Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 3654 10 / 2011 ve věci ocenění nemovitosti id. ⅓ rodinného domu čp. 2312 s pozemky a příslušenstvím v k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Účel posudku: stanovit cenu id. ⅓ staveb, pozemků a porostů příslušejících k výše uvedené nemovitosti, za účelem uvažovaného prodeje, k rozhodnému dni ocenění ve vlastnictví Bala Abdulla (⅓) a Jan Střelec (⅔) podle listu vlastnictví č. 7223 pro k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou a okres Jablonec nad Nisou. Objednavatel posudku: soudní exekutor JUDr. Dagmar Kuželová, Novodvorská 1010, 142 00 Praha 4 usnesením č. 046 Ex 453/09-15 z 30.12.2010 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhl. MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona (ve znění platném k rozhodnému dni ocenění). Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 13 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění 24.1.2011

1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) xerokopie listu vlastnictví č. 7223 z 30.12.2010 c) xerokopie kopie katastrální mapy z 19.8.2009 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne 24.1.2011 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 254/2004 Sb. a 296/2007 Sb., dále jen zákon c) vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, dále jen vyhláška d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet 1.3 Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření bylo provedeno částečné zaměření nemovitosti, část tohoto zaměření je využita i pro výpočet obestavěného prostoru, dále byla provedena částečná fotodokumentace, která je uložena v archivu znalce a v příloze posudku. K tomuto ocenění nebyla předložena nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Na listu vlastnictví č. 7223 v části C je několik exekucí. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v tržní ceně. Povinný vlastní pouze ideální podíl 1/3 na oceňovaných nemovitostech. 1.4 Výčet oceňovaných nemovitostí list vlastnictví č. 7223 a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům čp. 2312 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Porosty c 1 ) Porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemek e) Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou přímou 2

2. POSUDEK: Informace o nemovitosti Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou Počet obyvatel: 45 328 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům čp. 2312-5 Jablonec nad Nisou je bývalým okresním městem (počet obyvatel dle platné verze Lexikonu obcí 45 328) s veškerým zázemím a veškerou občanskou vybaveností (školy i vysoké, nemocnice, bazén, divadlo, kina, apod.). Nemovitost se nachází v okrajové části města s velmi dobrou dostupností všech aktivit centra. S významnou průmyslovou výrobou (sklářství, bižuterie, automobilová výroba). Oceňovaný rodinný dům je umístěn v místní části a k.ú. Jablonec nad Nisou, severně od centra města v ulici U Rybníka. Centrum obce je vzdálené cca 600 m. Dostupnost do centra je dobrá pěšky, vlastní dopravou i MHD (autobusová zastávka nedaleko). Jde o klidnou polohu vhodnou k bydlení. Nedaleko se nachází Vodní nádrž Mšeno. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové domy a rodinné domky vilového typu. Přístup k domu je přímo z obecní komunikace ppč. 2389/11 ve vlastnictví Jablonce nad Nisou, jde tedy o bezproblémový příjezd i přístup. Rodinný dům má dvě podzemní podlaží. Druhý suterén je pouze přes cca jednu polovinu domu. První suterén je po celé ploše domu. Dále je dům patrový s obytným podkrovím a volným půdním prostorem. Jde o zděnou stavbu, která má střechu s nepravidelným sklonem krytou eternitovými šablonami. Druhé podzemní podlaží se nevyužívá, jde pouze o sklepní prostory. První suterén je využíván ke skladování bižuterie. V přízemí a patře je vždy jedna bytová jednotka. Dům je napojen na veškeré sítě voda obecní, elektřina, plyn a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Topení je pro každé podlaží zvlášť (etážové), s plynovými kotli. Celkový stavebně technický stav domu je dobrý. Na domě je novější krytina střechy, dále jsou upraveny vnitřní části domu. Nové instalace, topení, sociální zařízení a další. Na domě chybí fasáda. V katastrální mapě je u domu z jižní strany zakreslena kolna. V dnešní době již kolna nestojí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 3

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 2.PP: 14,25*10,25-9,35*6,45 = 85,76 m 2 1.PP: 11,95*1,8+12,45*10,25+1,15*8,15 = 158,50 m 2 1.NP: 11,95*1,8+12,45*10,25+1,15*8,15 = 158,50 m 2 podkroví : 14,25*10,25+1,15*8,15-2,55*1,8 = 150,85 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 2.PP: 85,76 m 2 1,92 m 1.PP: 158,50 m 2 3,14 m 1.NP: 158,50 m 2 3,57 m podkroví : 150,85 m 2 3,33 m Obestavěný prostor: celý objekt : 158,5*(3,14+3,57)+150,84*(3,33+4,43/2)+85,7 = 2 064,58 m 3 5*1,92 Obestavěný prostor celkem: = 2 064,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: běžné základové pasy S 100,00 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: s podhledy S 100,00 4. Střecha: mansarda s polovalbou S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: štuky S 100,00 8. Fasádní omítky: chybí C 100,00 9. Vnější obklady: kamenný sokl S 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady S 100,00 11. Schody: standardní S 100,00 12. Dveře: dřevěné S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: vlýsky S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 19. Rozvod vody: studená i teplá S 100,00 20. Zdroj teplé vody: standardní S 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: plastové potrubí S 100,00 23. Vybavení kuchyně: standardní S 100,00 24. Vnitřní vybavení: standardní S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 Část [%] 4

5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 16. Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 4,00 100,00 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů: 97,20 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9720 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9720 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1700 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1710 Základní cena upravená = 6 186,85 Kč/m 3 Plná cena: 2 064,58 m 3 * 6 186,85 Kč/m 3 = 12 773 246,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 150 = 66,667 % - 8 515 540,42 Kč Rodinný dům čp. 2312 - zjištěná cena = 4 257 706,35 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby 5

Rodinný dům čp. 2312 Celkem: 4 257 706,35 Kč 4 257 706,35 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 4 257 706,35 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 149 019,72 Kč c) Porosty c 1 ) Porosty Cena porostu je stanovena za jejich pokryvnou plochu. Na pozemku se nachází rododendron. Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 868 050,11 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 547 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 10 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 15 869,29 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = 1 348,89 Porosty - zjištěná cena = 1 348,89 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 2219 547,00 400,00 218 800,- Součet 218 800,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % + 91 896,- Mezisoučet 310 696,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 31 069,60 Mezisoučet 341 765,60 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 868 050,11 Pozemek - zjištěná cena = 868 050,11 Kč 6

e) Stavba - porovnávací metoda přímá Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = ( C v x K U - H poz ) / V vzorek x V nem / K f kde H v hodnota dle vzorku C v cena vzorku K U koeficient úpravy na reálnou cenu H poz tržní hodnota pozemku V vzorek výměra vzorku V nem výměra oceňované nemovitosti K f cenotvorný koeficient Charakteristika nemovitosti Vlastnictví osobní (vlastnická práva jsou omezena!) Typ domu rodinný dům samostatný Konstrukce cihlová Stav objektu po převažující rekonstrukci Příslušenství standardní, nemá vliv na hodnotu Užívání dům je obsazený - původním vlastníkem Výměry a dispozice Zastavěná plocha 159.00 m 2 Obestavěný prostor 2 065.00 m 3 Vzorek 01 Předmětem prodeje je samostatně stojící vila postavená cca v r. 1910, která byla v r. 1986 rekonstruována na závodní klub. Jedná se o zděný objekt o jednom podzemním, dvou nadzemních podlažích a s části upraveným podkrovím, který je napojený na přípojky vody, kanalizace a elektro. Vytápění je dálkové, ale nefunkční. Střecha je sedlová, krytá pozinkovaným plechem a azbestocementovými šablonami. Stropy jsou dřevěné trámové. Podlahy jsou kryty koberci a keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná, zdvojená. Jednotlivá podlaží jsou propojena kamenným schodištěm, do podkroví dřevěným. V 1.PP jsou 4 skladové místnosti a místnost s výměníkem, v 1.NP jsou 2 klubové místnosti, kuchyňka, šatna, sklad a sociální zařízení, ve 2.NP pak 3 kanceláře, sociální zařízení a 2 komory a v podkroví kancelář. Objekt vyžaduje celkovou rekonstrukci. Součástí prodeje je i zastavěný pozemek o velikosti 178 m2; a pozemek přiléhající k budově, jehož velikost bude určena na základě geometrického plánu. Objekt je velmi dobře dopravně dostupný. Nabízeno RK za 4 140 000,- Kč od 9.8.2010, rezervace 14.1.2011. Vyhodnocení: obdobná poloha, menší objekt, také dobrý stav obr. 1 Identifikace vzorku www.reality.cz - nabídka 780-PK0186 7

Datum zpracování 27.01.2011 Nabídková cena K u = 0.90 4 140 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání osobní cihlová cihlová velmi dobrý standardní, nemá vliv na hodnotu dům byl ke dni prodeje volný Výměry a dispozice Užitná plocha 200.00 m 2 Zastavěná plocha 178.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) 0 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy -10-10 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení -10 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav 0 *) 3 Vliv příslušenství 0 *) -10 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f 0.81 H v = (4 140 000 Kč x 0.90-0 Kč ) / 178.00 m 2 x 159.00 m 2 / 0.81 = 4 108 989 Kč Míra shody (váha) 2 Vzorek 02 Bytový dům do OV, suterénní byt 1+2 (53 m2) s vlastní terasou a bezbariérovým vstupem. 1.NP 1+2 (53 m2) 2. NP 3+1 (110 m2) s obytným podkrovím. Každý byt má vlastní etážové topení s ohřevem TUV, krbová kamna. Kompletní rekonstrukce 2010-11 Nová fasáda, střecha, plastová okna, elektřina, voda, plyn, podlahy, dveře, koupeny, obklady, štuky, domácí telefon. K domu patří zahrada + parkovací stání s bránou dálkovým ovládáním. Využití na kanceláře, ordinace, penzion, pronájem. Nabízeno RK za 6 999 000,- Kč od 9.8.2010, aktualizace - sleva 14.1.2011. Vyhodnocení: horší poloha - dál od centra, menší dům, po kompletní rekonstrukci. obr. 1 obr. 2 obr. 3 8

Identifikace vzorku www.reality.cz - nabídka AFZ-100340 Datum zpracování 27.01.2011 Nabídková cena K u = 0.70 6 999 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání osobní cihlová samostatně stojící po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu dům byl ke dni prodeje volný Výměry a dispozice Zastavěná plocha 216.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) 0 2 Umístění v rámci mikroregionu -25 2 Ostatní místní vlivy 0 *) -25 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav +10 3 Vliv příslušenství 0 *) +10 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f 0.825 H v = (6 999 000 Kč x 0.70-0 Kč ) / 216.00 m 2 x 159.00 m 2 / 0.825 = 4 371 429 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 03 Polyfunkční vila po rekonstrukci v klidné části Jablonce n/n. Zastavěná plocha 400 m2; pozemek celkem 792 m2. Celkem užitná plocha 720 m2. V hlavní třípatrové budově: nebytový prostor 210 m2. II.NP garáž, byt 3+ kk (83 m2) + garsonka ve III.NP, ve IV.NP. byt 112 m2; + půda. Ve středním traktu objektu 2 prostory po rekonstrukci (ordinace + společná čekárna, sociální zařízení), celkem 150 m2. Zadní dvoupatrový trakt: v I.NP sklad či dílna 40 m2, ve II.NP byt 47 m2; či kanceláře. 3 nové plynové kotle, nové rozvody topení, elektriky, vody a kanalizace. Parkování ve dvoře. V současné době výnos z nájmů cca 60 tis. Kč/měs. Nabízeno RK 9 650 000,- Kč od 22.7.2010, rezervace 14.12.2010 Vyhodnocení: obdobná poloha, horší stav domu, větší objekt 9

obr. 1 obr. 2 obr. 3 Identifikace vzorku www.reality.cz - nabídka M56-010065 Datum zpracování 27.01.2011 Nabídková cena K u = 0.85 9 650 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání osobní vila cihlová po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu dům je obsazený - původním vlastníkem Výměry a dispozice Užitná plocha 720.00 m 2 Zastavěná plocha 400.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) 0 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení +10 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav -20 3 Vliv příslušenství 0 *) -10 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f 0.90 H v = (9 650 000 Kč x 0.85-0 Kč ) / 400.00 m 2 x 159.00 m 2 / 0.90 = 3 622 771 Kč Míra shody (váha) 3 10

Vzorek 04 Třípodlažní dům s dvojgaráží (stáří 15 let) a oplocenou zahradou, za domem možnost dalších parkovacích ploch. Příjemné místo, obklopené vzrostlou zelení, v těsné blízkosti supermarket, nedaleko přehrada, spojení s centrem MHD. Dům má novou střechu, v letech 2002-2009 prošel postupnou rekonstrukcí vnitřních prostor. Pozemek 1087 m2, zastavěná plocha 227 m2, zahrada 860 m2. Dispozice: 1. PP: 108 m2 - nebytový prostor, rekonstrukce 2003, vytápění plyn. kotel. V současné době pronajat, tržní nájemné. 1. NP: 130 m2; - byt 3+1 - vl. plyn. kotel, nové rozvody vody, plynu a odpady, část. plastová okna. 2. NP., 130 m2, byt 3+1 - vl. plyn. kotel, nové rozvody plynu, 2002 rekonstrukce koupelny a nová kuch. linka, 3. NP: 140 m2 podkroví - byt 4+1 - rekonstruován - vl. plyn. kotel, nové rozvody vody, plynu, odpady, koupelna nová dlažba, obklady, nová kuch. linka. Půdní prostor. Nabízeno RK 5 950 000,- Kč od 2.12.2010, aktualizace 29.12.2010. Vyhodnocení: horší poloha - dál od centra, obdobná velikost, mírně horší stav domu. obr. 1 obr. 2 obr. 3 Identifikace vzorku www.reality.cz - nabídka F09-179301 Datum zpracování 27.01.2011 Nabídková cena K u = 0.70 5 950 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Vlastnictví Typ domu Konstrukce Stav objektu Příslušenství Užívání osobní cihlová samostatně stojící po převažující rekonstrukci standardní, nemá vliv na hodnotu neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 558.00 m 2 Zastavěná plocha 227.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje 0 *) 0 2 Umístění v rámci mikroregionu -30 2 Ostatní místní vlivy 0 *) -30 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav -10 3 Vliv příslušenství 0 *) -10 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný 11

K f 0.63 H v = (5 950 000 Kč x 0.70-0 Kč ) / 227.00 m 2 x 159.00 m 2 / 0.63 = 4 630 690 Kč Míra shody (váha) 2 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 01 Vzorek 02 Vzorek 03 Vzorek 04 Průměrná hodnota Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti činí 4 108 989 Kč 4 371 429 Kč 3 622 771 Kč 4 630 690 Kč 4 183 470 Kč 4 089 888 Kč 4 500 000 Kč Cena po úpravě vlastnickým podílem: 4 500 000.00 Kč x 1/3 = 1 500 000.00 Kč Odhad tržní hodnoty položky vzhledem k podílu pouze id. ⅓ nelze s ohledem na nejasného spoluvlastníka podílu ⅔, možné problémy z toho vyplývající, apod. těžkosti spoluvlastnictví činí jiný než matematický podíl, v tomto případě 1 300 000.00 Kč. 12

3. REKAPITULACE: Výsledné ceny: LV č. 7223: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům čp. 2312 = 4 257 706,35 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 149 019,72 Kč c) Porosty c 1 ) Porosty = 1 348,89 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemek = 868 050,11 Kč Vlastnický podíl: 5 276 125,07 * (1 / 3) = 1 758 708,36 Kč LV č. 7223 id. ⅓ celkem: 5 276 125,07 Kč 1 758 708,36 Kč Výsledná cena id. ⅓ nemovitosti činí celkem Výsledná cena podle cenového předpisu po zaokrouhlení dle 46 slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátosmtisícsedmsetdeset Kč 1 758 708,36 Kč 1 758 710,- Kč e) Tržní hodnota porovnávací metodou přímou (id. ⅓) 1 300 000,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč V Jablonci nad Nisou, 8.2.2011 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22, 602 433 451 Znalecká doložka: ---------------------- Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3654-10/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě) 13