ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1046/227/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl id. 1/2 na pozemcích p.č. 360/3 a 360/4, vše v k.ú. Čestín u Jankova, obce Jankov, zapsané na LV č. 105, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Benešov, obec Jankov, k.ú. Čestín u Jankova Adresa nemovité věci: Čestín u Jankova, 257 03 Jankov OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 9, Mgr. Ondřej Svoboda Adresa objednavatele: Beranových 130, 199 000 Praha 18 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 184 EX 6957/15-26 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA spoluvl. podíl id. 1/2 70 000 Kč Datum místního šetření: 16.12.2015 Stav ke dni : 16.12.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 17.12.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvl. podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 105 ze dne 3.11.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 17.12.2015. Povinný Petr Svatoň byl řádně obeslán doručeným dopisem se žádostí o součinnost, který mu byl dne 18.11.2015 vhozen do schránky. Obeslána byla i spoluvlastnice- obsílka se vrátila s poznámkou zemřela. Do dnešního dne nikdo nereagoval. Pozemky jsou volné přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184 EX 6957/15-26 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Jankov se nachází v okrese Benešov, kraj Středočeský. Ke dni 1.2.2015 zde žilo 934 obyvatel. Katastr obce se skládá ze dvou oddělených území. Jedno je tvořeno částmi Bedřichovice, Čestín, Jankov, Jankovská Lhota, Otradovice a Pičín. Druhé je tvořeno částmi Čečkov, Nosákov, Odlochovice a Podolí. Vesnice Jankov, kde je evidováno 172 adres, je částí stejnojmenné obce. Součástí Jankova je malá osada Jitra se 3 popisnými čísly. Jankov leží v nadmořské výšce 510 m, v - 2 -
oblasti nazývané Česká Sibiř. Ve vzdálenosti 13 km severovýchodně leží město Vlašim, 16 km severně město Benešov, 23 km západně město Sedlčany a 27 km jižně město Tábor. Katastrální území Jankov má rozlohu 9,06 km2 a leží na něm i místní část Otradovice. Obcí prochází silnice II/150 Votice - Jankov - Louňovice pod Blaníkem - Čechtice - Ledeč nad Sázavou. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky situované v severní okrajové části katastrálního území Čestín u Jankova. Parcely jsou součástí bloků orných půd, v bezprostřední blízkosti lesa. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale pozemky jsou dobře identifikovatelné dle hranice veřejné komunikace a hranice lesů, lze tedy téměř vyloučit existenci trvalých porostů na parcelách. Parcely jsou v lokalitě mimo zastavitelnou část obce a nenavazují na rozptýlenou zástavbu. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 592 ve vlastnictví obce. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Svatoň Petr, Na náměstí 14, 25703 Jankov 1/2 Svatoňová Marie, č. p. 40, 25753 Vojkov 1/2 Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Svatoň Petr Jiné zápisy Údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projed. dědictví - Svatoňová Marie Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 17.12.2015 06:00:02. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívají vlastníci. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 360/3 o výměře 4316 m 2 a pozemek p.č. 360/4 o výměře 5754 m 2. Parcely jsou součástí bloků orných půd, v bezprostřední blízkosti lesa. Hranice jednotlivých oceňovaných parcel jsou nezřetelné, ale pozemky jsou dobře identifikovatelné dle hranice veřejné komunikace a hranice lesů, lze tedy vyloučit existenci trvalých porostů na parcelách. Parcely jsou v lokalitě mimo zastavitelnou část obce a nenavazují na rozptýlenou zástavbu. Pozemky jsou přístupné ze zpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 592 ve vlastnictví obce. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Pravětice KRC: 0,85 KMP: 1,06 KPP: 1,00 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 065 41 300 20,00 0,95 18,92 Popis pozemku: zemědělský pozemek nacházející se v okolí malé vesnice Pravětice, která je částí obce Načeradec v okrese Benešov. Pozemek je dle katastru nemovitostí veden jako orná půda a v současnosti je obhospodařován bez nájemního vztahu. Nabízený pozemek je převážně zahrnut v LPIS - možnost dotace. Lokalita: Kamberk KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 0,97 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 29 219 634 052 21,70 0,82 17,85 Popis pozemku: zemědělské pozemky v katastru Kamberk, okres Benešov. Jedná se o 7 pozemků dělených do 4 celků. Pozemky jsou obhospodařovány na základě nájemní smlouvy. Lokalita: Xaverov KRC: 0,85 KMP: 0,92 KPP: 0,99 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 30 000 450 000 15,00 0,81 12,19 Popis pozemku: Soubor zemědělských parcel (orná půda + trvalý travní porost), o celkové výměře cca 3 hektary. Lokalita: Čeřenice KRC: 0,85 KMP: 0,96 KPP: 0,98 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 15 000 225 000 15,00 0,84 12,59 Popis pozemku: Soubor zemědělských parcel (orná půda), o celkové výměře cca 1,5 hektaru. Půda je aktuálně v užívání bez nájemní smlouvy. - 5 -
Lokalita: Bukovany KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,97 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 9 623 125 000 12,99 0,87 11,25 Popis pozemku: zemědělská půda v katastrálním území Bukovany u Týnce nad Sázavou, okres Benešov pozemky na listu vlastnictví č. 691 o celkové výměře 9.623 m2, pozemky jsou bez nájemní smlouvy Průměrná jednotková cena 14,56 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemky situované v nezastavitelném území města, obhospodařované, v bloku orných půd, přístupné z veřejné zpevněné místní komunikace. Pozemky se pohybují v intervalu od 12,- do 19,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 14,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 360/3 4 316 14,00 60 424 orná půda 360/4 5 754 14,00 80 556 Celková výměra pozemků 10 070 Hodnota pozemků celkem 140 980-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 140 980 Kč Obvyklá cena spoluvl. podíl id. 1/2 70 000 Kč slovy: Sedmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okrese Benešov, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podílu id. 1/2 na nemovitostech - pozemcích situovaných mimo zastavěné území obce, nezastavitelných, obhospodařovávaných, situované v okrajové části katastrálního území, v blízkosti lesa, přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že spoluvl. podíl id. 1/2 na nemovitostech je obchodovatelný. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech Návrh OC podílu zaokrouhleno 140 980,- Kč 70 490,- Kč 70 000,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 105 zaokrouhleno 1. spoluvl. podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich součást 70 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - spoluvl. podíl id. 1/2 na pozemcích p.č. 360/3 a 360/4, vše v k.ú. Čestín u Jankova, obci Jankov, zapsané na LV č. 105, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Benešov; se zohledněním práv a závad ve výši 70 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 17.12.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1046/227/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 227. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 105 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia, farmy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
- 11 -
Mapa oblasti - 12 -