ZNALECKÝ POSUDEK č.3553-379/2013 O ceně bytové jednotky č.217/5 ve Fulneku, Požární 217, včetně příslušenství a podílu o velikosti 575/18273 na společných částech domu a pozemku p.č.539 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 466 m 2, vše zapsáno na LV č.2045 pro k.ú.fulnek Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, 14800 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 7.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 7.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.217/5 ve Fulneku, Požární 217, včetně příslušenství a podílu o velikosti 575/18273 na společných částech domu a pozemku p.č.539 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 466 m 2, vše zapsáno na LV č.2045 pro k.ú.fulnek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.217/5 Adresa předmětu ocenění: Požární 217 742 45 Fulnek Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Fulnek Katastrální území: Fulnek Počet obyvatel: 5 921 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 71,4843 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 71,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.10.2013 za přítomnosti znalce a obou vlastníků nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2045 pro k.ú.fulnek - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 480510/441, Pan František Schenk, Požární 217, 742 45 Fulnek, vlastnictví: SJM 496115/104, Paní Ludmila Schenková, Požární 217, 742 45 Fulnek, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 480510/441, Pan František Schenk, Požární 217, 742 45 Fulnek, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 496115/104, Paní Ludmila Schenková, Požární 217, 742 45 Fulnek, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním, čtyřmi nadzemními podlažími a podkrovím. Sklonitá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a elektrickým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 71,48 1,00 2,1310 0,7960 121,25 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 539 466,00 121,25 56 502,50 nádvoří Stavební pozemek - celkem 56 502,50 Pozemek - zjištěná cena = 56 502,50 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 56 502,50 Kč 56 502,50 Kč Cena příslušenství - celkem = 56 502,50 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 39 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 520,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 10,20 m 2 pokoj: 19,00 m 2 pokoj: 13,60 m 2-5 -
předsíň: 9,65 m 2 koupelna: 2,60 m 2 WC: 1,05 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 56,10 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí balkon: 3,00 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 3,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 56,10 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 3,00m 2 * 0,17 = 0,51 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,40 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Podlahové plochy - celkem = 56,75 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 39 let: 0,80-6 -
9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,612 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,612 * 1,100 * 0,850 = 0,572-7 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 15 520,- Kč/m 2 * 0,572 = 8 877,44 Kč/m 2 CP = CU * PP = 8 877,44 Kč/m 2 * 56,75 m 2 = 503 794,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 503 794,72 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 56 502,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 575 / 18 273 Hodnota spoluvlastnického podílu: 56 502,50 Kč * 575 / 18 273 = 1 777,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 1 777,98 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 505 572,70 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 505 572,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 505 572,70 Kč Celkem 505 572,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 505 572,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 505 572,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 505 572,70 Kč Celkem 505 572,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 505 572,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 505 570,- Kč slovy: Pětsetpěttisícpětsetsedmdesát Kč - 9 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 69.554,- Kč s příslušenstvím - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 3+1 v družstevním vlastnictví ve městě Fulnek, místní část Jerlochovice. Rekonstruovaný, pečlivě udržovaný byt o rozloze 76 m2 se nachází v 1 NP z 3. Chodba a kuchyň má na stěnách dřevěné obložení. V kuchyni je nová rohová kuchyňská linka s kombinovaným sporákem. Rekonstruované je také zděné jádro koupelny s rohovou vanou a WC. Při vstupu do bytu je po pravé straně první ložnice (13 m2), dále na stejné straně je obývací pokoj (16 m2). V rohu je komora (3 m2), kde je umístěn plynový kotel na ohřev vody a vytápění. Za komorou před kuchyní je druhá ložnice (9 m2). Byt je celý zateplen a všechna okna jsou plastová. K bytu náleží také - 10 -
sklepní místnost (10 m2). Dům, který je spravován bytovým družstvem je v klidné části města s dostatečnou občanskou vybaveností. Nedaleko (280 m) je základní škola a mateřská škola. Dobrá dostupnost je také do centra města, na vlakové a autobusové spojení. V blízkosti města je také napojení na dálnici D1. Požadovaná cena 750.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. byt 2+1 v osobním vlastnictví o velikosti 44m2 ve Fulneku na ul. Pivovarská v těsné blízkosti náměstí Komenského. Byt je po částečné rekonstrukci, na podlaze v pokojích jsou plovoucí podlahy, v koupelně nový sprchový kout včetně obkladů a všech zařizovacích předmětů. Majitel nabízí možnost prodeje po rekonstrukci - nová plastová okna, plovoucí podlahy a kuchyňská linka za doplatek. Požadovaná cena 460.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. byt v osobním vlastnictví 2+1 ve Fulneku. Byt o celkové výměře 52 m2 se nachází v přízemí panelového domu na ulici Požární. Dům je po celkové revitalizaci, má plastová okna a nově udělanou fasádu, včetně zateplení. Byt je pěkný, útulný a je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci a úpravám dle vlastních představ. Podlahové krytiny tvoří parkety a linoleum. Do bytu - 11 -
je zavedena vodovodní, plynová přípojka a elektřina. K bytu taktéž náleží sklepní prostory. Parkování přímo před domem. V této lokalitě se nachází běžná občanská vybavenost. Vše v dosahu několika min. od domu. Autobusové i vlakové spojení. Požadovaná cena 610.000,- Kč včetně provize a právních služeb. Obvyklá cena bez vlivu závad : 510.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 510.000,- Kč. Slovy: Pětsetdesettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 7.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. - 12 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3553-379/2013 znaleckého deníku. - 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2045 ze dne 10.9.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-14 -
Fotodokumentace nemovitosti - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -