EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č.2791/ 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu nedobrovolná dražba č.j. 550/2013-A Předmět ocenění Bytová jednotka č. 353/16, LV č. 2515, s podílem na společných částech domu a pozemku 6004/102864, budova zapsána na LV č. 2515 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1195/2, LV č. 2515 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Kynšperk nad Ohří Počet obyvatel 5002 Kat. území Kynšperk nad Ohří Ulice U pivovaru č.p. 353 Část obce dle LV 678627 Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice ČESKÁ REPUBLIKA Tel. E-mail IČ DIČ Vlastnictví Bytová jednotka Kučera Richard - Kynšperk nad Ohří 357 51, U Pivovaru 353/1 Zpracováno pro dražebníka Vypracoval Chmelíková Eva Dne 18.11.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 16.11.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 16.11.2013 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 64.94 m 2 5 000 Kč/m 2 324 700 Kč Obvyklá cena - současný stav 300 000 Kč Třista tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky: dobrá poloha v rámci města v blízkosti lesoparku, bytový dům udržovaný bez problematických nájemníků.. Záporné stránky: byt s výrazně zanedbanou údržbou, dožilé veškeré prvky krátkodobé životnosti. Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) - 1 -
NE k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s. Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl doložen - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2515, vyhotovil Czech POINT. Datum předání kompletních podkladů 19.11.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2515, vyhotovil Czech POINT. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Kynšperk nad Ohří je situováno mezi městy Sokolov a Cheb, jedná se o město regionálního významu. Ve městě je základní škola, učňovské středisko, zdravotní středisko, policie, veškeré lokálně dostupné služby. Od města Sokolova ve vzdálenosti cca 16 km, od Chebu cca 14 km. Ve městě je železnice, jezdí veřejná autobusová doprava. Nemovitost je situována na okraji města v ul. SNP zástavbě bytových domů, rodinných domů, občanská vybavenost.z pohledu lokality se jedná o průměrnou lokalitu. Přístup k nemovitosti je z veřejné zpevněné komunikace. Objekt je napojen na veřejné inženýrské sítě : kanalizace, vodovodní řad, veřejná přípojka el. energie, plynovodní řad.pro město byl schválen územní plán, pozemek se nachází v zastavitelném území bytová zástavba, smíšená zástavba. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost je situována na okraji města v ul. U Pivovaru v zástavbě bytových domů, rodinných domů, občanská vybavenost.z pohledu lokality se jedná o průměrnou lokalitu. Přístup k nemovitosti je z veřejné zpevněné komunikace. Objekt je napojen na veřejné inženýrské sítě : kanalizace, vodovodní řad, veřejná přípojka el. energie, plynovodní řad.pro město byl schválen územní plán, pozemek se nachází v zastavitelném území bytová zástavba, smíšená zástavba. Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti nebylo umožněno. Jednotku jsem ocenila na základě výpovědi zástupce společenství vlastníků a souseda hodnocené jednotky a na základě prohlášení správce bytového fondu pana Salánkiho, který též poskytl evidenční list. Technický popis Stávající stav Pozemky: Pozemek st.p. 1195/2 pod stavbou, situován v bytové zástavbě, terén mírně sklonitý, zastavěný stavbou domu a chodníkem, kupní smlouvou převeden do vlastnictví vlastníka bytu-v podílu ve výši 6004/102864. Byt v budově : Bytová jednotka č. 353/16 situována v domě bytovém typovém typ T06B panelový objekt ( krabicový montovaný systém ) plochá střecha, dům č.p. 353. Objekt je podsklepený má 6 nadzemních podlaží, výtah ano, tvar půdorysu obdélníkový pravidelný, budova koncová řadová. Technické provedení a vybavení : Objekt panelový, podsklepený, 6 nadzemních podlaží. Konstrukce domu - montovaný objekt z prefabrikovaných dílců, svařovaný krabicový systém s příčnými nosnými zdmi v modulové síti 360 cm. Svislé konstrukce z Ž.B. a keramzitbetonových panelů, stropní konstrukce rovněž z ŽB prefabrikátů, základy z prefa dílů, schodiště kompletizované Ž. B. s povrchovou úpravou broušené teraco. Fasáda s tenkovrstvým štukem bez kontaktní tepelné izolace. Střecha plochá s vnitřním spádem pro dešťovou kanalizaci, krytina střechy z těžké svařované lepenky, klempířské konstrukce ( lemování, parapety ) z pozinkovaného plechu opatřená nátěrem.v domě je nainstalován osobní výtah, kabelová televize, požární hydranty. V domě je proveden rozvod teplé a studené vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů, rozvod plynovodu.objekt napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. 1. PP - kočárkárna, sušárna, sklepy k jednotlivým bytům 1.- 6. NP - bytové jednotky Technický stav domu : Stáří domu z roku 1984-29 roků Objekt v průměrném technickém stavu po částečné opravě : nový osobní výtah, krytina střechy, vnitřní rozvody teplé a studené vody. Hodnocení jednotky č. 353/16: Jednotka : dispozičně 1+ 2 I.K. situována v šestém nadzemním podlaží, sklep - drátěná kóje, lodžie. Vnitřní omítky z aktivovaného štuku, dveře dřevěné lakované osazené do ocelových zárubní, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s krytinami z PVC. Vytápění centrální dálkové, zdroj teplé vody z centrální výtopny. Hygienické zařízení v instalační umakartové buňce, zařizovací předměty neobezděná kovová vana a umyvadlo, WC combi. V kuchyni je osazena kuchyňská linka, digestoř. Rozvod domácího telefonu.byt nesplňuje požadavky současného standardního bydlení. Technický stav jednotky : Dle vyjádření zástupce společenství vlastníka je jednotka v původním stavu s dožilými prvky krátkodobé životnosti ( stáří přes 30 roků ).Jedná se zejména o rozvody el. instalace, dřevěná zdvojená okna, povrchy podlah, instalační umakartová buňka, zařizovací předměty, kuchyňská linka, tapety, otopná tělěsa. - 3 -
Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Popis nemovitosti Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Orientace oken východ, západ Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ne Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] 29 Objekt v průměrném technickém stavu po částečné opravě : nový osobní výtah, krytina střechy, vnitřní rozvody teplé a studené vody. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 55 Dle vyjádření zástupce společenství vlastníka je jednotka v původním stavu s dožilými prvky krátkodobé životnosti ( stáří přes 30 roků ).Jedná se zejména o rozvody el. instalace, dřevěná zdvojená okna, povrchy podlah, instalační umakartová buňka, zařizovací předměty, vestavěné skříně. Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet v tloušťce 37 cm vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech živičná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních stěrková omítka úpravy vnějších tenkovrstvá omítka povrchů povrchů vnitřní obklady ne schody teraco dveře a vrata vnitřní hladké dýhované okna dřevěná zdvojená povrch podlah povlakové vytápění z centrální kotelny elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 10.59 m 2 1.0 10.59 m 2 pokoj 16.39 m 2 1.0 16.39 m 2 pokoj 20.22 m 2 1.0 20.22 m 2 předsíň 9.37 m 2 1.0 9.37 m 2 koupelna 2.56 m 2 1.0 2.56 m 2 WC 0.91 m 2 1.0 0.91 m 2 komora 2.60 m 2 1.0 2.60 m 2 lodžie 4.60 m 2 0.5 2.30 m 2 Součet ploch za podlaží 67.24 m 2 64.94 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 4.10.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 60.0 m 2 Cena za nemovitost 390 000 Kč 6 500 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 331 500 Kč 5 340 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme byt 2+1 s lodžií o rozměru 60 m2. Tato bytová jednotka se nachází v šestém patře panelového domu s výtahem. Hypotéka, na koupi tohoto bytu, zajištěná námi již od 1.642,- Kč měsíčně. Byt je v původním a neudržovaném stavu. Největší pokoj je rozdělený sádrokartonovou stěnou a byt se tímto přeměnil na velikost 3+1. Dům je celkově v dobrém stavu kolaudovaný v roce 1986. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost a sousedé jsou v pořádku. Bližší informace o právním i technickém stavu osobně. Porovnání : Identická poloha, identický dům, shodný technický stav 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 29.8.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 4 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost 670 000 Kč 8 800 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 570 000 Kč 7 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme na prodej prostorný byt 4+1 76m2 s lodžií v 5.patře panelového domu. Byt je velice prostorný a slunný. Byt je v původním stavu s plastovými okny. U domu je dobré parkování. V blízkosti škola,školka a nákupní středisko.našim klientům můžeme vyřídit nejvýhodnější financování. 3. srovnatelná nemovitost - 5 -
Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 13.9.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 35.0 m 2 Cena za nemovitost 329 000 Kč 9 400 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 247 000 Kč 7 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji družstevní byt 1+1 v Kynšperku nad Ohří. Byt se nachází v 1. patře panelového domu vybaveného výtahem. Je v původním, ale udržovaném stavu, jsou zde plastová okna opatřena žaluziemi. K bytu náleží balkon v mezipatře a sklepní kóje. Přesto, že se dům nachází v klidné, okrajové části města, obklopené nádhernou přírodou, je zde na dosah k dispozici supermarket a mateřská školka. Po zaplacení anuitní splátky cca 17.000,- Kč je možné byt převést do osobního vlastnictví. Do bytu je možné se ihned nastěhovat. Při rychlém jednání je možná sleva. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz - sleva z 440 000 na 390 000,- Kč, datum vložení inzerátu 18.11.2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 53.0 m 2 Cena za nemovitost 390 000 Kč 7 400 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 332 000 Kč 6 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 2+1 s balkonem o ploše 53 m2 v zatepleném panelovém domě bez výtahu. Byt má nová plastová okna, kuchyňská linka je původní, avšak zachovalá. V koupelně je sedací vana, umyvadlo. Na podlahách PVC. Před domem je dětské hřiště. Veškerá občanská vybavenost v místě. Pěkná, klidná lokalita. Porovnání : Výhodnější poloha, technický stav domu i jednotky zachovalejší. Vyhodnocení srovnávací metody - 6 -
Rozpětí redukovaných cen 5 349-7 500 Kč/m 2 247 000-570 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 5 000 Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala tři reprezentanty, kteří se svoji polohou a technickým stavem nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. První porovnatelná nemovitost je plně identická s hodnocenou nemovitostí.vzhledem k poloze, technickému stavu jsem porovnávací hodnotu volila ve spodní části cenového rozpětí.tuto hodnotu považuji též za cenu obvyklou Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je ke dni ocenění nevyužívána Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís..2791/2013. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 7 -
- 8 - Fotodokumentace
pro Richard Kučera U Pivovaru 353/1 357 51 Kynšperk nad Ohří Praha, 16.10.2013 Č. j: 550/2013-A VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 353/16 zapsaná na listu vlastnictví č. 2515, v budově č.p. 353, zapsané na LV č. 2305, stojící na parcele č. 1195/2, zapsané na LV č. 2305. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6004/102864 na společných částech bytového domu č.p. 353, zapsaného na LV č. 2305 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6004/102864 na parcele č. 1195/2 o výměře 243 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2305. To vše v k.ú. Kynšperk nad Ohří, obec Kynšperk nad Ohří, okres Sokolov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. S pozdravem - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -