Znalecký posudek číslo 1677-108/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ - vinice pozemky parc.č. 3173/94, 3305/20, 3306/65, 3340/66 a 3340/85 zapsané na LV. č. 279 pro k.ú. Dolní Bojanovice, v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 03.08.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 19038/09-77 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 03.08.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 20.08.2010
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 8 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 19038/09-77, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Miroslava Poláška, Hodkové Renaty, Jansové Petry, Mizerové Boženy ze dne 4. 05. 2010, podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 279) P ř íloha 3 Mapová část Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 19038/09-09- 77, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Miroslava Poláška, Hodkové Renaty, Jansové Petry, Mizerové Boženy - rodinný dům č.pop. 725, vinný sklep bez čp/če a vinice včetně součástí a příslušenství s pozemky ze dne 04.05.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem ; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 1158, 984 a 279 pro k.ú. Bolní Bojanovice, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne 04.05.2010, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. kopie katastrální mapy, vyhotovena dálkovým přístupem dne 19.1.2010 mapový list HODONÍN 8 0/13, HODONÍN 8 0/13, KYJOV 8 9/33, KYJOV 8 9/32, KYJOV 8 9/33 v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín (viz příloha); 4. informace a sdělení poskytnutá paní Petrou Jansovou při místním šetření, 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne 03.08. 2010, 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. fotodokumentace pořízená při místním šetření, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ na vinocích pozemky parc.č. 3173/94, 3305/20, 3306/65, 3340/66 a 3340/85 zapsané na LV. č. 279 v k.ú. Dolní Bojanovice v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 279 pro k.ú. Dolní Bojanovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 279 v k.ú. Dolní Bojanovice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 03. 08. 2010. Informace o nemovitostech: LV č. 279 Vlastník Mizerová Božena, Dolní Bojanovice 405, 696 17 Dolní Bojanovice podíl 1/2 Polášek Miroslav, Střední Pustá 725, 696 17 Dolní Bojanovice podíl 1/2 LV č. 279 Katastrální území Dolní Bojanovice (628701) Obec, okres Dolní Bojanovice (586137), Hodonín (CZ0645) Vlastnictví stavby - Vlastnictví pozemku Parc.č. 3173/94, výměra 1168m 2, vinice Parc.č. 3305/20, výměra 13m 2, ostatní plocha Parc.č. 3306/65, výměra 22m 2, vinice Parc.č. 3340/66, výměra 803m 2, vinice Parc.č. 3340/85, výměra 91m 2, vinice Způsob ochrany zemědělský půdní fond mimo parc.č. 3305/20 Prohlídka a zaměření nemovitosti Dle sdělení paní Petry Jansové, pan Miroslav Polášek již nevlastní vinice zapsané na LV č. 279 pro k.ú. Dolní Bojanovice a to cca 40-50 let. Listinné podklady nebyly k této záležitosti žádné předloženy. Není ji známo umístění pozemků ani stav porostů. Vzhledem k tomu, že znalci nebyly lokalizovány nemovitosti a nebyly sděleny informace o stáří a kvalitě porostů, je ocenění provedeno odborným porovnáním. Pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 279 ze dne 04.05.2010 pro k.ú. Dolní Bojanovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí vinic parc.č. 3173/94, 3305/20, 3306/65, 3340/66 a 3340/85 včetně všech součástí a příslušenství, to vše v k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 279 pro k.ú. Dolní Bojanovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí vinice 3173/94, 3305/20, 3306/65, 3340/66 a 3340/85 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Dolní Bojaovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV č. 279 pro k.ú. Dolní Bojanovice Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec Dolní Bojanovice leží v úrodné krajině jižní Moravy ve vínorodém Dolnomoravském úvalu 8 km západně od města Hodonína. Průměrná nadmořská výška se pohybuje kolem 178 m n.m. Obec má necelých tři tisíce obyvatel. Založení obce se předpokládá kolem roku 1196. Má bohatou historii s udržovanými tradicemi a bohatým kulturním životem. Občanská vybavenost je dobrá - základní a MŠ, dům s pečovatelskou službou, zdravotní středisko s lékárnou, ČOV, plynofikace, vodovod, Obecní dům s restaurací a vinárnou. Obcí protéká potok Prušáka, který se spojuje v řekou Kyjovkou východně od obce na Písečenském rybníce (2,5km od východního okraje obce). Obcí prochází do 3 směrů silnice 3. třídy. Nejblíže k silnici I/55 od dálnice D2 u Břeclavi do Hodonína je to do Lužice cca 3km a do centra Hodonína 8km. Obcí prochází směrem od Lužice na severozápad ulice Hlavní. Z ní odbočuje směrem na jihozápad ulice U Penzionu a pokračuje jako Cihelny. Na ní navazuje Střední pustá a uprostřed tohoto bloku směrem na jihovýchod je řadový dům č. p. 725, předmět ocenění. Vzdálenost k ulici Hlavní, která tvoří centrum Bojanovic je cca 400m. Dále směrem na severozápad jsou vinné sklepy v ulici zvané Pod ořechy nebo také Pod Búdama. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 Vinice : Parcela č. výměra m 2 způsob užití způsob ochrany 3173/94 1168 vinice zemědělský půdní fond 3305/20 13 ostatní plocha ostatní komunikace 3306/65 22 vinice zemědělský půdní fond 3340/66 803 vinice zemědělský půdní fond 3340/85 91 vinice zemědělský půdní fond Vinice jsou situovány ve svahu stoupajícím od jihozápadu na severovýchod. Jsou tvořeny pásy vinic celkem na třech místech. Pás široký 5m ( 3173/94) na obou koncích končí u cest v délce 240m. Nejkratší pás je 4m dlouhý ( parc.č. 3306/65) a 5m široký s cestou ( parc.č. 3305/20) v šířce 2m a v délce 5m Další dvě parcely jsou u cesty v majetku obce v pásu širokém 5m a navazující na spodní cestu v délce 160m ( parc.č. 3340/66) a nad ní 20m ( parc.č. 3340/85). Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Vinice Popis Vinice : Parcela č. výměra m 2 způsob užití způsob ochrany 3173/94 1168 vinice zemědělský půdní fond 3305/20 13 ostatní plocha ostatní komunikace 3306/65 22 vinice zemědělský půdní fond 3340/66 803 vinice zemědělský půdní fond 3340/85 91 vinice zemědělský půdní fond Vinice jsou situovány ve svahu stoupajícím od jihozápadu na severovýchod. Jsou tvořeny pásy vinic celkem na třech místech. Pás široký 5m ( 3173/94) na obou koncích končí u cest v délce 240m. Nejkratší pás je 4m dlouhý ( parc.č. 3306/65) a 5m široký s cestou ( parc.č. 3305/20) v šířce 2m a v délce 5m Další dvě parcely jsou u cesty v majetku obce v pásu širokém 5m a navazující na spodní cestu v délce 160m ( parc.č. 3340/66) a nad ní 20m ( parc.č. 3340/85). Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena zemědělských pozemků (vinic bez kvalitních porostů) se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 9,- až 11,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 10,- Kč/m2. Jednotková cena zemědělského pozemku 10,- Kč/m 2 Celková výměra 2 097m 2 Obecná cena zemědělského pozemku 10,- Kč/m 2 2 097 m 2 = 20 970,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 20 970,- Kč Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ nemovitostí 20 970 Kč/2 = 10 485 Kč Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 10 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 10 000,- Kč (slovy : desettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 279 ze dne 04. 05.2010 pro k.ú. Dolní Bojanovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 279 ze dne 04. 05. 2010 pro k.ú. Dolní Bojanovice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ vinic parc.č. 3173/94, 3305/20, 3306/65, 3340/66 a 3340/85 zapsaných na LV. č. 279 pro k.ú. Dolní Bojanovice, obec Dolní Bojanovice, okres Hodonín, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 03.08.2010, po zaokrouhlení na : 10 000,- Kč (slovy : desettisíc korun českých českých). V Brně, dne 20. srpna 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Vinice Dolní Bojanovice okr. Hodonín Znalecký posudek č. 1677-108/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1677-108/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa regionu Mapa obce
Parc. č. 3173/94 Parc. č. 3305/20, 3340/66,3340/85, 3305/20, 3306/65