Znalecký posudek 3178 37 / 2013 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 715/1 a jednotky nebytového prostoru č.715/101 v obytném domě č.p.715 Varšavská ul. stojícím na pozemku parc.č.748, k.ú. Vinohrady, obec Hl.m. Praha. Objednatel ocenění: Aukční centrum Bussmark, s. r. o. Štúrova 1701/55 142 00 Praha 4 Účel ocenění: Ocenění pro účely potřeby Aukčního centra Bussmark s.r.o. Podle stavu ke dni 6.6.2013 odhad vypracoval: 12.června 2013 Ing.Randa Antonín Ocenění obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
A. Nález 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt. jednotka č. 715/1 a jiný nebytový prostor č.715/101 Adresa předmětu ocenění: Varšavská 715/36 120 00 Praha 2 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Vinohrady 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.6.2013 za přítomnosti vlastníka pana Tomáše Váni. 3. Podklady pro vypracování ocenění * Výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.5.2013, LV 2971katastrální území Vinohrady, Katastrální úřad pro hl.m.prahu, katastrální pracoviště Praha. * Informace z katastru nemovitostí dostupné na internetu. * Místní šetření provedené dne 6.6.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Tomáše Váni. * Kopie části Prohlášení vlastníka z 16.4.1996. * Kupní smlouva o převodu nemovitosti mezi Tomášem Váňou, Varšavská 715/36, 12000 Praha 2 jako prodávajícím a Danuší Turičíkovou, Stupice 20, 250 84 Sibřina a Vladimírem Turičíkem, Šumavská 722/15, 120 00 Praha 2 jako kupujícími, ze dne 20.10.2006 * Databáze srovnatelných nemovitostí a nabídek realitních kanceláří. 4. Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č.715/1 a nebytový prostor č.715/101 je ve vlastnictví pana Tomáše Váni., vč. spoluvlastnického podílu na společných částech domu o vel. 3300/82886, resp. 2500/82886 Zatížení nemovitosti : Je zde zřízeno zástavní právo pro obě hodnocené jednotky a to pro Českou spořitelnu a.s. Na nemovitostech je zřízeno i exekuční příkaz k prodeji 149 EX-666/2012 11 ze dne 8.5.2012. 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici. 6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům, kde se oceňované nemovitosti nacházejí je situován v klidné ulici, nedaleko Náměstí Míru. Byl postaven v historizujícím slohu na přelomu 19. a 20. století, na půdorysu ve tvaru L. Má 1 podzemní a 5 nadzemních podlaží, z čehož 5.NP bylo přistavěno někdy v 60.letech. Hlavní uliční fasádou je orientován na jihozápad, dvorní fasády jsou na jihovýchod a severovýchod. Dům má dřevěný krov s pálenou krytinou, dvouramenné schodiště, přímo osvětlené a větrané s kamennými stupni, původní dlažby, bez výtahu. 1.PP vykazuje vlhkost, která je patrná i na fasádě v dvorním traktu. Dům je napojen na veškeré městské sítě, včetně plynu. - 2 -
7. Strategie přístupu k ocenění nemovitosti : V daném případě při současném stavu je nutno obě jednotky hodnotit společně jsou komunikačně i provozně (z hlediska sítí) propojeny. Nebytová jednotka v podstatě rozšiřuje podlahovou plochu bytové jednotky, celek je užíván k bydlení. Nebyly dodány žádné podklady ke stavebním úpravám které proběhly, zcela jistě nebyla provedena úprava prohlášení vlastníka Je provedena porovnávací metoda se srovnatelnými nemovitostmi. V závěru je stanovena výsledná cena celku po zvážení silných a slabých stran. B. Ocenění Popis Bytová jednotka č.715/1 a nebytový prostor č.715/101 jsou umístěny v 1. NP a jsou propojeny v jeden celek využívaný jako byt. Dříve tyto prostory sloužily jako obchod, o čemž svědčí vzhled uliční fasády. Byt. jednotka o celkové ploše 33 m 2 : kuchyň 14 m 2 pokoj 14 m 2 předsíň 2 m 2 koupelna 1 m 2 (dnes slouží jako prádelna) WC 2 m 2 ( dnes slouží jako spíž) Do nebytové jednotky o celkové ploše 25 m 2 je vestavěna koupelna s malou vanou, kombi WC a umyvadlem. Vstupní dveře z chodby domu vedou do předsíně, odtud do propojeného obytného prostoru kuchyně a pokoje a přes dva schůdky do nebytového prostoru. Původní vstup do nebytového prostoru z ulice je zazděn. Mezi byt. jednotkou a nebyt. prostorem je výškový rozdíl cca 40 cm. Vzhledem k velké světlé výšce místností je v jedné části pokoje vestavěno dřevěné patro na spaní. Vytápění plynovými kamny, ohřev vody v elektrickém bojleru, v kuchyňské části kuchyňská linka s plynovým sporákem. Protože se nachází tyto prostory nad nevytápěným podzemním podlažím, je podlaha zateplena a zakryta nalakovanými OSB deskami. Okna dřevěná, vedoucí do dvora, opatřená mřížemi a do ulice (původní upravený výkladec), dveře původní dřevěné. Podlahové plochy bytu a nebytové jednotky byt. jednotka: 33,00 m 2 nebyt.jednotka: 25,00 m 2 Porovnávací metoda Pro porovnání jsou použity nabídky nemovitostí v lokalitě Vinohrady s přibližně shodnými parametry. Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkové ceny, včetně provize a které představují přání prodávajícího, nikoliv realizovanou cenu, je provedena běžná redukce ceny ve výši 15 %. Trh nemovitostí všeobecně poklesl a stagnuje od podzimu roku 2009 vlivem špatného ekonomického stavu ve státě. S tím došlo ke značnému zpřísnění úvěrů od bankovních domů, poklesu kupní síly a zájmu o nemovitosti, kdy nabídka převyšuje poptávku, zejména u bytů a to - 3 -
mělo a má vliv i na ceny nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti v bezprostřední blízkosti oceňované jednotky z nabídek realitních kanceláří - nabídkové ceny 1) Byt 1+1, 43,1 m 2, ul. Vinohradská, OV, 1.NP, po rekonstrukci byt i dům, ÚT, skl.kóje. Cena 2 590 000,- Kč vč.provize 2) Byt 1+1, 50 m 2, ul. Lublaňská, OV, 3.NP, ze 7 + 1PP, výtah, topení WAW, el.bojler, velmi dobrý stav. Cena 3 500 000,- Kč vč.provize 3) Byt 1+1 42,9 m 2, Pod Zvonařkou, OV, 2.NP v činžovní vile po rekonstrukci, zahrada, byt vázán nájemní smlouvou vhodný jako investice. Cena 2 536 000,- Kč vč.provize 4) Byt 2+kk1 48 m 2, Rejskova, OV, 2.NP z 5NP, plynové lokální topení, plast.okna do vnitrobloku. Cena 2 450 000,- Kč vč.provize Jako základ pro výpočet jsou vzaty ceny bez provize. Seznam porovnávaných bytů Název Výměra [m 2 ] Jedn.cena vč.provize [Kč/m 2 ] Jedn.cena bez provize [Kč/m 2 ] k Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Vinohradská 43,1 60 093,- 51 079,- 0,90 0,95 43 673,- Lublaňská 50,0 70 000,- 59 500,- 0,90 0,90 48 195,- Pod Zvonařkou 42,9 59 114,- 50 247,- 0,90 0,95 42 961,- Rejskova 48,0 51 042,- 43 385,- 0,90 1,00 39 046,- Minimální jednotková cena: 39 046,- Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 48 195,-Kč/m 2 Průměrná jednotková cena:...43 469,-Kč/m 2, C p už-plocha = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = 43 469 (0,15 * (48 195 39 046 )) = 42 096,-Kč/ m 2 Oceňovaná bytová jednotka a nebytový prostor - výsledná cena porovnávací metodou 42 096 Kč/ m 2 * 58 m 2 =2 441 568,- Kč Silné stránky Nemovitosti se nachází v dobré lokalitě, ač v centru města, v klidném místě, v jednosměrné ulici, kde není velký dopravní provoz. Slabé stránky Byt i nebytový prostor vznikly adaptací obchodu, jsou v úrovni ulice, mají špatné denní osvětlení, světlá výška stropu v části nebytového prostoru je cca 4 m, v části bytu cca 3,60m, tedy velmi energeticky náročné na vytápění, aby bylo dosaženo optimální tepelné pohody. Navíc propojení bytu a nebytového prostoru a vestavba koupelny a WC v této části proběhla zřejmě bez legalizace u příslušných orgánů. Do vyřešení je problém na byt dát zástavní právo - půjčku. - 4 -
Srážka ve výši odhadnutých nákladů ne uvedení stavebně právního stavu do souladu se skutečností : 100 000,-Kč 2 441 568 100 000 = 2 341 568,-Kč výslednou hodnotu celku stanovuji ve výši : 2 342 000,-Kč C. Rekapitulace Závěr : Na základě zjištěných skutečností, provedených propočtů a úvahy současného trhu s nemovitostmi je výsledná cena bytu č.715/1 a s ním propojeného nebytového prostoru č.715/101 v domě č.p. 715 na pozemku parc.č. 748 v katastrálním území Vinohrady, obec Praha k datu šetření stanovena ve výši : 2 342 000,- Kč Slovy: dvamilionytřistačtyřicetdvatisíce korun českých 12.června 2013 Ing.Antonín Randa Nádražní 160 391 75 Malšice Pracoviště : Azalková 1 102 00 Praha 10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 26.11.1986 pod č.j. Spr. 1902/86 pro základní obory stavebnictví a ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek je podán pod č.3178. Znalečné a náhrady nákladů jsou uvedeny v samostatné likvidaci. - 5 -
- 6 -