Znalecký posudek č. 6071-288 / 2014 Byt č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 na pozemku p.č. st. 2309/1 včetně id. podílu 5291/118685 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 14259, v k.ú. Hodonín, v obci Hodonín, v okrese Hodonín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 2.10.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 na pozemku p.č. st. 2309/1 včetně id. podílu 5291/118685 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 14259, v k.ú. Hodonín, v obci Hodonín, v okrese Hodonín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 25.9.2014. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území: Byt č. 2388/1, ul. Janáčkova 685 01 Jihomoravský Hodonín Hodonín Prohlídka a zaměření Prohlídka bytu dle sjednaného místního šetření dne 25.9.2014 ve 14.30 hod. nebyla vlastníkem umožněna. Na prohlídku se nedostavil, osoba která byt po zazvonění otevřela nedovolila vstup do jednotky. Technický popis a vybavenost je konstatována dle zjištěných informací od sousedů a osoby obývající byt. Podlahová užitná plocha bytu je dovozena z velikosti spoluvlastnického podílu. Stavební vybavenost bytové jednotky je pro ocenění uvažována standardní, jako v ostatních bytech přímo v domě č. 2388. Místní šetření proběhlo za účasti zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 14259 pro k.ú. Hodonín ze dne 15.4.2014 Mapa KN (zdroj ČUZK) Informace získané při místním šetření dne 25.9.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín je vlastníkem předmětného majetku: Nováková Jana, Janáčkova 2388/23, 695 01 Hodonín Váznoucí závazky Dle LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín ze dne 15.4.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na jednotku 2388/1, Zástavní právo exekutorské, Věcné břemeno užívání, Exekuční příkaz k prodeji, Nařízení exekuce, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 14259 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva. 3
Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Konkurenční prostředí okresní město Hodonín bytový dům č.p 2388 se nachází cca 1 km severovýchodně od centra města, na ul. Janáčkova cca 15 min. pěší chůze zóna bytových a rodinných domů bytový dům je napojen na plynovod, kanalizaci, vodovod a na elektrickou síť, centrální tepelný zdroj, přístup je po místní obslužné komunikaci. Přímo v bytě je pravděpodobně pouze příojka elektrické energie, vodovodu a kanalizace. dostatečná pro daný způsob využívání dobrá dostupnost po místní zpevněné komunikaci, v blízkosti je zastávka MHD cca 100 m, železniční stanice cca 600 m Pozemky p.č. 1918/8 a 8157, po kterých vede přístupová komunikace jsou ve vlastnictví Města Hodonín. všechny typy služeb, zastoupení institucí na úrovni okresního města, veškeré bankovní domy, základní a střední školy, zdravotnická a kulturní zařízení omezené na odstavném parkovišti u domu nebyly zjištěny silná, město Hodonín je regionálním centrem obchodu, služeb a administrativy, působí zde řada středních a velkých firem v současnosti je v Hodoníně výrazný převis nabídky bytů, bytů o velikosti 1+kk a 1+1 je v realitní inzerci nabízeno cca 15 Současný způsob využití Bytový dům s byty pro rodinné bydlení. Dům má celkem 5 nadzemních podlaží. Oceňována je jednotka 1+1, situovaná v 1.N. Bytový dům stojí na pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. 3. POSUDEK 3.1. Popis majetku Poznámka: Odhadcům nebyla předmětná bytová jednotka zpřístupněna. Ocenění je provedeno dle zjištěných dostupných informací. Podlahová plochy bytu je dovozena z velikosti spoluvlastnického podílu. Vybavenost pro ocenění je uvažována standardní, jako ve všech bytech přímo v domě č. 2388. 4
3.1.1. Byt č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 Základy betonové s izolací Zdivo, podezdívka KS zděný na tl. 0,40 Stropy Betonové, dřevěné omítnuté Střecha sedlová Krytina pálená Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu Vnitřní omítky vápenné štukové Fasádní omítky Břízolitové, škrabané Vnější obklady neuvažují se Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně Schody železobetonové s povrchem teracco Dveře a vrata dřevěné plné nebo částečně prosklené Okna Dřevěná zdvojená s žaluziemi Podlahy obytných místností vlysy Podlahy ostatních místností PVC Vytápění pravděpodobně krbovými kamny Elektroinstalace 220V Bleskosvod instalován Rozvod vody T+S vody Zdroj teplé vody bojler Instalace plynu provedena Kanalizace napojena na veřejný řad Vybavení kuchyně sporák, kuchyňská linka, dřez, digestoř Vnitřní vybavení WC, vana, umývadlo Záchod splachovací Ostatní nezjištěno Dostavby a přístavby neprovedeny Rekonstrukce, modernizace V roce 2010 nová elektroinstalace ve společných prostorech Počet bytů 18 Přístupnost objektu z místní zpevněné komunikace Vnitřní dispozice pokoj, kuchyně, chodba, soc. zařízení Úroveň údržby průměrná Závažné nedostatky nezjištěny Z roku 1938 Životnost 100 roků Současný a minulý způsob byt pro rodinné bydlení využití Ostatní Byt 1-1, situovaný v 1.NP bytového domu, orientace bytu na východ 5
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. Byt č. 2388/1 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1 Byt č. 2388/1 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 52,91 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 15 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 793 650 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 76 Další životnost roků 64 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 396 830 3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín: P.č. Druh pozemku Výměra v m2 st. 2309/1 zastavěná plocha 291 Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru, v celé ploše zastavěný bytovým domem. Nachází se v intravilánu města, v jeho severovýchodní rezidenční části. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k pozemku je po obslužné komunikaci vedoucí na p.č. 1918/8 a 8157 (ve vlastnictví Města Hodonín). Hodnota pozemků je stanovena dle aktuální platné cenové mapy města Hodonín Pro danou lokalitu ulice Janáčkova je určena jednotková cena 320,- Kč/m2. 6
Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 2309/1 291 320,00 93 120,00 Celkem 291 93 120,00 = 93 120,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 5291/118685 * 5 291,00 / 118 685,00 = 4 151,31 Výsledná cena = 4 151,31 Kč 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 430/3 396 830 Pozemek 4 151 CELKEM 400 981 Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení 401 000,- Kč. 7
3.2.2. Porovnávací hodnota Byt ul. Cihlářská, Hodonín Nabídka prodeje udržovaného bytu o velikosti 1+1. Byt se nachází v 6. NP zrekonstruovaného bytového domu s výtahem s velmi dobrou dostupností do centra města, ulice Cihlářská čtvrť. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost. Dispozice: vstupní chodba s vestavnou skříní, pokoj se zasklenou prostornou lodžií, kuchyně, koupelna a samostatné WC. Součástí bytu je i sklepní kóje v suterénu domu. Užitná plocha: 50 m 2 Nabídková cena: 620 000,- Kč, tj. 12 400,- Kč/m2 Nabídka RK REALITY GAIA Byt ul. Slavíkova, Hodonín Nabídka prodeje bytu 1+1 v osobním vlastnictví, umístěného v 1. NP bytového domu na ul. Slavíkova Hodonín s dobrou dostupností do centra města. Byt o výměře 56,2 m2 dispozičně nabízí vstup přes zádveří do kuchyně (11.9 m2), pokoj (21,9 m2), koupelna s vanou a wc. K bytu patří komora umístěná mimo byt na přístupové chodbě k bytu a prostorný sklep, dále společný oplocený dvůr. Byt je částečně rekonstruován plastová okna a vstupní dveře, jinak v původním stavu. Vytápění plynové, teplá voda z vlastního elektrického bojleru. Možnost parkování před bytovým. Užitná plocha: 56 m 2 Nabídková cena: 695 000,- Kč, tj. 12 410,- Kč/m2 Nabídka RK REALITY GAIA Byt ul. Družstevní čtvrť, Hodonín Nabídka prodeje bytu 1+1 v osobním vlastnictví. Byt o podlahové ploše 35 m2 s lodžií se nachází ve 4 NP. panelového domu bez výtahu. Dům prošel úplnou revitalizací - zateplení fasády, nová plastová okna, rekonstrukce lodžií, výměna rozvodů vody a plynu atd. K bytu náleží komora a sklep. Užitná plocha 35 m2 Nabídková cena: 630 000,- Kč, tj. 18 000,- Kč/m2 Nabídka ERK Hodonín s.r.o. 8
Byt ul. P. Jilemnického, Hodonín Nabídka prodeje bytu v Hodoníně - Bažantnici o velikosti 1+1 s lodžií o obytné ploše 35m2 v osobním vlastnictví. Byt je po částečné rekonstrukci a nachází se v 1NP v domě po celkové revitalizaci. V bytě jsou plastová okna se žaluziemi. V kuchyni je nová kuchyňská linka s plynovým sporákem a vestavěná spíž k uložení potravin. Obývací pokoj je předělen sádrokartonem na jeden menší a druhý větší pokoj. Koupelna se sprchovým koutem a samostatné WC. K bytu náleží zděný sklep. Užitná plocha 35 m2 Nabídková cena: 640 000,- Kč, tj. 18 286,- Kč/m2 Nabídka BLUE reality s.r.o. Komentář: Všechny porovnávané byty jsou situovány ve městě Hodonín. Srovnávaný byt č 1 je situován v severní části města, dál od centra, v klidnější lokalitě dál od železnice. Má obdobnou výměru podlahových ploch, konstrukční systém je panelový. Technický stav bytu je srovnatelný, dům je revitalizovaný. Srovnávaný byt č 2 se nachází v klidnější části města, dál od železniční trati, bližší centu. Má obdobnou výměru podlahových ploch. Za domem je společný dvůr pro majitele bytů. Charakterově se jedná o obdobný byt, po částečné modernizaci (vyměněna okna). Srovnávaný byt č 3 je situován v klidnější části města s řidší zástavbou. Má výrazně menší výměru podlahových ploch. Je mladší, panelového konstrukčního systému. Byt je v původním stavu s úplným vybavením. Bytový dům je kompletně revitalizovaný. Srovnávaný byt č 4 je situován v západní části města, dál od centra, ale v lokalitě s řidší zástavbou a větším zastoupení zeleně. Byt má výrazně menší výměru podlahových ploch, je mladší, panelového konstrukčního systému. Technický stav je lepší. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí v dané lokalitě, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 10 000,- Kč/m 2 užitné plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 52,91 m 2 ). 52,91 x 10 000 = 529 100,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 530 000,- Kč. 9
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 401 000 Porovnávací hodnota 530 000 Silné stránky nemovitých věcí: Dobře dostupná lokalita s dobrou infrastrukturou Veškeré přípojky IS jsou v domě Poloha v 1.NP (bezbariérový přístup) Slabé stránky nemovitých věcí: Vytápění krbovými kamny Parkovací možnosti u domu omezené S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 530 000,- Kč 10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytu č. 2388/1 v bytovém domě č.p. 2388 na pozemku p.č. st. 2309/1 včetně id. podílu 5291/118685 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku, uvedeno na LV č. 14259, v k.ú. Hodonín, v obci Hodonín, v okrese Hodonín, ke dni 25.9.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 530 000,- Kč slovy: Pětsettřicettisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 2.10.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6071-288/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 14259 pro k.ú. Hodonín ze dne 15.4.2014 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 12