- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2487-444/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemků parc.č. 1040/1, parc.č. 1040/2, parc.č. 1040/4, parc.č. 1040/5, parc.č. 1044, pozemku parc.č. 1040/6 jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, pozemku parc.č. 1041/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 9, pozemku parc.č. 1041/2 jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 1043 jehož součástí je rodinný dům č.p. 201, včetně součástí a příslušenství, vše v k.ú. Šilheřovice, obci Šilheřovice, okresu Opava (LV 638) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00166/15 Podle stavu ke dni 17.7.2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 24.8.2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bývalý areál Annin dvůr Šilheřovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Šilheřovice Katastrální území: Šilheřovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 17. 7. 2015 pouze za účasti znalce. Povinný, ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 638 pro k.ú. Šilheřovice ze dne 24.6.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00166/15-026 o ustanovení znalce ze dne 24.6.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 638 zapsán: BARTULCCO s.r.o., Místecká 97, 74401 Frenštát pod Radhoštěm Omezení vlastnického práva na LV č. 638: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Šilheřovice, v části Annin Dvůr, cca 3,5 km jižně od zastavěného území Šilheřovic, při lesní cestě směrem na Petřkovice. V Šilheřovicích je k dispozici kompletní občanská vybavenost (v okolí oceňované nemovité věci není k dispozici žádná občanská vybavenost). Přístup k pozemkům je přes pozemky ve vlastnictví Obce Šilheřovice a České republiky. Na pozemcích se nachází ruiny rodinných domů č.p.9 a č.p.201 a dalších staveb, venkovní úpravy a trvalé porosty. Pozemky jsou v Územním plánu obce Šilheřovice evidovány jako pozemky občanského vybavení a smíšené výrobní a skladovací. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1040/1, parc.č. 1040/2, parc.č. 1040/4, parc.č. 1040/5, parc.č. 1044, pozemkem parc.č. 1040/6 jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, pozemkem parc.č. 1041/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 9, pozemkem parc.č. 1041/2 jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če a pozemkem parc.č. 1043 jehož součástí je rodinný dům č.p. 201, součástmi a příslušenstvím. A) Pozemky jsou vedeny dle Územního plánu Šilheřovice jako: a) Plochy přírodní územního systému ekologické stability - parc.č. 1044 druhu zahrada o celkové výměře 1 467 m 2 - parc.č. 1043 druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 184 m2 - parc.č. 1040/2 druhu zahrada o celkové výměře 1 009 m 2 b) Plochy občanského vybavení veřejné infrastruktury - parc.č. 1040/4 druhu ostatní plocha, jiná plocha o celkové výměře 1 515 m2 - parc.č. 1040/6 druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 427 m2 - parc.č. 1040/1 druhu zahrada o celkové výměře 3 815 m2 - c) Plochy smíšené výrobní a skladování - parc.č. 1040/5 druhu zahrada o celkové výměře 108 m2 - parc.č. 1041/1 druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 1 142 m2 - parc.č. 1041/2 druhu zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 208 m2 Celková výměra pozemků činí 9 875 m 2.
- 4 - B) Stavby: B.1) budova bez čp/če, součást pozemku p.č. 1040/6 Jedná se o podsklepenou budovu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha sedlová s krytinou střechy z tašek. Omítky vápenné. Okna, dveře, podlahy, sociální vybavení chybí. Rovněž rozvody elektroinstalace, topení, vody. Objekt je vyrabován, prakticky veškeré kovové části včetně kovových překladů nad okny a dveřmi byly vyrabovány sběrači kovů. Vlivem tohoto vandalismu je objekt staticky narušen. Objekt bude vyžadovat buď celkovou nákladnou rekonstrukci nebo demolici. B.2) budova č.p. 9, součást pozemku p.č. 1041/1 Jedná se o podsklepenou budovu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha sedlová s krytinou střechy z tašek. Omítky vápenné. Okna, dveře, podlahy, sociální vybavení chybí. Rovněž rozvody elektroinstalace, topení, vody. Objekt je vyrabován, prakticky veškeré kovové části včetně kovových překladů nad okny a dveřmi byly vyrabovány sběrači kovů. Vlivem tohoto vandalismu je objekt staticky narušen. Objekt bude vyžadovat buď celkovou nákladnou rekonstrukci nebo demolici. B.3) budova bez čp/če, součást pozemku p.č. 1041/2 Jedná se o přízemní budovu s využitelným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu betonové. Nosné konstrukce zděné z tvárnicového zdiva. Střecha sedlová s krytinou střechy z tašek. Omítky vápenné. Okna, dveře, podlahy, sociální vybavení chybí. Rovněž rozvody elektroinstalace, topení, vody. Objekt je silně poškozen požárem. Požár staticky narušil nosné konstrukce. Objekt bude vyžadovat buď celkovou nákladnou rekonstrukci nebo demolici. B.4) budova č.p. 201, součást pozemku p.č. 1043 Jedná se o přízemní původní rodinný dům (roubenku) pod sedlovou střechou. Základy objektu kamenné, svislé konstrukce dřevěné roubené. Krov střechy sedlový s krytinou z tašek (za hranicí životnosti). Okna rozbitá, dveře, podlahy, sociální vybavení chybí. Rovněž rozvody elektroinstalace, topení, vody. Objekt se nachází ve velmi špatném technickém stavu, na hranici životnosti. Jedná se o stavbu určenou k odstranění. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - torza vedlejších staveb (na pozemku p.č. 1041/1) b) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy (zbytky zpevněných ploch) c) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty převážně náletového charakteru bez dopadu do ceny obvyklé Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě na samotě, zároveň poblíž golfového areálu a zámku Šilheřovice Negativa oceňované nemovité věci: - špatný technický stav staveb vyžadující další velké investice na demolici nebo celkovou rekonstrukci
- 5-7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 638
- 6 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Šilheřovicích a okolí běžně obchoduje s rodinnými domy nebo se stavbami občanského vybavení. Neobchoduje se však s obdobnými areály, ať už do velikosti, umístění, ale především špatnému technickému stavu, kdy stavby jsou na hranici životnosti a budou vyžadovat buď celkovou nákladnou rekonstrukci nebo případně i odstranění stavby. Jelikož na trhu není dostatek informací o prodejích obdobných areálů a v návaznosti na výše popsaný špatný technický stav staveb, znalec pro další ocenění srovnává ceny stavebních pozemků. V okolí se běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 200 1 200 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, napojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc obsahují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují v rozmezí cca 4 7%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou za 1 m2 pozemku na základě srovnání s jinými nemovitostmi ve výši 600,- Kč. V ceně pozemků je zohledněna i hodnota staveb, jež jsou jejich součástmi. Cena za 1 m2: 600,- Kč Celková plocha pozemků: 9 875 m2 Cena obvyklá nemovitých věcí na LV č. 638: 5 925 000,- Kč
- 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemků parc.č. 1040/1, parc.č. 1040/2, parc.č. 1040/4, parc.č. 1040/5, parc.č. 1044, pozemku parc.č. 1040/6 jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, pozemku parc.č. 1041/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 9, pozemku parc.č. 1041/2 jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 1043 jehož součástí je rodinný dům č.p. 201, včetně součástí a příslušenství, vše v k.ú. Šilheřovice, obci Šilheřovice, okresu Opava (LV 638), je stanovena ke dni 17. 7.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, stav, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 5 925 000,- Kč.
- 8 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá, nemovité věci - pozemků parc.č. 1040/1, parc.č. 1040/2, parc.č. 1040/4, parc.č. 1040/5, parc.č. 1044, pozemku parc.č. 1040/6 jehož součástí je jiná stavba bez čp/če, pozemku parc.č. 1041/1 jehož součástí je rodinný dům č.p. 9, pozemku parc.č. 1041/2 jehož součástí je zemědělská stavba bez čp/če a pozemku parc.č. 1043 jehož součástí je rodinný dům č.p. 201, včetně součástí a příslušenství, vše v k.ú. Šilheřovice, obci Šilheřovice, okresu Opava (LV 638) činí Slovy: pět-milionů-devět-set-dvacet-pět-tisíc korun-českých 5 925 000,- Kč 2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Znalci nejsou známy žádné další práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 24.8.2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2487-444/2015 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: 1) Fotodokumentace 2) Mapa širších vztahů 3) Srovnávané nemovité věci 4) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 638
- 10 - Příloha č.1: Fotodokumentace Budova bez čp/če na pozemku p.č. 1040/6: Budova č.p. 201, součást pozemku p.č. 1043
- 11 - Budova č.p. 9, součást pozemku p.č. 1041/1 Budova bez čp/če, součást pozemku p.č. 1041/2
Vedlejší stavby na pozemku p.č. 1041/1-12 -
Příloha č.2: Mapa širších vztahů - 13 -
- 14 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej komerčního pozemku 22 470 m²markvartovice, okres Opava 4 690 000 Kč (209 Kč za m²) Nabízíme k prodeji atraktivní pozemek v Markvartovicích, 9 km od Ostravy. Dle současného územního plánu je pozemek určen: lehký průmysl, sklady, drobná výroba. V této době slouží jako farma. Pozemek o celkové rozloze 22.445m2. Na pozemky je zavedena elektřina, voda, částečně oplocen. Nacházejí se ve velmi krásném prostředí v blízkosti lesa a rybníku Nemovitá věc č. 2 Prodej stavebního pozemku 6 280 m²dolní, Šilheřovice 3 956 400 Kč (630 Kč za m²) Celistvý pozemek určený platným územním plánem pro výstavbu individuálního bydlení. Přístup zajištěn z obecní komunikace. Nemovitá věc č. 3 Prodej stavebního pozemku 3 000 m²ostrava - Koblov, okres Ostrava-město 1 950 000 Kč (650 Kč za m²) Prodej - Prodáme 3 samostatné stavební parcely v Ostravě - Koblově na ulici Lámař, každá po cca 1.000 m2 (celkem k dispozici 3.300 m2), s vlastní příjezdovou cestou, veřejný vodovod, kanalizace a elektřina na hranici pozemku. Klidné a slunné místo v lokalitě se zástavbou nových RD.