- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 868-395/2012 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 2353/5 situované v bytovém domě č.p. 2353 na pozemku parc.č. 1398/2 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 2353 a parcele č. 1398/2, v k.ú. Frýdek, v obci Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek (LV č. 8931). Objednatel posudku: JUDr. Jiří Trojanovský, soudní exekutor Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti pro dražbu č.j. 143 DC 00001/12 Podle stavu ke dni 23.11.2012 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává ve 5 vyhotoveních. V Ostravě 5.12.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 2353/5, včetně spoluvl. podílu na budově a pozemcích Adresa nemovitosti: Národních mučedníků č.p.2353 Okres: Frýdek-Místek Obec: Frýdek-Místek Katastrální území: Frýdek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.11.2012 za přítomnosti soudního exekutora a zástupce zústavitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8931 pro k.ú. Frýdek ze dne 5.12.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 DC 00001/12 o ustanovení znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 8931 ke dni 5.12 zapsán: Uková Andrea Kolaříkova 1603, Frýdek-Místek, Místek, 738 01 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní viz. LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Frýdek-Místek část Frýdek. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, při ulici Národních mučedníků cca 300 m za Sady Svoboda ve směru k autosalonu Bártek. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 2353/5 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 2353 a pozemku parcele č. 1398/2 v k.ú. Frýdek, obci Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města.
- 3-7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších vztahů Příloha č. 2: Fotodokumentace Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v atraktivní lokalitě (z pohledu bydlení v bytech), v okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení do centra města. Popis 1) Bytová jednotka č. 2353/5 Oceňovaný byt se nachází v 2. NP bytového domu č.p. 2353. Byt je o složení 2+1 (2 pokoje, kuchyně, předsíň, koupelna, WC, k bytu náleží sklepní kóje umístěná v suterénu). Celková výměra podlahové (užitné) plochy jednotky s příslušenstvím činí 63,53 m2. Bez příslušenství (2x sklep 10 m2) pak 53,53 m2. Okna v bytě původní dřevěná zdvojená, dveře náplňové plné i prosklené. Vytápění bytu etážové. Podlahy obytných místností parkety, v ostatních prostorách PVC a keramická dlažba. Sociální zařízení standardní, sestávající z WC, umyvadla, vany. Bytové jádro zděné. Jedná se o byt v původním stavu, byt bude vyžadovat rekonstrukci rozsáhlejšího rozsahu. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 105/1000 na společných částech budovy č.p. 2353 zapsané na LV č. 8931.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 550 tis. až 770 tis. Kč, dle umístění v lokalitě a vybavení bytu. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Nemovitosti, které byly použity k porovnání, jsou uvedeny v příloze. Odhad ceny obvyklé srovnáním: korekce ceny na pramen výměra užitné plochy bytu v m2 výsledná cena za m2 srovnávané nemovitosti cena nabídková reduková cena za m 2 korekce stavu korekce lokality byt č. 1 620 000 0,95 44 13 386 0,90 1 12 048 byt č. 2 630 000 0,95 56 10 688 0,90 0,9 8 657 byt č. 3 769 999 0,95 54 13 546 0,90 0,95 11 582 průměrná indexovaná hodnota 10 762 Výměra užitné plochy bytu: Průměrná cena za m2 zjištěna srovnáním: Cena bytu zjištěna srovnáním: 53,53 m2 10 762 Kč 576 089,86 Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 576 089,86,- Kč. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 576 000,- Kč Výše uvedená metoda představuje základní přístup při hodnocení nemovitostí. Tento přístup je v současné době preferován, protože odráží reálná data ověřená realitním trhem.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 2353/5 situované v bytovém domě č.p. 2353 na pozemku parc.č. 1398/2 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 2353 a parcele č. 1398/2, v k.ú. Frýdek, v obci Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek (LV č. 8931), je stanovena ke dni 23.11.2012. Na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 576 000,- Kč.
- 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně: Cena obvyklá 576 000,- Kč Slovy: pětsetsedmdesátšesttisíc Kč V Ostravě, 5. 12. 2012 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 868-395/2012 znaleckého deníku.
Příloha č. 1: Mapa širších vztahů - 8 -
Příloha č. 2: Fotodokumentace - 9 -