ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 880/59/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 2419/49 v BD čp. 2419, na pozemku p.č. 5825/48, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872, zapsané na LV č. 5431, 12357, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Česká Lípa, k.ú. Česká Lípa Adresa nemovité věci: Dlouhá 2419/403, 470 01 Česká Lípa OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp.zn. 131Ex 6061/14-30 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 13.4.2015 Stav ke dni : 13.4.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 19 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 15.4.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 12357 ze dne 31.3.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 13.4.2015. Povinná Váňová Lenka byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka se vrátila s poznámkou, že adresát nebyl zastižen- vloženo do schránky- doručeno fikcí. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby z venku, informací od sousedů a ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 6061/14-30 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. Smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva z KP Česká Lípa - 2 -
Místopis Česká Lípa (německy Böhmisch Leipa) je město v okrese Česká Lípa v Libereckém kraji. Leží 80 km severně od Prahy na řece Ploučnici s historickým centrem na jejím pravém břehu. Česká Lípa zahrnuje 14 místních částí o celkové rozloze 66,10 km2, kde žije zhruba 37 tisíc obyvatel. Česká Lípa je okresním městem a také obcí s rozšířeno působností a pověřeným obecním úřadem. Okres Česká Lípa se skládá ze 57 obcí, ORP z 41 obcí. Ve městě je několik památných stromů a také několik přírodních památek - Okřešické louky, Manušické rybníky, Česká Lípa - mokřad v nivě Šporky. Na okrajích města jsou tři kopce, Českolipský Špičák, Holý vrch a Hůrka. Městem protéká řeka Ploučnice a její přítoky Šporka a Robečský potok. Město má několik kulturních center. Je to jednak Kulturní dům Crystal, dále Jiráskovo divadlo, Základní umělecká škola s jejími sály, Vlastivědné muzeum a galerie se svými pobočkami, Městská knihovna se svými pobočkami. Ve městě je důležitá železniční křižovatka řady tratí. Je zde centrální vlakové nádraží (Česká Lípa hlavní nádraží), dále zastávky (Česká Lípa střelnice) ve směru z Bakova nad Jizerou na Jedlovou a Česká Lípa-Holý vrch ve směru na Děčín. Meziměstská doprava, zejména ČSAD Česká Lípa a. s., využívající své autobusové nádraží z roku 1986, zajišťuje dopravní spojení směr Mimoň, Nový Bor, Prahu a spojující město s okolními městečky a vesnicemi. Nejdůležitější komunikací je nadúrovňový severojižní průtah městem silnice I/9 z Prahy na Nový Bor z roku 1987. Západovýchodním směrem protíná město silnice II/262 Děčín Zákupy. Ve městě je několik křižovatek a přechodů pro pěší řízených semafory a několik kruhových objezdů. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční.nem. nepoužiji, neměla by vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné - 3 -
Celkový popis Nemovitost BD je situována v severovýchodní okrajové části města Česká Lípa, v blízkosti ZŠ, knihovny, nemocnice a autobusové zastávky, situovaná v okolí obdobných bytových domů pro bydlení. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Dlouhá ze zpevněné veřejné komunikace na pozemku p.č. 5825/166, ve vlastnictví města, vzdálené cca. 50 m od autobusové zastávky a 1,9 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, pošta, banky, knihovna, lékaři, nemocnice, policie, kino, obchody a restaurační zařízení). Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na NN, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je panelová, podsklepená, s 8. NP, zastřešená plochou střechou. Stavba je samostatně stojící, se čtyřmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., s výtahem. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 16 bytů, společné prostory a v suterénu sklepy. Stáří budovy je cca 31 let a je po částečné revitalizaci (okna, střecha, výtahy, úpravy v interiéru). Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce jednotky nejsou zjištěny. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plyn. - 4 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Váňová Lenka, Dlouhá 2419/10, 47006 Česká Lípa Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Váňová Lenka Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-2880/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 15.04.2015 08:14:27. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, předpokládá se a potvrzeno sousedy, že nemovitosti užívá povinná s dcerou a druhem. - 5 -
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Česká Lípa: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 810,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemek p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 2416, 2417, 2418 a 2419. Pozemky jsou přístupné z veř. zpevněné komunikaci p.č. 5825/166, kompletně zainvestovány sítěmi VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,990 = 0,921 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 810,- 0,921 746,01-6 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/48 162,00 746,01 120 853,62 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/49 158,00 746,01 117 869,58 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/50 162,00 746,01 120 853,62 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5825/51 158,00 746,01 117 869,58 nádvoří Stavební pozemky - celkem 640,00 m 2 477 446,40 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 477 446,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 207 / 17 872 Pozemky - zjištěná cena = 5 529,96 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 2419/49 Bytová jednotka č. 2419/49 o velikosti 2+kk, vzhledem k neumožnění prohlídky se předpokládá se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, situovaná v č.p. 2419, jeho 1.NP, samostatně stojícího domu, se čtyřmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., s výtahem. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 16 bytů, společné prostory a v suterénu sklepy. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, lokálního topení, elektroinstalace apod. ohraničené uzavíracími armaturami přívodu teplé a studené vody a plynu a elektrickými jističi, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech jednotky, nenosné a nosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod., vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. Vybavení náležící k jednotce: Kuchyňská linka, sporák, 3x skříň, vana, umyvadlo, 2x baterie, WC, světlo. Příslušenství bytu: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, hromosvody, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, technické vybaven společných prostor, domovní přípojky vody, plyn, kanalizace, elektřiny, bleskosvod, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, společné televizní antény, kočárkárna, sušárna, výtah včetně strojovny a výtahové šachty, lodžie, nevyzděné sklepní kóje přiřazené jednotlivým bytům, - 7 -
Provedení konstrukcí: BD panelové konstrukce, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, okna plastová izolační, vstupní dveře plastové, z části prosklené, bleskosvod je instalován. BD byl postaven cca v r. 1984 a je po částečné revitalizaci (okna, střecha, výtahy, úpravy v interiéru). Bytová jednotka se pro ocenění předpokládá v původním udržovaném stavu, dle sdělení sousedů je se zděným jádrem a vyměněnými okny za izolační plastová. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 12,20 * 1,00 = 12,20 m 2 WC + koupelna: 2,70 * 1,00 = 2,70 m 2 pokoj + kuchyňský kout: 19,30 * 1,00 = 19,30 m 2 předsíň: 7,20 * 1,00 = 7,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 41,40 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5,40 100 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18,20 100 1,00 18,20 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Krov, střecha S 4,90 100 1,00 4,90 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,70 100 1,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100 1,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1,30 100 1,00 1,30 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,30 100 1,00 5,30 14. Povrchy podlah S 3,00 100 1,00 3,00 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,10 100 1,00 5,10 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,20 100 1,00 2,20-8 -
22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,90 100 1,00 3,90 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,70 100 1,00 5,70 26. Instalační pref. jádra S 3,70 100 1,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 8 020,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 18 338,41 Plná cena: 41,40 m 2 * 18 338,41 Kč/m 2 = 759 210,17 Kč Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou Opotřebení: 100 * ((31 / 120) + (31 2 / 120 2 )) / 2 = 16,3 % - 123 751,26 Kč BJ č. 2419/49 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 635 458,91 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 207 / 17 872-9 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Česká Lípa BJ v předpokládaném původním stavu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Panelový BD po částečné revitalizaci 41,40 m 2 1.NP 2+kk 401 746 Kč 9 704 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti byt o velikosti 2+kk, v původním udržovaném stavu se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v panelovém bytovém domě po částečné revitalizaci, situovaném v okrajové části obce s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+kk Byt 2+KK+lodžie na okraji sídliště Špičák. Byt se nachází v 6.podlaží v domě, který prošel kompletní rekonstrukcí. Byt má 40m2 a je po celkové rekonstrukci, má plastová okna, zděnou koupelnu s menší vanou, novou kuchyňskou linku, na podlaze je z části plovoucí podlaha a v koupelně dlažba. Celková cena:600 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Lokalita: Východní, Česká Lípa Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 40,00 m 2 600 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,75 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 10 363-10 -
Název: BJ 2+kk Byt v původním,ale udržovaném stavu. Vyštukováno.Koupelna zděná.okna plastová. Celková cena:450 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží Užitná plocha:42 m2 Lokalita: Dukelská, Česká Lípa Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m 2 450 000 Kč 10 714 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 9 382 Název: BJ 2+kk Byt 2+KK v zatepleném domě v Brněnské ulici v České Lípě. Byt je v původním stavu bez úprav, zděné jádro, podlahy lino, stěny částečně vytapetované. Plastová okna, nové bezpečnostní protipožární vchodové dveře. Dům je velice dobře udržovaný a čistý s modernizovaným výtahem. K bytu náleží sklepní kóje. Celková cena:420 000 Kč za nemovitost, Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Podlaží:4. podlaží z celkem 7 Užitná plocha:42 m2 Lokalita: Brněnská, Česká Lípa Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m 2 420 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00-11 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 8 578 Název: BJ 2+kk Byt 2+kk s lodžií v panelovém domě na sídlišti Špičák v České Lípě o celkové výměře 40 m2. Dům je z části zateplen a má nový výtah. Byt má plastová okna, zasklenou lodžii a štuky. Koupelna s WC je po částečné rekonstrukci - stěny + zabudovaný sprchový kout. Součástí bytu je kolárna v patře a sklepní kóje. Celková cena:520 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Podlaží:9. podlaží Užitná plocha:40 m2 Lokalita: Hradecká, Česká Lípa Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 40,00 m 2 520 000 Kč 13 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 10 087 Název: BJ 2+kk Byt po částečné rekonstrukci.plastová okna.vyštukováno.novější kuch.linka. Koupelna umakartová. Celková cena:489 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Podlaží:7. podlaží Užitná plocha:41 m2 Lokalita: Na Výsluní, Česká Lípa Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 41,00 m 2 489 000 Kč 11 927 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80-12 -
K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 9 924 Název: BJ 2+kk Byt 2+kk ve zvýšeném přízemí o výměře 42 m2. Plastová okna, žaluzie, nová kuchyňská linka, elektrický sporák se sklo-keramickou deskou, zděné jádro. Celý dům je zateplený, nové stoupačky, čistý vchod. Celková cena:529 900 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Podlaží:1. podlaží Užitná plocha:42 m2 Plocha podlahová:42 m2 Lokalita: Brněnská, Česká Lípa Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 42,00 m 2 529 900 Kč 12 617 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/m 2 9 889 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 8 000,-Kč do 12 000-Kč/m 2, indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 578 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 9 704 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 10 363 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 9 704 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 401 746 Kč Popis: BJ v předpokládaném původním stavu - 13 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 401 746 Kč 0 Kč 640 989 Kč 5 530 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 2+kk v předpokládaném původním udržovaném stavu se zděným bytovým jádrem, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po částečné revitalizaci (okna, střecha, výtahy, úpravy v interiéru) s podílem na zastavěném pozemku a BD, situovaném v okrajové části obce v blízkosti ZŠ, nemocnice, autobusové zastávky, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. V dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 401 746,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 5431, 12357zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 400 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872 - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 14 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č. 2419/49 v BD čp. 2419, na pozemku p.č. 5825/48, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 2416, 2417, 2418 a 2419 a pozemků p.č. 5825/48, 5825/49, 5825/50 a 5825/51 o velikosti 207/17872, zapsané na LV č. 5431, 12357, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa; se zohledněním práv a závad: ve výši 400 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 15.4.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 880/59/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59. - 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 12357 ze dne 31.3.2015 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5431 - dálkový náhled 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní server Sreality.cz a wikipedie 0-16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -