Znalecký posudek č. 2809/2011 o ceně nemovitosti - 1/2 rodinného domu č.p. 227 na pozemku p.č. St. 5029, 1/2 zem. stavby bez č.p. na pozemku p.č. St. 5030 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 5029, St. 5030 a p.č. 5031, 5032 v kat. úz. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek, ve vlastnictví Lucyny Cienciálové. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská 20 412 01 Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 7711/11-22 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 19.10.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíře 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 18.10.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 rodinného domu č.p. 227 na pozemku p.č. St. 5029, 1/2 zem. stavby bez č.p. na pozemku p.č. St. 5030 a 1/2 pozemku tvořeného parcelami č. St. 5029, St. 5030 a p.č. 5031, 5032 v kat. úz. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek, vše zapsáno na LV č. 3660. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 rodinného domu č.p. 227 vč. součástí Bystřice 227 739 95 Bystřice Region: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Katastrální území: Bystřice nad Olší 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.10.2011 za přítomnosti paní Cienciálové. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.9.2011, LV č. 3660, kat. úz. Bystřice nad Olší, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec - kopie mapy katastrální ze dne 4.10.2011, mapový list č. Jablunkov 6-3/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Bystřice nad Olší - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7711/11-22 ze dne 5.8.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 7711/11-44 ze dne 30.9.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle listu vlastnictví č. 3660, k.ú. Bystřice nad Olší, obec Bystřice ze dne 30.9.2011, A - vlastnické právo: Cienciálová Lucyna, Bystřice 227, 739 95 Bystřice nad Olší podíl 1/2 Sabela Jan, Pod Zvonek 1099/76, Český Těšín, 737 01 Český Těšín 1 podíl 1/2 2
B - nemovitosti: Bystřice č.p. 227, rodinný dům na pozemku č.p. 5029 bez č.p./č.ev., zem. stavba na pozemku č.p. 5030 pozemek p.č. 5029 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 332 m 2 pozemek p.č. 5030 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 52 m 2 pozemek p.č. 5031 - zahrada o výměře 545 m 2 pozemek p.č. 5032 - trvalý travní porost o výměře 667 m 2 C - omezení vlastnických práv: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 29.09.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.09.2008. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Frýdek-Místek, 27 EXE 2753/2011-10 ze dne 24.06.2011.; uloženo na prac. Frýdek-Místek Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Frýdek-Místek, 26EXE 3414/2011-10 ze dne 20.05.2011.; uloženo na prac. Frýdek-Místek Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Frýdek-Místek, 27 EXE 2869/2011-10 ze dne 22.07.2011.; uloženo na prac. Frýdek-Místek Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr.Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-7711/2011-22 (26 EXE 3414/2011-10) ze dne 05.08.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-10710/2011-23 (27 EXE 2753/2011-10) ze dne 05.08.2011. Právní moc ke dni 11.08.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-11912/2011-18 (27 EXE 2869/2011-10) ze dne 05.08.2011. Právní moc ke dni 23.08.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-7711/2011-13 (26 EXE 3414/2011-10) ze dne 25.07.2011. Právní moc ke dni 08.08.2011. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-10710/2011-15 (27 EXE 2753/2011-10) ze dne 25.07.2011. Právní moc ke dni 08.08.2011. D - Jiné zápisy Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 9.8.2011, Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. 124 EX-11912/2011-17 (27 EXE 2869/2011-10) ze dne 05.08.2011. E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne 26.09.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.12.2008. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých v posudku vycházel znalec z výměr a údajů zjištěných na místě samém, a dále z údajů sdělených spoluvlastníkem nemovitosti. Na listu vlastnictví je uvedena plomba - údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů. Z nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že se jedná o exekutorské zástavní právo JUDr. O. Mareš (Ex. úřad Litoměřice). 3
7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 227 včetně součástí (stodola, kůlna) se nachází v okrajové části obce Bystřice, kat. úz. Bystřice nad Olší. Obec Bystřice se rozkládá asi 5 km jihovýchodně od centra Třince. V obci je základní občanská vybavenost (mateřská a základní škola, lékaři, obchod, poštovní služebna). Doprava autobusy a vlakem. Pozemek tvořený parcelami č. St. 5029, St. 5030, p.č. 5031 a 5032 je nepravidelného tvaru, svažitý jižním a jihozápadním směrem. Parkování je možné na pozemku. Přístup k domu je po zpevněné komunikaci v majetku jiného vlastníka (neošetřeno). IS - elektřina. Voda z vlastní studny. Kanalizace do žumpy. Stavebně technický stav domu předpokládá provedení menších stavebních úprav a oprav. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 a 2 ) Stodola b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna c) Studny c 1 ) Studna d) Venkovní úpravy d 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem e) Pozemky e 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 Oceňovaný rodinný dům č.p. 227 je samostatně stojící na vlastním pozemku p.č. St. 5029. Rodinný dům má nepravidelný půdorys, je dvoupodlažní s půdou. 1.NP se nachází v zářezu jižního svahu a obsahuje sklepní prostory. Ve 2. NP se nachází vstupní chodba, kuchyň, 4 pokoje, WC, koupelna (vana, umyvadlo) a schodišťový prostor na půdu. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné, stropy betonové, krov dřevěný. Střecha sedlová, střešní krytina eternitové šablony. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou štukové. Okna část. plastová a dřevěná špaletová. Dveře dřevěné. Kanalizace svedena do žumpy, voda ze studny. Napojeno na elektro rozvod. Stáří stanoveno odhadem. a 2 ) Stodola Samostatně stojící stodola na vlastním pozemku p.č. St. 5030. b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna Samostatně stojící stavba kůlny na po zemku p.č. St. St. 5029. Kůlna je zděná s betonovými základy. Střecha pultová s krytinou vln. eternitu. Dveře a okna dřevěná. c) Studny c 1 ) Studna 4
d) Venkovní úpravy d 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem e) Pozemky e 1 ) Pozemky Oceňované pozemky č. parc. St. 5029, St. 5030, p.č. 5031 a 5032 jsou umístěny v kat. úz. Bystřice nad Olší, obec Bystřice, okres Frýdek - Místek. Pozemek č. parc. St. 5029 je částečně rovinný a mírně svažité jižním a jihozápadním směrem. Na tomto pozemku se nachází rodinný dům č.p. 227 a zděná kůlna. Zbytek pozemku je zatravněn. Pozemek č. parc. St. 5030 je svažitý jižním směrem a je zastavěn stavbou stodoly. Pozemek p.č. 5031 je v KN veden jako zahrada. Pozemek p.č. 5032 je v KN veden jako trvalý travní porost. Tento pozemek je svažitý jihozápadním směrem. Pozemek je Územním plánu veden jako zemědělský pozemek. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11,0*7,0 = 77,00 m 2 2.NP: 14,0*7,0 = 98,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 77,00 m 2 1,80 m 2.NP: 98,00 m 2 2,10 m Obestavěný prostor: 1.NP: (11,0*7,0)*(2,40) = 184,80 m 3 2.NP: (14,0*7,0)*(2,40)+20,0 = 255,20 m 3 zastřešení: 19,60+(14,0*7,0)*2,50/2 = 142,10 m 3 5
Obestavěný prostor celkem: = 582,10 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: S 3,60 20,00 1,00 0,72 C 3,60 80,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 96,62 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9662 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9662 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0210 Základní cena upravená = 3 951,22 Kč/m 3 Plná cena: 582,10 m 3 * 3 951,22 Kč/m 3 = 2 300 005,16 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 140 = 57,143 % - 1 314 291,95 Kč 6
985 713,21 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 227 - zjištěná cena = 492 856,61 Kč a 2 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 10,0*5,0 = 50,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 50,00 m 2 2,20 m 110,00 m 3 Součet 50,00 m 2 110,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 110,00 / 50,00 = 2,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 50,00 / 1 = 50,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP+zastřešení: (10,0*5,0)*(2,20)+75,00 = 185,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 185,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 13,20 100,00 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce: P 30,40 100,00 0,46 13,98 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2,90 10. Schody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 11. Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3,00 13. Okna: C 3,40 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: P 2,90 100,00 0,46 1,33 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5,80 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 73,41 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7341 7
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 231,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,0520 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,2545 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7341 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3300 Základní cena upravená = 1 220,01 Kč/m 3 Plná cena: 185,00 m 3 * 1 220,01 Kč/m 3 = 225 701,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 140 = 57,143 % - 128 972,81 Kč 96 729,04 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Stodola - zjištěná cena = 48 364,52 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,0*3,0 = 12,00 m 2 : 4,0*3,0/2 = 6,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 12,00 m 2 2,50 m : 6,00 m 2 0,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (4,0*3,0)*(2,50)+3,00 = 33,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 33,00 m 3 8
Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3300 Základní cena upravená = 740,87 Kč/m 3 Plná cena: 33,00 m 3 * 740,87 Kč/m 3 = 24 448,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 % - 14 669,23 Kč 9 779,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Kůlna - zjištěná cena = 4 889,74 Kč c) Studny c 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 9
Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena celkem = 31 960,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3300 Plná cena = 20 816,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 7 806,08 Kč 13 010,14 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Studna - zjištěná cena = 6 505,07 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 227 492 856,61 Kč Stodola 48 364,52 Kč Kůlna 4 889,74 Kč Celkem: 546 110,87 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 546 110,87 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 19 113,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 9 556,94 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 = 492 860,- Kč a 2 ) Stodola = 48 360,- Kč b) Kůlna = 4 890,- Kč 10
c) Studna = 6 510,- Kč d) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 9 560,- Kč Cena objektů činí celkem 562 180,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 93,00 1) Nabízíme Vám rodinný dům v krásné lokalitě s širokým výhledem na pohoří Beskydy v obci Bystřice, pozemky o výměře 3.023 m2. Inženýrské sítě (vlastní studna, plyn, elektřina). Kanalizace řešena formou žumpy. Možnost napojení na obecní kanalizaci. Vytápění na tuhá paliva nebo na plynový kotel. Nová plastová okna, voda v plastu. Bezproblémový příjezd po obecní asfaltové komunikaci. 2) Nabízíme celo podsklepený dvougenerační RD s garáží v obci Bystřice. Dům je v původním, zachovalém stavu. 1.NP: kuchyň, koupelna, WC, obývací pokoj, 2x ložnice. 2.NP: kuchyň, koupelna, WC, obývací pokoj, pracovna, ložnice, terasa (krásný výhled na Beskydy). Vytápění na tuhá paliva a elektřinu. K domu patří zahrada o výměře 730 m2. 3) Prodej dvougeneračního prostorného RD v Bystřici - samostatné dvě bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím. Přízemí - 112 m2, 1. poschodí - 123m2, s odděleným vstupem ve velmi žádané lokalitě s nádherným výhledem. Je vhodný i na investici, zajistíme i nájemce. Obchody, škola, školka, autobus - vše je poblíž. RD je možno financovat pomocí hypotéky - vše vyřídíme zdarma za vás! 4) Prodám částečně zateplený rodinný dům s hospodářskou budovou a garáží. Dům má vlastní studnu, plyn, elektřinu a je celkově oploceny. Náchází se na polosamotě s krásným výhledem na okolní hory. Kolem domu jsou vysázené ovocné stromy a keře. U domu se nachází rozlehlá zemědělská půda, která je i předmětem prodeje. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Bystřice 1 980 000,- Kč 0,98 0,95 1,05 1,01 1,00 1,00 160,00 12 218,15 2) RD Bystřice 2 400 000,- Kč 0,98 0,95 1,02 1,05 1,00 1,00 185,00 12 935,36 3) RD Bystřice 2 500 000,- Kč 0,98 0,95 1,01 0,98 1,00 1,00 235,00 9 803,23 4) RD Bystřice 2 380 000,- Kč 0,98 0,95 1,02 1,05 1,00 1,00 146,00 16 254,11 Součet: 51 210,86 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 12 802,72 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 9 803,23 Kč/jedn. 11
Maximální jednotková cena: 16 254,11 Kč/jedn. Základní cena: 12 802,72 Kč 93,00 á 12 802,72 Kč/ = 1 190 652,96 Kč Rodinný dům č.p. 227 - výsledná cena = 1 190 652,96 Kč b) Vedlejší stavby c) Studny d) Venkovní úpravy Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 227 = 1 190 650,- Kč Cena objektů činí celkem 1 190 650,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 5029 332,00 66,52 22 084,64 zastavěná plocha a nádvoří St. 5030 52,00 66,52 3 459,04 Součet 25 543,68 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 18 064,24 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 66,52 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 5031 545,00 66,52 36 253,40 Součet 36 253,40 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3300 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 10 255,22 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč za m 2. 12
Cena pozemku: 545,00 m 2 * 20,- Kč/m 2 = 10 900,- Kč Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 10 900,- Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - vlastní území 80,00 % Celková úprava ceny: 80,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] trvalý travní 5032 74811 667 3,75 80,00 6,75 4 502,25 porost Výměra celkem 667 Mezisoučet 4 502,25 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 4 502,25 33 466,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = 16 733,25 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 16 730,- Kč Cena pozemků činí celkem 16 730,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 562 170,- Kč 16 730,- Kč 578 900,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 1 190 650,- Kč 1 190 650,- Kč 13
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných rodinných domů je na realitním trhu na velmi dobré úrovni, nabídka převyšuje poptávku b) parametry povyšující cenu: možnost půdní vestavby, velikost pozemku, hraniční přechod s Polskem cca 12 km c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, příjezd přes pozemek jiného vlastníka, investice do modernizace domu Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 595.000,- Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: 595 000,- Kč slovy: pět set devadesát pět tisíc Kč V Praze dne 18.10.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 14
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2809/2011 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Vypracovala společnost B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, 150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, která je oprávněna na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik. Ocenění bylo zapsáno pod poř.č. 361/2011 deníku. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 15