Znalecký posudek č. 951-61/2014 č.j. 180 EX 5410/13 O obvyklé ceně nemovitostí pozemků na p.p.č 176 o ploše 175 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 177 o ploše 2093 m 2, zahrada a p.p.č. 179 o ploše 2492, trvalý travní porost, stavba objektu bydlení č.p. 28 na p.p.č. 176 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 16 v katastrálním území Lázně Libverda, v obci Lázně Libverda, okres Liberec, kraj Liberecký ve vlastnictví: CHRISTEL s.r.o., Frýdštějn 29, 463 42. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 17. 07. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 15 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 17. 07. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit pozemky na p.p.č 176 o ploše 175 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, na p.p.č. 177 o ploše 2093 m 2, zahrada a p.p.č. 179 o ploše 2492, trvalý travní porost, stavba objektu bydlení č.p. 28 na p.p.č. 176 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 16 v katastrálním území Lázně Libverda, v obci Lázně Libverda, okres Liberec, kraj Liberecký ve vlastnictví: CHRISTEL s.r.o., Frýdštějn 29, 463 42. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Objekt bydlení č.p. 28 s příslušenstvím adresa: Lázně Libverda kraj: Liberecký okres: Liberec obec: Lázně Libverda katastrální území: Lázně Libverda Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
počet obyvatel obce: 457 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25. 06. 2014 bez přítomnosti zástupce povinného. Prohlídka uvnitř objektu byla znalci umožněna a základní informace byly podány. Znalec provedl prohlídku zvenku i zevnitř se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 180 Ex 5410/13-11 ze dne 05.06.2014 Výpis z katastru nemovitostí LV 16 ze dne 05.06.2014 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 25. 06. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Lázně Libverda Katastrální území: Lázně Libverda (679381) List vlastnictví číslo: 16 Vlastník: CHRISTEL s.r.o., č.p. 29, 46342 Frýdštejn Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo exekutorské 1x - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro finanční úřad - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Lázně Libverda leží administrativně v okrese Liberec a náleží pod Liberecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Frýdlant. Obec Lázně Libverda se rozkládá asi osmnáct kilometrů severovýchodně od centra Liberce a devět kilometrů jihovýchodně od města Frýdlant. Turisticky spadá do oblasti Frýdlantska. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 450 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 7 km od polských hranic. Mateřská škola slouží v obci pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu a Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší vlakové zastávky jsou Hejnice, Bílý Potok pod Smrkem a Lužec pod Smrkem. Vesnice Lázně Libverda leží v průměrné výšce 400 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1381. Celková katastrální plocha obce je 1320 ha, z toho orná půda zabírá pouze čtyři procent. Čtyři pětiny katastrální výměry obce jsou porostlé lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Poloha nemovitosti v obci: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
Nemovitost čp. 28 se nachází východně cca 700 m od centra obce na okraji zástavby v rozptýlené zástavbě rodinných domků, penzionů a rekreačních objektů 70 m od zpevněné komunikace. Okolní terén je poměrně svažitý, objekt a část zahrady jsou na upraveném rovinatém terénu. Přístup k nemovitosti v zimním období je problematický, přístupová cesta je nezpevněná. Vlaková zastávka v obci není, autobusová zastávka je cca 100 m. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejného pozemku po zpevněné komunikaci. Pozemek je nepravidelného tvaru rozdělený potokem. Objekt je původně hrázděná stavba s přístavbou stodoly na východní straně, v západní části se nachází obytná část, na jižní straně je provedena přístavba, ve které byla provedena při rekonstrukci koupelna. Objekt má sedlovou střechu s hřebenem ve směru jihozápad-severovýchod. Jedná se o nepodsklepený objekt se dvěma podlažími a půdou. Vjezd na pozemek je východně od objektu. Nemovitost je oplocena plotem z různých materiálů v různých stupních životnosti. Vstup do objektu je ze severu. Jedná se o zděný, dvoupodlažní dům. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka s přístavbou stodoly a koupelny. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku dvora. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro vzduchem. Veřejný vodovod a plyn. Kanalizace v dosahu není, objekt je napojen do septiku. Objekt je velmi zřídka užíván k rekreaci. Údržba travnatého porostu zahrady a větrání objektu je prováděna sousedem, nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu. Modernizace a rekonstrukce objektu byla provedena cca v roce 2000, provedené práce a materiály dosahují nižšího standardu. Dispozice: 1. PP: není 1. NP: vstupní chodba, chodba, schodiště, kuchyň koupelna WC technická místnost, 2 pokoje 2. NP: chodba a schodiště, 2x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, podkroví: půdní prostor 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 272 2) Hospodářská část b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 272 Objekt je veden v katastru jako objekt bydlení, objekt není podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Výšky stropů nedosahují rozměrů pro zařazení jako stavba rodinného domu, pouze jako rekreační objekt. Zdivo objektu je smíšené - hrázděné dřevěné cihelné a kamenné tl. 45-70 cm, bez zateplení s drobnými deformacemi. Stropy jsou v obytných místnostech trámové s rovným podhledem, chodby mají cihelné klenby. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný sedlový krov s drobnými deformacemi, napadený hnilobou a červotočem. Střešní krytina je z eternitových šablon s obsahem azbestu. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové hladké místy poškozené vlhkostí. Fasáda štuková hladká. Vnější soklu je opatřen obkladem z umělého kamene nebo kamenný. Vnitřní obklady jsou standardní pórovinové. Schody jsou dřevěné s podstupnicemi. Dveře v objektu jsou dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěné dvojité špaletové a jednoduché, střešní okna nejsou. Některá okna jsou napadena červotočem ve větším rozsahu. Podlahy jsou dřevěné prkenné se standardními krytinami. V ostatních místnostech je betonová mazanina s běžnou dlažbou. Vytápění objektu je ústřední. Elektroinstalace je světelná a motorová s automatickými jističi. Bleskosvod není proveden. Vnitřní vodovod je v provedení studená a teplá voda v koupelnách a kuchyních. Ohřev vody je el. bojlerem. Plyn je zaveden. Kanalizace je svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku na zahradě. Veřejná kanalizace není v dosahu. V každé podlaží je kuchyň, vybavená standardně, kuchyňskou linkou a sporákem. V každém patře je koupelna se sprchovým koutem, WC je rovněž v každém podlaží, splachovací. Technický stav objektu je mírně zhoršený s předpokladem údržby některých prvků a výměny dalších dožitých konstrukcí. Údržba je prováděna nedostatečně, stáří původního objektu je více než 100 let. V roce 2000 byly vyměněny okna, kanalizace a rozvod vody, úprava soc. zařízení, oprava fasády a omítek. V 80-90. letech byla provedena výměna střešní krytiny. 2) Hospodářská část Hospodářská část je přistavěna na východní straně objektu. Obsahuje garáž a prostor pro uskladnění sena v půdním prostoru. Konstrukce je jako u hlavní stavby, Vnitřní omítky nejsou dokončeny. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky p.p.č 176 a 177 jsou v jednom funkčním celku se stavbami. Terén je rovinatý. Pozemek p.p.č. 179 je oddělen potokem. V minulosti byla zahrada minimálně jednou zaplavena rozvodněným potokem při ucpání koryta větvemi. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.1.1) RD č.p. 272 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chalupa: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.3 Koeficient změny ceny stavby: 2,126 chalupy pro rekreaci Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,30 m 6,5 14,36+4,0 7,0+2 3 = 127,34 m 2 2. NP 3,50 m 6,5 14,36+4,0 7,0 = 121,34 m 2 Součet: 5,80 m 248,68 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba (6,5 14,36+4,0 7,0) 5,1+2 3 2 = 630,83 m 3 zastřešení (6,5 14,36+4,0 7,0) 4,1/2+2 3 1,2/2 = 252,35 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 883,18 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 45-80 cm 22,30 % Podstandardní 3. Stropy trámový strop s rovným podhledem 8,40 % Standardní 70 % cihelné klenby Podstandardní 30 % 4. Střecha dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 5,20 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony s obsahem azbestu 3,20 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná štuková hladká 6,20 % Standardní 60 % vápenná štuková hladká poškozená Podstandardní 40 % 8. Fasádní omítky štuková vápenná 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady umělý kámen 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady pórovinové 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné s podstupnicemi 2,40 % Standardní 12. Dveře dřevěné náplňové 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná dvojitá špaletová a dřevěná jednoduchá 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dřevěné prkenné 2,20 % Podstandardní 50 % betonové s keramickou dlažbou Standardní 50 % 15. Podlahy ostatních místností betonové s keramickou dlažbou 1,10 % Standardní 16. Vytápění ústřední 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace 220/380 V, pojistkové automaty 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá voda 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. bojler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu ano 0,50 % Standardní 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů do jímky 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák kuchyňská linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení sprchový kout, umyvadla 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní oplocení, venkovní úpravy 3,60 % Standardní 50 % není Nevyskytuje se 50 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0,0383 2. Zdivo 0,54 22,30 % 0,1204 3. Stropy 0,54 8,40 % 30 % 0,0136 5. Krytina 0,54 3,20 % 0,0173 7. Vnitřní omítky 0,54 6,20 % 40 % 0,0134 14. Podlahy obytných místností 0,54 2,20 % 50 % 0,0059 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
26. Ostatní 0,54 1,852 3,60 % 50 % 0,0180 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7671 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7671 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1260 Základní jednotková cena upravená: = 3 381,98 Kč/m 3 Základní cena upravená: 883,18 m 3 3 381,98 Kč/m 3 = 2 986 897,10 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 90 / (90 + 85) 100 = 51,429 % 51,429 % 7,10 % 0,46 / 0,7671 + 2,190 % 2. Zdivo podstandardní 90 / (90 + 50) 100 = 64,286 % 64,286 % 22,30 % 0,46 / 0,7671 + 8,597 % 3. Stropy standardní 70 % 90 / (90 + 50) 100 = 64,286 % 64,286 % 8,40 % 70 % / 0,7671 + 4,928 % 3. Stropy podstandardní 30 % 90 / (90 + 50) 100 = 64,286 % 64,286 % 8,40 % 30 % 0,46 / 0,7671 + 0,971 % 4. Střecha standardní 90 / (90 + 20) 100 = 81,818 % 81,818 % 5,20 % / 0,7671 + 5,546 % 5. Krytina podstandardní 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,20 % 0,46 / 0,7671 + 1,439 % 6. Klempířské konstrukce standardní 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 0,80 % / 0,7671 + 0,782 % 7. Vnitřní omítky standardní 60 % 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 6,20 % 60 % / 0,7671 + 1,455 % 7. Vnitřní omítky podstandardní 40 % 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 6,20 % 40 % 0,46 / 0,7671 + 0,446 % 8. Fasádní omítky standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 3,10 % / 0,7671 + 2,021 % 9. Vnější obklady standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 0,40 % / 0,7671 + 0,261 % 10. Vnitřní obklady standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 2,30 % / 0,7671 + 1,499 % 11. Schody standardní 90 / (90 + 40) 100 = 69,231 % 69,231 % 2,40 % / 0,7671 + 2,166 % 12. Dveře standardní 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 3,30 % / 0,7671 + 1,291 % 13. Okna standardní 15 / (15 + 35) 100 = 30,000 % 30,000 % 5,20 % / 0,7671 + 2,034 % 14. Podlahy obytných místností podstandardní 50 % Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
30 / (30 + 40) 100 = 42,857 % 42,857 % 2,20 % 50 % 0,46 / 0,7671 + 0,283 % 14. Podlahy obytných místností standardní 50 % 30 / (30 + 40) 100 = 42,857 % 42,857 % 2,20 % 50 % / 0,7671 + 0,615 % 15. Podlahy ostatních místností standardní 30 / (30 + 40) 100 = 42,857 % 42,857 % 1,10 % / 0,7671 + 0,615 % 16. Vytápění standardní 15 / (15 + 5) 100 = 75,000 % 75,000 % 4,40 % / 0,7671 + 4,302 % 17. Elektroinstalace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 4,10 % / 0,7671 + 3,207 % 19. Rozvod vody standardní 15 / (15 + 5) 100 = 75,000 % 75,000 % 3,00 % / 0,7671 + 2,933 % 20. Zdroj teplé vody standardní 15 / (15 + 5) 100 = 75,000 % 75,000 % 1,80 % / 0,7671 + 1,760 % 21. Instalace plynu standardní 30 / (30 + 10) 100 = 75,000 % 75,000 % 0,50 % / 0,7671 + 0,489 % 22. Kanalizace standardní 30 / (30 + 20) 100 = 60,000 % 60,000 % 2,80 % / 0,7671 + 2,190 % 23. Vybavení kuchyně standardní 15 / (15 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 0,50 % / 0,7671 + 0,652 % 24. Vnitřní vybavení standardní 90 / (90 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 5,10 % / 0,7671 + 6,648 % 25. Záchod standardní 15 / (15 + 15) 100 = 50,000 % 50,000 % 0,40 % / 0,7671 + 0,261 % 26. Ostatní standardní 50 % 15 / (15 + 0) 100 = 100,000 % 100,000 % 3,60 % 50 % / 0,7671 + 2,346 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 61,933 % Odpočet opotřebení: 2 986 897,10 Kč 61,933 % 1 849 874,98 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 1 137 022,12 Kč RD č.p. 272 určená cena: 1 137 022,12 Kč a.1.2) Hospodářská část 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,511 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 Koeficient změny ceny stavby: 2,075 objekty ostatní jinde neuvedené Podlaží: 1. NP Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 7 6,5 = 45,50 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 7 6,5 5,1 = 232,05 m 3 zastřešení 7 6,5 4,1/2 = 93,28 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 325,33 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy není 19,30 % Nevyskytuje se 4. Krov dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 10,80 % Standardní 5. Krytina eternitové šablony s obsahem azbestu 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce částečné 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů vápenná štuková hladká poškozená vlhkostí 4,90 % Standardní 50 % nedokončené Podstandardní 50 % 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře vrata 3,10 % Standardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 6,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 220/380 V, 4,90 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0,0335 2. Obvodové stěny 0,54 30,40 % 0,1642 3. Stropy 0,54 1,852 19,30 % 0,1930 7. Úprava povrchů 0,54 4,90 % 50 % 0,0132 8. Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0,0380 10. Okna 0,54 1,852 1,00 % 0,0100 11. Podlahy 0,54 6,80 % 0,0367 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5114 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5114 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 1 392,77 Kč/m 3 Základní cena upravená: 325,33 m 3 1 392,77 Kč/m 3 = 453 109,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 85 / (85 + 15) = 85,000 % Odpočet opotřebení: 453 109,86 Kč 85,000 % 385 143,38 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 67 966,48 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9
Hospodářská část určená cena: 67 966,48 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) RD č.p. 272 1 137 022,12 Kč 2) Hospodářská část 67 966,48 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 1 204 988,60 Kč Cena po zaokrouhlení: b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4, 6 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Lázně Libverda Liberec 1 204 990, Kč Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam obce II. Města, která byla k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 870, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 545,29 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma II. Ochranné pásmo 0,05 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,950 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 0,950 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 518,0255 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 176 zastavěná plocha a nádvoří 175 90 654,46 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 414,4204 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 177 zahrada 2 093 867 381,90 0,90 0,90 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 10
6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 179 trvalý travní porost 85051 2 492 1,66 1,9920 4 964,06 Součet cen všech typů pozemků: = 963 000,42 Kč Pozemky určená cena: 963 000,42 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Poustka RK VELINVEST s.r.o., Hálkova 1126/2, 46001 Liberec Dům s obchodem potravin v obci Poustka u Višňové stojící na pozemku o výměře 850 m2. Jedná se o třípodlažní dům (zastavěná plocha 180m2) s možností využití půdy na vestavbu. V současnosti je využíván pouze pro provoz obchodu, který generuje velmi zajímavý výnos. V případě využití domu pro bydlení jen nutné počítat s rekonstrukcí. Dům je napojen na obecní vodovod a elektřinu, vytápěn je akumulačními kamny. Celková cena: 890 000 Kč za nemovitost Adresa: Višňová - Poustka (okres Liberec) Datum aktualizace: 09.06.2014 ID: 1323536476 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Plocha užitná: 180 m 2 Plocha pozemku: 850 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová 2. RD Tanvald, RK RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, 46601 Jablonec nad Nisou rodinný dům se 2 byty, který se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra města Tanvald, v ulici Nemocniční. Jedná se o zděný dům se sedlovou střechou, v současné době je odpojen od obecního vodovodu a plynu (možnost připojení), kanalizace je svedena do žumpy, elektřina je připojena. Vytápění domu je ústřední, společným kotlem na tuhá paliva (v suterénu). V přízemí domu se nachází byt o velikosti 4+1, který vznikl částečnou úpravou z původní restaurace, v podkroví je byt o velikosti 2+1 a dále volný půdní prostor. Dům je z 1/2 podsklepený. K domu náleží pozemek o výměře 520 m2. Dům je vhodný pro vícegenerační bydlení i k podnikání. Pro bližší informace a možnost prohlídky kontaktujte makléře. Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Nemocniční, Tanvald Datum aktualizace: 07.06.2014 ID zakázky: 040-N01540 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 194 m 2 Plocha užitná: 210 m 2 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 11
Plocha pozemku: 520 m 2 Sklep: Ano Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: ČOV pro celý objekt Elektřina: 230V 3. RD Raspenava, RK Realitní kancelář Becker & spol., nám. Dr. E. Beneše 5/13, 46007 Liberec Rodinný dům o dvou podlažích, situovaný na okraji obce Raspenava u hlavní komunikace od Liberce. Dům je rozsáhlý o dvou bytových jednotkách 5+1 s částečným podsklepením. K domu dále patří 2 hospodářské stavby (stodoly). Dům není delší dobu obýván a jsou potřeba částečné rekonstrukce. Celková cena: 1 000 000 Kč za nemovitost Adresa: Raspenava (okres Liberec) Datum aktualizace: 24.04.2014 ID zakázky: 001665 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha pozemku: 994 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě do 10 km. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Úprava byla provedena za podílové vlastnictví více vlastníků. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m 2. Seznam porovnávaných objektů: 1 RD 2 RD Výchozí cena (VC): 890 000, Kč Množství (M): 180,00 m 2 K polohy : 1,05 K vybavení : 1,00 K stáří : 1,00 K tech.stavu : 1,05 K RK : 0,85 K pozemek : 1,15 Jednotková cena (JC): 5 328,60 Kč Váha (V): 1,0 Výchozí cena (VC): 990 000, Kč Množství (M): 210,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,05 K stáří : 1,00 K tech.stavu : 1,05 K RK : 0,85 K pozemek : 1,20 Jednotková cena (JC): 5 301,45 Kč Váha (V): 1,0 3 RD Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 12
Výchozí cena (VC): 1 000 000, Kč Množství (M): 200,00 m 2 K polohy : 1,00 K vybavení : 1,00 K stáří : 1,05 K tech.stavu : 1,05 K RK : 0,85 K pozemek : 1,10 Jednotková cena (JC): 5 154,19 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K vybavení K stáří K tech.stavu K RK K pozemek ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 5 154,19 Kč 5 261,41 Kč 5 328,60 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 5 261,41 Kč Množství: 250,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 1 315 350, Kč Úprava ceny: Hospodářská část je samostatně uvažována cca 75 tis. Kč hospodářská část + 75 000, Kč Cena po úpravě: = 1 390 350, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 1 390 350, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 13
C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1 204 990, Kč 963 000, Kč 2 167 990, Kč 1 390 350, Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 1 390 000, Kč Cena slovy: jedenmiliontřistadevadesáttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí 1 390 000, Kč slovy jedenmiliontřistadevadesáttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 17. 07. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 14
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 951-61/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140061. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 16 k.ú. Lázně Libverda Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 2 listy 1 list 1 list 7 listů Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 15