednotky 51,82m2. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, v r. 2009 nová plastová okna s žaluziemi, jsou zde jednotlivá měřidla na topení, dálkový rozvod vody i vytápění. Na podlahách krytiny PVC a zátěžový koberec. Do bytu vcházíme chodbou 8,72m2 s vestavěnými skříněmi z které je vstup do dětského pokoje 13,17m2 který lze využít i jako ložnici. Za ní se nachází obývací pokoj 17,87m2 s balkonem 3,52m2. Při vstupu do bytu vpravo, následuje koupelna 3,20m2 s vanou a umyvadlem. Vedle koupelny umístěna toaleta 1,28m2 s umyvadlem. Kuchyň 7,58m2 je zařízena novou vestavěnou kuchyňskou linkou s dřezem, elek. sporákem a troubou. K bytu náleží zděný sklepní prostor 4,09m2. Lokalita Dvůr Králové n.l., Odbojářů Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90-6 -
K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,78 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + 2.NP, malá vzdálenost do centra; Provedení a vybavení - + mladší stavba, kvalitnější vybavení, plastová okna; Celkový stav - panelový dům; + mladší stavba, zateplená fasáda; Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 11 699 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 59,43 m 2 0 m 2 1 320 000 Kč 22 211 Kč/m 2 Název: Byt 2+1 Dvůr Králové n.l. - byt 2+1 v osobním vlastnictví ve Dvoře Králové n.l. Podlahová plocha je 60,10 m2, byt se nachází ve 2.patře panelového domu po revitalizaci s novým výtahem. Byt má nová plastová okna, nový balkon a je ve velmi dobrém, udržovaném stavu. Disp.: velká chodba včetně vestavěné skříně, kuchyň s jídelnou, pokoj s balkonem, obývací pokoj, koupelna a WC (umakartové jádro). Všechna okna situována na jihozápadní stranu. K bytu patří komora na chodbě hned vedle vchodu do bytu, sklepní kóje a další prostory v suterénu domu. Lokalita Dvůr Králové, Elišky Krásnohorské Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Provedení a vybavení - umakartové bytové jádro; + plastová okna; Celkový stav - panelový dům; + zateplená konstrukce; Celkový koef. K C 0,82 Upravená j. cena Kč/m 2 11 270 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,10 m 2 0 m 2 830 000 Kč 13 810 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 033 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 11 334 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 699 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 11 334 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 66,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 750 311 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Byt č. 726/16 695 100,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Byt č. 726/16 750 311,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota 750 311 Kč 695 100 Kč Obvyklá cena 320 000 Kč slovy: Třistadvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláří. Nabídkové ceny byly upraveny (sníženy o 15 %) vzhledem k tomu, že realitní kanceláře v první fázi inzerování respektují přání prodávajícího, a to zpravidla nerespektuje realitu trhu, bývá nadhodnocené. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s jejich nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. Tržní hodnota 1/1 oceňované nemovitosti je 750.311,- Kč, spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 1/2 je 375.156,- Kč. Vzhledem k tomu, že je oceňován pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti a podíl je vždy obtížně obchodovatelný, snižuji hodnotu 1/2 nemovitosti o 15 % na 318.882,- Kč zaokrouhleno... 320.000,- Kč V Ohavči 2.1.2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2623/03/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2623/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 5 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-9 -
- 10 -
koupelna s WC - 11 -
kotel ústředního topení pokoj - 12 -
ložnice kuchyně - 13 -
pokoj kolny na severní straně na zastav. poz. ve vlastnictví Města Dvůr Králové n.l. - 14 -
kolna - 15 -
- 16 -