ZNALECKÝ POSUDEK č. 4315-114/2015 O ceně bytové jednotky č.666/15 v obci Bílina, Teplické Předměstí, M.Švabinského 666, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5360/247120 na společných částech domu a pozemku p.č.1683/60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 427 m 2, vše zapsáno na LV č.4458 pro k.ú.bílina Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 5625/2010-72 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 13.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 13.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.666/15 v obci Bílina, Teplické Předměstí, M.Švabinského 666, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5360/247120 na společných částech domu a pozemku p.č.1683/60, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 427 m 2, vše zapsáno na LV č.4458 pro k.ú.bílina 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.666/15 Adresa předmětu ocenění: M.Švabinského 666 418 01 Bílina Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bílina Katastrální území: Bílina Počet obyvatel: 16 703 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce, které byly k 31. 12. II 0,90 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00-2 -
příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 047,97 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.4.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4458 pro k.ú.bílina - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 850623/2515, Pan David Ferenc, Sídliště Za Chlumem 730, 41801 Bílina, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 850623/2515, Pan David Ferenc, Sídliště Za Chlumem 730, 41801 Bílina, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 6.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a sedmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je původní, okna jsou dřevěná. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Výtah v domě je instalován, nefunkční. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. Stav domu je zhoršený, údržba nedostatečná. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.666/15-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.666/15 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-5 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01-6 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,710 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,710 = 0,639 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 047,97 0,639 669,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1683/60 427,00 669,65 285 940,55 nádvoří Stavební pozemek - celkem 427,00 m 2 285 940,55 Pozemek - zjištěná cena = 285 940,55 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 285 940,55Kč 285 940,55 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 285 940,55 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 53,6 * 1,00 = 53,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,60 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750-8 -
9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,750 = 0,555 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01-9 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,710 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 753,- Kč/m 2 * 0,555 = 3 747,92 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 53,60 m 2 * 3 747,92 Kč/m 2 * 0,900 * 0,710= 128 367,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 128 367,76 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 285 940,55 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 360 / 247 120 Hodnota spoluvlastnického podílu: 285 940,55 Kč * 5 360 / 247 120 = 6 202,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 202,01 Kč Bytová jednotka č.666/15 - zjištěná cena = 134 569,77 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.666/15 134 569,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 134 569,80 Kč Celkem 134 569,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 134 569,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.666/15 134 569,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 134 569,80 Kč Celkem 134 569,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 134 569,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 134 570,- Kč slovy: Jednostotřicetčtyřitisícpětsetsedmdesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.943,82 Kč s příslušenstvím - RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.626,- Kč s příslušenstvím - ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, Michle, 140 00 Praha 4, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.122,- Kč s příslušenstvím - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 11.140,32 Kč s příslušenstvím - Intrum Justitia, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 300.000,- Kč s příslušenstvím - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, 120 21, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím - Město Dubí, Ruská 264/128, 41701 Dubí, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.855,99 Kč s příslušenstvím - RWE Energie, s.r.o., Limuzská 3135/12, Strašnice, 10800 Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 18.898,- Kč - RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 191.000,- Kč s příslušenstvím - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, 110 00 Praha 1, Podzástavní právo k zajištění pohledávky ve výši 15.000.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 15.000.000,- Kč - Záložna CREDITAS, spořitelní družstvo, tř. Svobody 1194/12, 77900 Olomouc, Zahájení exekuce 091EX-00371/2015-008 ze dne 19.2.2015, Zahájení exekuce 144EX-27521/2014-10 ze dne 7.1.2015, Zahájení exekuce 074EX-06975/2013-006 ze dne 16.7.2013 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX-06975/2013-019 ze dne 4.2.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-6133/2012-12 ze dne 19.4.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 085EX-9/2012-30 ze dne 10.3.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX-12040/2011-021 ze dne 21.2.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX-01371/2011-012 ze dne 2.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 112EX-2746/2010-37 ze dne 7.8.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-5625/2010-20 ze dne 22.7.2011, Nařízení exekuce 67EXE-545/2012-7 ze dne 25.7.2012, Nařízení exekuce 55EXE-122/2012-7 ze dne 15.3.2012, Nařízení exekuce 48EXE-3223/2010-4 ze dne 30.3.2011, Nařízení exekuce 65EXE-18/2012-10 ze dne 10.1.2012, Nařízení exekuce 45EXE-100/2011-4 ze dne 26.7.2011, Nařízení exekuce 49EXE-1767/2011-7 ze dne 16.6.2011, Nařízení exekuce 55EXE-445/2011-15 ze dne 11.5.2011, Nařízení exekuce 45EXE-1612/2010-7 ze dne 15.10.2010. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 12 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt v osobním vlastnictví M.Švabinského, Bílina, o CP 52 m2, který se nachází v 1 patře panelového domu. Bytová jednotka je v zachovalém stavu, vhodný k zrekonstruování dle vlastních představ. Požadovaná cena 195.000,- včetně provize a služeb RK. byt v osobním vlastnictví M.Švabinského, Bílina, o CP 56 m2, který se nachází v přízemí panelového domu. Bytová jednotka je v zachovalém stavu, vhodný k zrekonstruování dle vlastních představ. Vhodná investice, nabízíme více bytů v teto lokalitě. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost a zeleň. Požadovaná cena 195.000,- včetně provize a služeb RK. - 13 -
byt v osobním vlastnictví o CP 55 m2, který se nachází ve 5.NP panelového domu, M.Švabinského, Bílina. Bytová jednotka je v zachovalém stavu, vhodný k zrekonstruování dle vlastních představ. Požadovaná cena 195.000,- včetně provize a služeb RK. Obvyklá cena bez vlivu závad : 150.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 150.000,- Kč. Slovy: Stopadesáttisíc Kč V Tršicích 13.4.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4315-114/2015 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.4458 ze dne 4.3.2015 7 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -