ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3437-127/2013 o ceně nemovitosti - bývalé hosp.usedlosti č.p.31 v katastrálním území Byňov, obec Nové Hrady, Jihočeský kraj, včetně pozemku p.č.st.1, 36/3 a příslušenství. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Mgr. Zuzana Sobíšková Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé Oceněno ke dni: 4.září 2013 Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten Armády 246/32 155 00 Praha 5 - Stodůlky Posudek byl vypracován ve 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran. V Praze, dne 11.listopadu 2013
- 2 -
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v centru Byňova, který je součástí obce Nové Hrady a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bývalou hospodářskou usedlostí č.p. 31 s pozemky p.č. St.1 (zastavěná plocha o výměře 729m 2 ), p.č. 36/3 (zahrada o výměře 2119m 2 ) a příslušenstvím, venkovních úprav a trvalých porostů. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a nejsou na něm postaveny žádné další objekty. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Byňov, obec Nové Hrady, list vlastnictví č. 927, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 21.8.2013. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Byňov, dne 9.5.2013. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 4.9.2013 za přítomnosti p.kovandy, vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 927 pro k.ú. Byňov, obec Nové Hrady zapsán Rostislav Kovanda Nové Hrady - Byňov 113, 374 01 Trhové sviny 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Bývalá hosp. usedlost č.p. 31 2) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet 3) Pozemek p.č. St.1 4) Zahrada p.č. 36/3 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od 1.1.2013. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). - 3 -
2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod administrativní a srovnávací. - 4 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. 2.1.1 Bývalá hosp. usedlost č.p. 31 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Předmětem ocenění je bývalá hospodářská usedlost č.p. 31 nacházející se na pozemku p.č. St.1 v katastrálním území Byňov, který je součástí města Nové Hrady na okrese Č.Budějovice. Jedná se již téměř zcela zřícenou stavbu, kterou nelze užívat a v níž je nebezpečné se volně pohybovat. Stavební suť je již částečně odstraněna. Před zřícením se jednalo o nepodsklepený volně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, které nebylo stavebně upraveno a bylo užíváno jako půdní prostor. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (20,70*11,60+8,30*13,10)*0,30 = 104.65 m 3 Vrchní stavba (20,70-8,30)*13,10*3,00 = 487.32 m 3 2.1.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 591.97 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 3. Stropy podstandard 0.07900 100% -0.079 4. Zastřešení mimo krytinu chybí 0.07300 100% -0.073*1.852-5 -
5. Krytiny střech chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 6. Klempířské konstrukce chybí 0.00900 100% -0.009*1.852 7. Vnitřní omítky podstandard 0.05800 100% -0.058 8. Fasádní omítky podstandard 0.02800 100% -0.028 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady chybí 0.02300 100% -0.023*1.852 11. Schody chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 12. Dveře chybí 0.03200 100% -0.032*1.852 13. Okna podstandard 0.05200 100% -0.052 14. Podlahy obytných místností chybí 0.02200 100% -0.022*1.852 15. Podlahy ostatních místností chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 16. Vytápění chybí 0.05200 100% -0.052*1.852 17. Elektroinstalace chybí 0.04300 100% -0.043*1.852 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody chybí 0.03200 100% -0.032*1.852 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 22. Kanalizace chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 23. Vybavení kuchyní chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 24. Vnitřní hygienické vybavení chybí 0.04100 100% -0.041*1.852 25. Záchod chybí 0.00300 100% -0.003*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-1.20463 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -1.20463) = 0.3495-6 -
2.1.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 100%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.1.1.6 Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.3495 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3810 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.371,95 Cena za celý obestavěný prostor 591.97 m 3 = Kč 1.404.123,24 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.404.123,24 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 1.193.504,75 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 210.618,49 Bývalá hosp. usedlost č.p. 31 Cena celkem Kč 210.618,- 2.1.2 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Venkovní úpravy na pozemku p.č. st.1 a oplocení pozemku vč. vrat a vrátek. 2.1.2.2 Zjištěná cena hlavních staveb Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům č.p. 31 210618.00 Celkem zjištěná cena 210618.00 2.1.2.3 Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 210.618,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč 7.371,63 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 7.372,- - 7 -
2.1.3 Pozemek p.č. St.1 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Okres : České Budějovice Obec : Nové Hrady Katastrální území : Byňov Pozemek parcelní číslo : St.1 Druh pozemku dle výpisu z KN : Zastavěná plocha List vlastnictví číslo : 927 2.1.3.2 Výměra stavebního pozemku St.1 729 = 729.00 m 2 celkem = 729.00 m 2 2.1.3.3 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% 2.1.3.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,70 (35 + (2578-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,70 Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,10 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3810 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 121,79 Cena za celou výměru 729.00 m 2 = Kč 88.787,22 Pozemek p.č. St.1 Cena celkem Kč 88.787,- 2.1.4 Zahrada p.č. 36/3 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.1.4.1 Popis Okres : České Budějovice Obec : Nové Hrady Katastrální území : Byňov Pozemek parcelní číslo : 36/3 Druh pozemku dle výpisu z KN : Zahrada List vlastnictví číslo : 927-8 -
2.1.4.2 Výměra stavebního pozemku 36/3 2119 = 2119.00 m 2 celkem = 2119.00 m 2 2.1.4.3 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% 2.1.4.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,70 (35 + (2578-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,70 Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,10 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3810 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 121,79 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 48,72 Cena za celou výměru 2119.00 m 2 = Kč 103.231,89 Zahrada p.č. 36/3 Cena celkem Kč 103.232,- 2.1.5 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Popis Na zahradě p.č. 36/3 se nacházejí trvalé porosty. Jedná se o ovocné stromy a keře a o okrasné dřeviny. Velikost pokryvné plochy byla stanovena při místním šetření. 2.1.5.1 Pokryvná plocha Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Výpočet ceny pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,70 (35 + (2578-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,70 Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,10 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3810 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 121,79 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 48,72 Cena za celou výměru 100.00 m 2 = Kč 4.871,73 Pokryvná plocha Cena celkem Kč 4.872,- - 9 -
2.5.1.2 Výpočet ceny porostu ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku = Kč 4.872,- 5,5% ze zjištěné ceny = Kč 267,96 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 268,- 2.1.6 Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Bývalá hosp. usedlost č.p. 31 Kč 210.618,- 2) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Kč 7.372,- 3) Pozemek p.č. St.1 Kč 88.787,- 4) Zahrada p.č. 36/3 Kč 103.232,- 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 268,- Zjištěná výsledná cena Kč 410.277,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 410.280,- 2.3 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. 2.3.1 Nemovitosti na LV č. 927 kú Byňov U nemovitostí uvedeného typu, tj. pozemek p.č. st.1 a p.č. 36/3 o celkové ploše 2848 m2 se zbytky zřícené stavby bývalé hospodářské usedlosti zabírající výměru cca 350 m2, v centru Byňova cca 4 km severně od Nových Hradů, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na pozemku se nachází zbytek stavby č.p.31, který pro další možné využití pozemku představuje zátěž. Jedná se o zbytky konstrukcí zděných z cihel, tvárnic či kamene, konstrukcí betonových (základy), které je třeba demolovat, odvézt suť a provést náležitou úpravu terénu. - 10 -
2.3.1.1 Pozemek Nemovitost 1 2 3 Zdroj informace Reality Ševčík REMAX Profil Dumrealit.cz Datum informace X.2013 X.2013 X.2013 Region umístění Okres Č.Budějovice Č.Budějovice Č.Budějovice Obec N.Hrady N.Hrady N.Hrady Lokalita Byňov Údolí Fenclův rybník Pozemek výměra M2 12 859 938 12000 Požadovaná cena Kč 900 000 340 000 3 480 000 Popis Pozemek určený dle ÚP k výstavbě RD, nyní zemědělská půda bez IS. Oplocená zahrada, dle ÚP využitelná pro RD. IS na hranici. Přístup z místní asf.komunikace Pozemek určený ˇUP k výstavbě RD na okraji města, Vodovod a kanalizace v dosahu. Požadovaná cena Kč/m2 70 362 290 I1 Index rozdílné 1,50 1,00 0,95 polohy I2 Index času 1,00 1,00 1,00 informace I3 Index 0,95 0,95 0,95 důvěryhodnosti Iv Index vybavenosti 1,10 0,90 0,95 pozemku - vodovod Ik Index vybavenosti 1,05 0,90 0,95 pozemku- kanalizace Ie Index vybavenosti 1,10 1,00 1,00 pozemku elektro Ip Index vybavenosti 1,00 1,00 1,00 pozemku plyn Id Index vybavenosti 1,20 1,00 1,10 pozemku dostupnost (komunikace) Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2 152 278 260 Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2 152 278 260 V Váha 1-3b (5b) 1,00 2,00 1,00 V Vážený průměr Kč/m2 242 Index 1,00 obchodovatelnosti Uprav.prům. hod. Kč/m2 242 1m2 Posuzovaný objekt Pozemek p.č. st.1 a 36/3 Byňov Celková srov. Cena Pozemku plocha Upravený průměr hodnoty 1m2 Srovnatelná cena 2848 242 689 216 690.000 Kč - 11 -
2.3.1.2 Náklady na odstranění zbytků stavby Popis Zbylé stavební konstrukce bývalé hospodářské usedlosti č.p. 31 Obestavěný prostor Spodní stavba (20,70*11,60+8,30*13,10)*0,30 = 104.65 m 3 Vrchní stavba (20,70-8,30)*13,10*3,00 = 487.32 m 3 celkem = 591.97 m 3 Výpočet ceny demolice objektu, vč. odvozu suti a) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru OP demolice = Kč 350,- (demolice budov z cihel, kamene, tvarnic na maltu cem. a betonu s podílem konstrukcí do 30% vč. Nakládky na dopravní prostředek) Základní cena = Kč 350,- Cena za celý obestavěný prostor 592.00 m 3 = Kč 207.200,- Cena demolice = Kč 207.200,- Hmotnost suti při podílu konstrukcí 30 % t/m3 0,660 Hmotnost suti 592 m3 OP demolované stavby t 391,00 b) Základní cena za t odvezené suti na skládku = Kč 250,- (včetně poplatku za uložení) Základní cena = Kč 250,- Cena za celý demolovaný objekt 391,00 t = Kč 97.750,- Cena vodorovné dopravy na skládku = Kč 97.750,- Náklady na odstranění zbytků stavby Cena celkem Kč 304.950,- 2.3.2 Rekapitulace stanovení srovnávací hodnoty 1) Pozemek p.č. St.1 a 36/3 Kč 690.000,- 2) Náklady na odstranění zbytků stavby č.p. 31 Kč 305.000,- Součet Kč 385.000,- Srovnávací hodnota Kč 385.000,- - 12 -
3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti 410 280 Kč 3.2 Srovnávací hodnota nemovitosti 385 000 Kč Při oceňování rodinných domů je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena má pro tento typ nemovitosti pouze informativní charakter a do váženého průměru se nezapočítává. Proto lze za cenu obvyklou považovat cenu stanovenou pomocí porovnávací metody. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a s přihlédnutím k věcné hodnotě, odhaduji jeho obvyklou cenu na částku : 385 000,- Kč - 13 -
4. ZÁVĚR a. cena oceňovaných nemovitostí : Bývalé hosp. usedlosti č.p. 31 s pozemky p.č. st.1, 36/3 v kú Byňov, okres Č.Budějovice, činí celkem 385.000 Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d. Výsledná cena výše označených nemovitostí : Bývalé hosp. usedlosti č.p. 31 s pozemky p.č. st.1, 36/3 v kú Byňov, okres Č.Budějovice, činí celkem 385.000 Kč. Slovy : Třistaosmdesátpěttisíc korun V Praze, dne 11.listopadu 2013 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.... vypracoval - 14 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3437-127/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Merten - 15 -