ZNALECKÝ POSUDEK č. 4229-28/2015 O ceně bytové jednotky č.2478 v Kladně, místní část Kročehlavy, Holandská 2478, vč.příslušenství a podílu o velikosti 52/7423 na společných částech domu a pozemku p.č.3438, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1299 m 2, vše zapsáno na LV č.25495 pro k.ú.kročehlavy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 3.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.2478 v Kladně, místní část Kročehlavy, Holandská 2478, vč.příslušenství a podílu o velikosti 52/7423 na společných částech domu a pozemku p.č.3438, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1299 m 2, vše zapsáno na LV č.25495 pro k.ú.kročehlavy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.2478/32 Adresa předmětu ocenění: Holandská 2478 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Kročehlavy Počet obyvatel: 68 519 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.2.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.25495 pro k.ú.kročehlavy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 591003/1754, Pan Jiří Pražák, Ostravská 3070, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 591003/1754, Pan Jiří Pražák, Ostravská 3070, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, informací od objednatele ocenění, a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z dlažby a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Výtah v domě je instalován. Schody jsou železobetonové s povrchem z terasa. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00-4 -
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01-5 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,080 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,080 = 0,972 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 500,- 0,972 1 458,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3438 1 299,00 1 458,00 1 893 942,- nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 893 942,- Pozemek - zjištěná cena = 1 893 942,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 1 893 942,-Kč 1 893 942,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 893 942,- Kč - 6 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Kladno Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 20 843,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 12,0 * 1,00 = 12,00 m 2 pokoj: 14,5 * 1,00 = 14,50 m 2 pokoj: 13,2 * 1,00 = 13,20 m 2 předsíň: 4,3 * 1,00 = 4,30 m 2 koupelna: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 lodžie: 3,5 * 0,20 = 0,70 m 2 sklepní koje: 0,9 * 0,10 = 0,09 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 47,89 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro II -0,10-7 -
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,833 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-8 -
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,080 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 20 843,- Kč/m 2 * 0,833 = 17 362,22 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 47,89 m 2 * 17 362,22 Kč/m 2 * 0,900 * 1,080= 808 195,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 808 195,37 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 893 942,- Kč Spoluvlastnický podíl: 52 / 7 423 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 893 942,- Kč * 52 / 7 423 = 13 267,54 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 13 267,54 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 821 462,91 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 821 462,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 821 462,90 Kč Celkem 821 462,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 821 462,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 821 462,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 821 462,90 Kč Celkem 821 462,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 821 462,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 821 460,- Kč slovy: Osmsetdvacetjednatisícčtyřistašedesát Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 345.000,- Kč s příslušenstvím a ostatních pohledávek uvedených v zástavní smlouvě - Bolona a.s., Jiráskova 81/13, Hodolany, 779 00 Olomouc 9. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu Kročehlavy-Kladno, Havanská, 2+1,Ov,52m2 ve 3.patře bez výtahu se sklepem.byt je k rekonstrukci s možností na smlouvu o dílo dokončit byt na klíč.podlahová krytina - parkety,dlažba,orientace oken západ a východ.dům se nachází v klidné lokalitě, rovnoběžný s ulicí Vitry. Občanská vybavenost dobrá,výborná dostupnost na MHD i bus Praha. Požadovaná cena 1.150.000,- Kč. - 11 -
Prodej bytu 2+1,50m2,OV,Kladno-Francouzská ul.byt je ve velmi dobrém,udržovaném stavu,pronajatý řádně platícím nájemníkem na dobu určitou.v místě veškerá občanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost.dům je po revitalizaci-zateplení,plastová okna,nové stoupačky,osobní výtah. Požadovaná cena 1.300.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Byt 2+1/B, 53 m2, os.vlastn., panelový, zateplený dům, 5. patro ze 7. p., ulice Finská, Kladno- Kročehlavy, v dobrém stavu - plastová okna, původní kuchyňská linka, sporák, koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatné, v pokojích původní zbroušené parkety. Na patře se nachází čtyři byty a sklepní kóje, společné prostory jsou čisté, v domě je výtah, orientace okna Z, výhled do zeleně, velmi hezká a klidná lokalita. Elektřina 230V, plyn, vytápění a ohřev vody centrální, měřiče vody a tepla. Parkování je možné před domem. Velmi dobré autobusové a vlakové spojení do Prahy. Požadovaná cena 1.015.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 12 -
byt 2+1, 50m2, v Anglické ulici v Kladně. Byt je v původním udržovaném stavu v domě po rekonstrukci-plastová okna, stoupačky v plastu, nová fasáda. Nízký FO, dobrá dopravní dostupnost, veškerá občanská vybavenost, v místě škola, školka, obchody. Požadovaná cena 1.200.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.100.000,-Kč. Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč V Tršicích 3.2.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4229-28/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.25495 ze dne 19.1.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -