ZNALECKÝ POSUDEK č.3348-171/2013 O ceně bytové jednotky č.564/2 v obci Luka nad Jihlavou, Čs. armády č.p.564, včetně příslušenství a podílu o velikosti 3339/107579 na společných částech domu a pozemku p.č.st.670, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 417 m 2, vše zapsáno na LV č.1582 pro k.ú.luka nad Jihlavou Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 23.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.564/2 v obci Luka nad Jihlavou, Čs. armády č.p.564, včetně příslušenství a podílu o velikosti 3339/107579 na společných částech domu a pozemku p.č.st.670, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 417 m 2, vše zapsáno na LV č.1582 pro k.ú.luka nad Jihlavou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.564/2 Adresa předmětu ocenění: Čs. armády 564 588 22 Luka nad Jihlavou Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Luka nad Jihlavou Katastrální území: Luka nad Jihlavou Počet obyvatel: 2 704 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 47,6335 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 47,63 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.4..2013 za přítomnosti znalce a uživatelky nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1582 pro k.ú.luka nad Jihlavou - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 811124/2282, Pan Milan Zbořil, Čs. armády 564, 58822 Luka nad Jihlavou, vlastnictví: výhradní 811124/2282, Pan Milan Zbořil, Čs. armády 564, 58822 Luka nad Jihlavou, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 1.nadzemním podlaží panelového objektu se třemi nadzemními podlažími a podkrovím. Sklonitá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a zasunovací. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a elektrickým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Byt je v průměrném stavu, údržba dostatečná. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9340 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 47,63 1,00 2,1310 0,9340 10,00 104,28 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.670 417,00 104,28 43 484,76 nádvoří Stavební pozemek - celkem 43 484,76 Pozemek - zjištěná cena = 43 484,76 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 43 484,76 Kč 43 484,76 Kč Cena příslušenství - celkem = 43 484,76 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 967,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 11,38 m 2 chodba: 3,17 m 2 pokoj: 16,04 m 2-5 -
WC: 0,96 m 2 koupelna: 2,14 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 33,69 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,13 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 33,69 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,13 m 2 * 0,10 = 0,21 m 2 Podlahové plochy - celkem = 33,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 35 let: 0,81 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,81 = 0,757 i = 1-6 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,757 * 1,080 * 0,850 = 0,695 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 14 967,- Kč/m 2 * 0,695 = 10 402,06 Kč/m 2 CP = CU * PP = 10 402,06 Kč/m 2 * 33,90 m 2 = 352 629,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 352 629,83 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 43 484,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 339 / 107 579 Hodnota spoluvlastnického podílu: 43 484,76 Kč * 3 339 / 107 579 = 1 349,67 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 1 349,67 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 353 979,50 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 353 979,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 353 979,50 Kč Celkem 353 979,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 353 979,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 353 979,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 353 979,50 Kč Celkem 353 979,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 353 979,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 353 980,- Kč slovy: Třistapadesáttřitisícdevětsetosmdesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15. - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 220.000,- Kč včetně úplaty, poplatku, pokutami a příslušenstvím - VITACREDIT s.r.o., Čechova 656/24, Přerov I-Město, 750 02 Přerov. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej nového družstevního podkrovního bytu 2+kk o velikosti 70m2. Byt se nachází ve 2. patře v obci Luka nad Jihlavou. Byt je volný ihned. Požadovaná cena 410.000,- Kč. udržovaný byt 1+1 v Lukách nad Jihlavou. Byt se nachází v přízemním patře panelového domu s výtahem. Byt je po částečné rekonstrukci - nový plynový kotel, podlaha je připravená na plovoucí podlahu (zatím je zde linoleum). Vybavení bytu - kuchyňská linka, sporák, jídelní stůl s židlemi, skříně, pracovní stolek. Jsou zde nízké náklady na bydlení (1 800 KČ/měsíc). K bytu náleží část lodžie v mezipatře a půda k ukládání věcí. Byt se nachází v klidném místě pět minut od přírody a pět minut od centra. Požadovaná cena 450.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 10 -
prodej bytu 1+1 o velikosti 33 m2 v Lukách nad Jihlavou. Byt se nachází v 1.NP tří patrového panelového domu. K bytu náleží sklep a podíl na spol. prostorách domu a pozemku. Vytápění je centrální s měřiči tepla. Součástí prodeje je kuchyňská linka se sporákem. Požadovaná cena 385.000,- Kč četně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Negativně působí existence nájemní smlouvy - Marie Klimešová. Tato závada je oceněna částkou 100.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 350.000,- Kč Obvyklá cena závad : 100.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 250.000,- Kč. Slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč V Tršicích 23.4.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3348-171/2013 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1582 ze dne 27.3.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -