ZNALECKÝ POSUDEK č.3319-142/2013 O ceně bytové jednotky č.1670/4 v Ostravě-Zábřeh nad Odrou, Glazkovova č.p.1670/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4873/29424 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1998, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m 2, vše zapsáno na LV č.6579 pro k.ú.zábřeh nad Odrou Objednatel posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 10.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.1670/4 v Ostravě-Zábřeh nad Odrou, Glazkovova č.p.1670/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 4873/29424 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1998, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m 2, vše zapsáno na LV č.6579 pro k.ú.zábřeh nad Odrou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Glazkovova 1670/6 700 30 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Zábřeh nad Odrou Počet obyvatel: 299 622 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c): 1 100,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.4..2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.6579 pro k.ú.zábřeh nad Odrou - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 740131/5537, Pan Michal Rašner, Glazkovova 1670/6, 70030 Ostrava, vlastnictví: výhradní 740131/5537, Pan Michal Rašner, Glazkovova 1670/6, 70030 Ostrava, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími. Sklonitá střecha, krytina plechová, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké. Podlahy jsou z vlysů, PVC a dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je plynové lokální, el.ohřívač teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, plyn i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a st.1998 156,00 640,00 99 840,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 99 840,- Pozemek - zjištěná cena = 99 840,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 99 840,- Kč 99 840,- Kč Cena příslušenství - celkem = 99 840,- Kč - 4 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 55 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 21 346,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 14,49 m 2 pokoj: 13,54 m 2 kuchyň: 13,86 m 2 koupelna a WC: 4,80 m 2 předsíň: 2,04 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,73 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,73 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,20 m 2 * 0,10 = 0,22 m 2 Podlahové plochy - celkem = 48,95 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00-5 -
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 55 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,801 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,801 * 1,010 * 0,850 = 0,688-6 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 21 346,- Kč/m 2 * 0,688 = 14 686,05 Kč/m 2 CP = CU * PP = 14 686,05 Kč/m 2 * 48,95 m 2 = 718 882,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 718 882,15 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 99 840,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 873 / 29 424 Hodnota spoluvlastnického podílu: 99 840,- Kč * 4 873 / 29 424 = 16 534,81 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 16 534,81 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 735 416,96 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 735 417,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 735 417,- Kč Celkem 735 417,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 735 417,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 735 417,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 735 417,- Kč Celkem 735 417,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 735 417,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 735 420,- Kč slovy: Sedmsettřicetpěttisícčtyřistadvacet Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.15. - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek v celkové výši 642.400,- Kč a příslušenství a pokuty, které jsou rozepsané a vyčíslené na LV č.6579 - SMART HYPO s.r.o., tř. Svobody 956/31, Olomouc, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 2+1 os.vl., v cihlovém domě, který se nachází v klidné lokalitě města, Gerasimovova, Zábřeh. Slunný byt o velikosti 51m2 je orientován na jih a sever, má neprůchozí pokoje, plovoucí podlahy. Byt je po kompletní rekonstrukci, nová elektřina v mědi, nové rozvody vody a odpady, vlastní ústřední topení - plynový kotel, nová kuchyně, 2x sklep. Požadovaná cena 899.000,- Kč. Byt 2+1 s francouzským oknem, v OSVL, 2NP/4NP, po celkové rekonstrukci, na ul. Žoluděvova, Ostrava - Zábřeh. Dům se nachází v klidné lokalitě, s dobrou občanskou vybaveností. Byt se nachází v cihlovém domě, po revitalizaci (plastová okna). Byt je po celkové rekonstrukci. V kuchyni je nová kuchyňská linka s elektrickou vestavěnou troubou a plynovou deskou. Kuchyň je propojena s obývacím pokojem. V obývacím pokoji se nachází francouzské okno. Koupelna je - 9 -
zděna, obklady, dlažba, vana. V koupelně je okno. Wc je spojeno s koupelnou. Nové rozvody elektřiny a nové omítky. Požadovaná cena 980.000,- Kč. Prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 49 m2, Pjanovova, Zábřeh. V bytě provedena částečná rekonstrukce, dřevěná okna, vytápění a ohřev vody gamaty, prostorný sklep se sušárnou a kočárkárnou. Byt je momentálně pronajatý na 1 rok s 3 měsíční výpovědní dobou. Požadovaná cena 620.000,- Kč vč.provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 700.000,- Kč. Slovy: Sedmsettisíc Kč V Tršicích 10.4.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3319-142/2013 znaleckého deníku. - 11 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6579 ze dne 5.2.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -