Analýza trhu nemovitostí v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu firem a institucí Analýza trhu nemovitostí v ČR Bakalářská práce Autor: Miroslav Brabenec Bankovní management, bankovní manager Vedoucí práce: Ing. Helena Cetlová Praha Duben, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Praze dne 25. dubna 2010 Miroslav Brabenec

Poděkování: Touto cestou bych rád poděkoval paní inţenýrce Heleně Cetlové za pomoc při zpracování bakalářské práce.

Anotace Tato bakalářská práce analyzuje trh nemovitostí v ČR. Vedle základní charakteristiky trhu nemovitostí a pojmů je v práci zachycen aktuální vývoj cen nemovitostí v souvislosti s nabídkou a poptávkou. Na tuto část navazují principy ovládající trh nemovitostí, způsoby financování a výše úroků z úvěrů. Závěrečná část práce obsahuje shrnutí výsledků cen nemovitostí a odhad vývoje trhu v dalších letech. Annotation This bachelor thesis provides an analysis of the real estate market in the Czech Republic. Besides general characteristics of the real estate market and specific terms, the thesis captures actual price development of real estate in connection with supply and demand. The thesis further continues with principles that control or govern real estate market, an overview of various forms of financing, and a review of amount of interest from mortgage loans. The final part of the thesis summarizes results of real estate prices and an estimate of development of the real estate market in the following years.

Obsah Úvod... 7 1. Základní charakteristika trhu nemovitostí a základní pojmy... 8 1.1. Definice pojmů... 9 1.1.1. Pozemek... 9 1.1.2. Domek... 9 1.1.3. Byt... 10 1.1.4. Věc nemovitá... 10 1.2. Vývoj domovního a bytového fondu... 10 2. Vývoj nemovitostí v České republice z hlediska cen... 12 2.1. Pozemky... 12 2.2. Rodinné domy... 13 2.3. Byty... 13 2.4. Nájemné... 21 2. 5. Komerční a kancelářské objekty... 21 2. 6. Rekreační objekty... 23 3. Analýza a porovnání trhu nemovitostí... 23 3.1. Neměnné principy ovládající trh nemovitostí.... 23 3.2. Trh pozemků... 24 3.3. Trh s rodinnými domy... 24 3.4. Trendové změny na trhu s byty... 24 3.5. Vztah nabídkových a realizovaných cen bytů... 26 3. 6. Kancelářský trh... 26 3.7. Socioekonomie bydlení... 30 3. 8. Trh hypotéčních úvěrů... 30 3. 9. Zvýšení DPH ve vztahu k ceně nemovitostí... 34 3. 10. Výše ţivotní úrovně ve vztahu ke kvalitě bydlení... 34 3. 11. Indikátor důvěry spotřebitelů... 35 3. 12. Stavební spoření... 37 3. 13. Státní podpora hypoték... 38 3. 14. Investice domácností do obydlí... 41 3. 15. Objem hypotéčních úvěrů... 42 5

3. 16. Hypotéky versus stavební spoření... 46 3. 17. Refinancování hypoték... 48 4. Shrnutí výsledků... 49 4. 1. Shrnutí vývoje cen nemovitostí... 50 4. 2. Shrnutí současného stavu trhu nemovitostí v ČR.... 53 4. 3. Retrospektiva dalšího vývoje trhu nemovitostí v ČR... 56 Závěr... 58 Seznam použité literatury... 59 Seznam grafů... 63 Seznam tabulek... 64 6

Úvod V poslední době se po celém světě stává trh nemovitostí velmi diskutovaným problémem v souvislosti s rychlým nárůstem cen nemovitostí a se splasknutím nemovitostní bubliny. Je nutné upozornit na specifika trhu nemovitostí v této sloţité době a co nejpřesněji odhadnout období, v němţ se ekonomika vzpamatuje. První část práce zachycuje základní charakteristiku trhu nemovitostí a základní pojmy. Prudký růst aktivity na českém trhu nemovitostí bytových i komerčních byl podporován řadou faktorů, které ve svém důsledku vedly k vysokým nominálním přírůstkům investic do hmotných aktiv, zejména v sektoru domácností. Druhá část práce popisuje aktuální vývoj cen nemovitostí, nabídku a poptávku na trhu nemovitostí. Sledovaným obdobím jsou roky 1997 aţ 2008, resp. dosaţitelné výsledky za rok 2009. Třetí část se zabývá analýzou a porovnáním trhu nemovitostí a neměnnými principy ovládající trh nemovitostí. Popisuje moţné způsoby financování a rozdílné výše úroků z úvěrů. Závěrečná část práce obsahuje shrnutí současného trhu nemovitostí v ČR a nástin dalšího vývoje v budoucích letech. V bakalářské práci jsou vyuţity údaje z domácích i zahraničních odborných materiálů. Pro objektivní názor na výsledky vyplývající z analýzy trhu nemovitostí v ČR bylo vyuţito více informačních zdrojů. 7

1. Základní charakteristika trhu nemovitostí a základní pojmy Finanční krize má nečekané dopady na trh s nemovitostmi. Hospodářský a realitní boom v minulých letech změnil cenové relace u nového i staršího bydlení. Pomalu zmizel rozdíl mezi cenou nového a starého bydlení. Tento vývoj byl ekonomicky nesprávný, naprosto nelogický a dlouhodobě neudrţitelný. Ochlazením ekonomiky pak klesla koupěschopná poptávka a ceny nemovitostí klesly. Tím došlo ke správnému narovnání cenových relací a k obnovení trţní rovnováhy. Pokles cen nemovitostí přinese oţivení, není však předpokladem ekonomického zázraku. Trh nemovitostí musí rovněţ zohledňovat kvalitativní rozdíly mezi bydlením v novém a starém a celou řadu dalších faktorů, rodinné domy, residence, panelové byty. Dále infrastrukturu a občanskou vybavenost, parkování, sociální strukturu obyvatelstva. Od 90. let 20. století, se Česká republika stala centrem Evropy. Centrem zajímavým, jak pro investice do podnikání zahraničních subjektů u nás, tak pro investice do nemovitostí. Investice do nemovitostí v ČR se stala jednou z nejjistějších investic vůbec. Reálná trţní hodnota se u některých typů nemovitostí od roku 1990 do roku 2000 zdvojnásobila. V těchto letech zaţila ČR, zejména pak hlavní město obrovský boom i na trhu pronájmů, a to jak bytových, tak i komerčních. Výši ceny však ovlivňují parametry nemovitostí, jako jsou regiony a lokality, typ nemovitosti, typ vlastnictví. Významnou roli ve výši ceny hraje dostupnost a efektivnost profinancování koupě nemovitosti. Otázkou je zda v tomto určitém období jsou hypotéky dostupné a ekonomicky zajímavé formy financování pro velmi široký okruh kupujících. Po splasknutí akciové bubliny se investice do nemovitostí staly alternativou k investicím do akcií. Do nemovitostí investovaly nejen domácnosti díky levným hypotékám, ale spekulativní kapitál do nich přelilo i mnoho investičních fondů. Hodnota nemovitostí ve vyspělých zemích představuje 80 % hrubého domácího produktu těchto zemí. Ve vyspělém světě se tedy vytvořila pořádná nemovitostní bublina. Potom splaskla a došlo k výraznému poklesu spotřebitelských výdajů. 8

Ekonomika Česka si podobně jako ta v Německu nebo ve Francii polepšila. Český hrubý domácí produkt vzrostl o 0,3 %. Očekávalo se, ţe s nastartováním ekonomiky by mohly přijít i lepší časy pro trh nemovitostí i kdyţ klesla meziročně výstavba ve druhém čtvrtletí 2009 v celé ČR víc jak o 21 %. Bytová politika prodělala v Česku překotný vývoj jako v málokteré jiné zemi. Rozdělení bytového fondu v socialistickém Československu bylo jednoduché a to na stát, druţstva a rodinné domy. V současné době je situace v jednotlivých sektorech bydlení následující: Družstva tvoří asi pětinu bytového fondu, je registrován asi 17% podíl. Jejich role tedy byla a je mnohem větší, neţ kdokoliv před patnácti lety odhadoval. Nová bytová výstavba v tomto sektoru stagnuje. Nájemní sektor podobná část kolem 17 %. Fond je zanedbaný v souvislosti s regulací nájemného a s neuspokojivými vztahy mezi nájemci a pronajímateli. Sektor obecních bytů ovlivnily ho podobné problémy jako soukromý nájemní sektor. Obce se svých bytů zbavily velmi levně. Na druhé straně však nová výstavba probíhá díky státním dotacím velmi dobře. Vlastnický sektor ve fondu tvoří více neţ 63 %, coţ je více neţ předchozí sektory dohromady a jeho podíl neustále roste. Rozšiřuje se nejen nově stavěnými rodinnými domky, ale byty ve vlastnictví, jak v důsledku privatizace, tak vlivem nové výstavby. Rodinné domky tvoří skoro polovinu celého bytového fondu, asi 46 %, dalších 17 % patří bytům v osobním vlastnictví. 1.1. Definice pojmů 1.1.1. Pozemek Část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí správní, popřípadě katastrálního území, hranicí vlastnickou, uţívací nebo hranicí druhů pozemků. 1.1.2. Domek Rodinný dům, u něhoţ z úhrnu podlahové plochy všech místností připadají alespoň dvě třetiny na byty a který obsahuje nejvýše pět obytných místností nepočítajíc v to kuchyň, nebo u něhoţ při větším počtu těchto místností nepřesahuje úhrn podlahové plochy obytných místností 120 m 2. 9

1.1.3. Byt Je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 1.1.4. Věc nemovitá Podle občanského zákoníku pozemek nebo stavba pevně spojená základem se zemí. 1.2. Vývoj domovního a bytového fondu Tabulka 1: Vývoj domovního a bytového fondu Rok sčítání Rodinné domy Celkem Trvale obydlené Domy Byty Průměrný Neobydlené Celkem Trvale obydlené Neobydlené počet bytů na 1 dům 1970 1 494 604 1 408 079 86 525 1 740 945 1 652 786 88 159 1, 16 1980 1 567 863 1 384 080 183 783 1 813 288 1 604 843 208 445 1, 16 1991 1 605 227 1 352 221 253 006 1 795 462 1 525 389 270 073 1, 12 2001 1 732 077 1 406 806 325 271 2 005 122 1 632 131 372 991 1, 16 Bytové domy 1970 172 824 171 396 1 428 1 406 332 1 376 080 30 252 8, 14 1980 220 542 218 063 2 479 1 913 556 1 847 659 65 897 8, 68 1991 228 566 223 640 4 926 2 244 947 2 149 963 94 984 9, 82 2001 196 874 195 270 1 604 2 310 641 2 160 730 149 911 11, 74 Ostatní 1970 97 660 48 188 49 472 69 354 59 975 9 379 0, 71 1980 42 486 32 161 10 325 54 567 42 344 12 223 1, 28 1991 34 748 21 215 13 533 36 784 30 329 6 455 1, 06 2001 40 067 28 629 11 438 50 530 34 817 15 713 1, 26 Celkem 1970 1 765 088 1 627 663 137 425 3 216 631 3 088 841 127 790 1, 82 1980 1 830 891 1 634 304 196 587 3 781 411 3 494 846 286 565 2, 07 1991 1 868 541 1 597 076 271 465 4 077 193 3 075 681 371 512 2, 18 2001 1 969 018 1 630 705 338 313 4 366 293 3 827 678 538 615 2, 22 Zdroj: ČSÚ Kromě bytů zahrnuje trh nemovitostí také rodinné domy, bytové domy, garáţe a stavební pozemky. Křivky cenového vývoje v úhrnném indexu cen nemovitostí a cenového vývoje bytů nevykazují totoţný směr, přestoţe určujícím prvkem cenového vývoje na realitním trhu je trh s byty. 10

Při analýze trhu nemovitostí v ČR je nutné brát v úvahu tato specifika bytového fondu: panelové objekty tvoří skoro třetinu bytového fondu., mají problémy konstrukční, jsou nedostatečně udrţované privatizovaly se neopravené domy převod z veřejného vlastnictví, stát, obec, byl realizován bez vytvoření zákonných podmínek a došlo k ţivelnému nakládání s bezplatně získaným majetkem náklady na opravy jsou vysoké a lidé na ně nemají v druţstvech se ani za dlouhé časové období nepodařilo vytvořit dostatečné finanční rezervy na řádnou péči o jejich fond v soukromých nájemních domech došlo k ţivelné přeměně bytových prostor na nebytové. Důsledkem toho byl úbytek bytů, hlavně v širších centrech měst roste počet domácností při celkovém poklesu obyvatelstva nová výstavba je nedostupná velké části domácností, teď ji ještě zhoršují přísnější pravidla hypoték zvyšující se zátěţ domácností výdaji na bydlení od nájemného aţ po výdaje za energie Tabulka 2: Staří bytového fondu (v %) do 1919 1919-1945 1946až 1970 1971 až 1980 1981 až 1990 po 1990 Česko 10, 9 14, 7 26, 3 22, 5 16, 4 8, 2 Zdroj: ČSÚ Stáří bytového fondu Rok 2008 přinesl zastavení dosud dlouhodobého trendu zvyšování objemu bytové výstavby. Čísla od Českého statistického ústavu napovídají, ţe bytové stavebnictví se vyvíjelo zcela paralelním tempem jako celá ekonomika. Tedy celoroční výsledky byly dobré, ale trend posledních měsíců roku 2008 uţ naznačil pokles. Pozitivní je růst modernizací fondu. Ve srovnání s rokem 2007 došlo v roce 2008 k poklesu o 0,6 % tj. o 265 bytů. Za pozitivní je moţné povaţovat trend nepřerušeného růstu počtu modernizovaných bytů. V roce 2009 však přišla stagnace. 11

Tabulka 3: Průměrná pořizovací hodnota dokončeného bytu (v Kč) Rok Rodinné domy Bytové domy 1960 1965 88 725 93 974 64 969 55 913 1970 146 577 129 956 1975 176 889 130 765 1980 233 341 133 703 1985 279 019 154 626 1990 340 134 171 449 1995 1 437 523 936 479 2000 2 387 900 1 285 500 2005 2 742 500 1 575 100 2006 2 848 900 1 663 800 2007 2 905 600 1 646 100 Zdroj: ČSÚ Tabulka 4: Počet dokončených bytů v Česku 1997 2000 2005 2007 v nových rodinných domech v nových bytových domech 6 509 4 568 10 466 5 926 13 472 11 526 16 988 18 171 v nástavbách a přístavbách 4 082 5 250 3 839 3 582 domy s pečovatelskou službou 613 687 1 047 530 v nebytových budovách 132 745 794 733 úpravami nebytových prostor 853 2 133 2 185 1 645 celkem 16 757 25 207 32 863 41 649 Zdroj: ČSÚ 2. Vývoj nemovitostí v České republice z hlediska cen 2.1. Pozemky Ceny pozemků v důsledku finanční krize spadly zhruba o 15 %. Dříve byl pozemků nedostatek, hlavně v širším okruhu Prahy a dalších větších měst, nyní majitelé pozemků dokonce nabízejí k prodeji své parcely i s připraveným projektem. Předpokládá se, ţe ceny pozemků budou v následujícím období stoupat, protoţe pozemků nebude nikdy přibývat. Koupě pozemků za účelem jejího dalšího prodeje se jeví stále jako velmi výhodná. Největší procento zájemců o koupi pozemku stále tvoří lidé s plánem výstavby rodinného domu. U měst je spíše zájem o menší pozemky a výstavbu řadových domů, coţ je ovlivněno cenou pozemků. V menších obcích pak spíše rozsáhlejší pozemky, 12

které zaručují větší soukromí vlastníkům rodinných domů. Tento rozdíl je přímo úměrný cenám pozemků ve městech a na venkově. 2.2. Rodinné domy Průměrné ceny rodinných domů se za období 2000 aţ 2008 zvýšily o 74,6 %, tedy zhruba o tři čtvrtiny. Situace v Praze byla odlišná od zbytku republiky. Cenový vývoj rodinných domů drţel v podstatě stejnou dynamiku jako tempo růstu cen bytů. Jestliţe do konce roku 2007 ceny rodinných domů v úhrnu stouply proti roku 2000 o 98,2 %, samotné ceny bytů o 98,8 %. Oproti zbytku republiky, kde byl zaznamenán vysoký nárůst cen bytů za období 2000-2007 o 101,7 %, zatímco u rodinných domů v úhrnu o 67,2 %. Rodinné domy v dobrém technickém stavu a s dobrou adresou odolávají tlakům na cenu lépe, neţ sídlištní panelové byty. Samozřejmě, ale i prodej rodinných domů je současnou hospodářskou recesí ovlivněn. Prodávající se v tomto segmentu realitního trhu často setkávají s neschopností kupujících zaplatit poţadovanou kupní cenu. Skupina kupujících uţ není tak početná, jako tomu bylo dříve, před rokem 2009. V současné době se proces nákupu rodinného domu spíše prodluţuje a komplikuje. Vedle dalších aspektů za to mohou i přísné podmínky pro hypotéky, ale hlavně omezené vlastní finanční prostředky, které jsou tak v případě koupě rodinného domu často potřeba. Nejčastěji realizovaný model nákupu rodinného domu zahrnuje předchozí prodej bytu, ale při poklesu cen bytů prodávající prostě nezíská tolik, aby navíc s niţší hypotékou dosáhl na koupi rodinného domu. Platí jasné pravidlo, čím dříve prodávající chtějí rodinný dům prodat, tím více musejí jít s cenou dolů. Pokud tlaky na prodej rodinného domu nejsou bezprostřední a jedná se o dům, který v nejbliţší době nebude klesat na uţitné hodnotě, bylo by asi rozumnější určitý čas s prodejem posečkat. Předpokládá se totiţ, ţe v průběhu roku 2010 by ceny nemovitostí mohly opět začít mírně růst v závislosti na tom, jak se zotaví poptávka po nemovitostech na realitním trhu. 2.3. Byty Analýzu cen bytů lze rozdělit do třech oblastí: První je segment bytů v panelových domech, kde po několika letech nepřetrţitého růstu došlo ke korekci cen na úroveň let 2003 a 2004. 13

Druhou skupinou jsou byty v cihlových domech, kterých byl dlouhodobě nedostatek. Nyní se jich nabízí dostatečné mnoţství. V této oblasti trhu se neočekává dramatické sníţení cen. Třetí skupinou jsou byty v novostavbách. Do této skupiny se řadí bytové domy, které byly postaveny v posledních patnácti letech. Ani v této části trhu se neočekává výrazný cenový pokles. Největší boom měli developeři v době, kdy se Česká republika měla stát členem Evropské unie a kdy se začalo mohutně stavět kvůli zvýšení DPH. Kvůli unii bublina rychle splaskla a teď se v podstatě dostává trh do normálu. Jiţ v průběhu září a října 2009 nedošlo k poklesu průměrných cen bytů. Data za celou republiku hovoří o navýšení o 0,001 %. Byty 1+1, 3+1 a 4+1 si udrţely ceny minulých měsíců. Byty 2+1 posílily o 0,004 %. Do konce roku 2009 se jiţ ţádné změny cen bytů nezaznamenaly. Začátek roku 2010 je velmi závislý na aktuálním přístupu bank k poskytování hypotéčních úvěrů, stejně tak na aktuální ekonomické situaci ve společnosti. O stabilizaci trhu s nemovitostmi hovoří i porovnání prvního a druhého čtvrtletí roků 2008 a 2009 ve vztahu na míru poptávek, kdy došlo v roce 2009 k poklesu poptávek za první pololetí o cca 30 %, naopak za třetí čtvrtletí roku 2009 je meziroční pokles pouhých 5 %. Z meziročního porovnání roků 2008 a 2009 průběţných cen bytů v ČR vyplývá, ţe nejvíc ztratily byty 3+1, tj. (-12,246 %). Následující byty 4+1 (-11,247 %) a 2+1 (-10,203 %). Nejmenší pokles zaznamenaly byty kategorie 1+1 (-5,250 %). V průběhu roku 2010 můţeme očekávat stagnaci cen bytů. Za poslední rok došlo k poklesu cen bytů způsobeným zejména menší poptávkou po nemovitostech v porovnání s lety 2005-2008 a značným zpřísněním parametrů pro získání hypotéčního úvěru. Největší pokles zaznamenaly panelové byty. Naopak svojí cenu si udrţely byty v cihlových domech. V období od 1. 9. 2008 do 1. 9. 2009 došlo k největšímu poklesu průměrných cen u bytů 1+1 (-25,052 %). Oproti tomu meziroční nárůst zaznamenaly byty kategorie 3+1 9,092 %. Kategorie bytů 3+1 bývá často poslední pomyslnou hranicí v bytové otázce mnoha českých rodin. Byty kategorie 1+1 a 2+1 jsou vyhledávány spíše studenty nebo bezdětnými páry. Mnoho potencionálních kupujících si pořizuje zpravidla větší byt s tím, ţe se tak vyhnou následnému prodeji a nákupu nového bytu po narození dítěte. 14

V průběhu měsíce května 2009 došlo k nejmenšímu poklesu cen bytů od začátku roku 2009. To potvrzuje trend postupného zastavení poklesu cen, které započalo v druhé polovině roku 2008. Ti, jenţ nutně potřebovali prodat svůj byt, s největší pravděpodobností slevili ze svých nároků a přistoupili na sníţení kupní ceny. Ostatní začali své byty pronajímat a jejich prodej odloţili na pozdější dobu. Tento trend je patrný na celém území ČR. Za poslední rok se postupně sniţovaly ceny bytů v drtivé většině měst v České republice. Propad průměrné ceny bytů v Brně se zastavil o mnohem dříve neţ ve zbylých částech republiky. Změna nastala v březnu 2009, kdy začaly ceny bytů v Brně postupně růst. Všude jinde ceny bytů klesaly a v Brně rostly v průměru o 1 % měsíčně. Za období od března do září 2009 vzrostly průměrné ceny bytů v Brně o 6,3 %. Oproti tomu se průměrné ceny bytů v ČR za stejné období sníţily o 3,68 %. V letech 2002 2007 tlačila vysoká poptávka po nemovitostech ceny vzhůru nebývale velkou silou. Většinou platilo, ţe čím vyšší poptávka, tím vyšší ceny. Obdobná situace, i kdyţ v menším měřítku, by mohla být nyní patrná v jihomoravském kraji. Průměrné ceny bytů v ČR zaznamenaly v posledních měsících roku 2009 zastavení poklesu. Střední Morava Olomouc, Prostějov, Přerov zaznamenaly mírné navýšení průměrných cen bytů od 0,083 % aţ 0,238 %. Východní Čechy Pardubice, Hradec Králové hlásí stagnaci event. mírný pokles (-0,071 %) aţ (-0,009 %). Jižní Čechy České Budějovice, Písek nejdříve mírný pokles (-4,349 %) a potom mírný vzestup 0,353 %. Plzeňsko dlouhodobý pokles, za poslední rok aţ o (-16,223 %). Mostecko meziroční pokles 2008/2009 o (-28,87 %). V září další pokles o (-0,405 %) a očekává se další mírný pokles. Data za celou ČR hovoří o navýšení průměrných cen bytů o 0,184 %. Vše nasvědčuje tomu, ţe propad cen narazil na pomyslné dno. V dalších měsících lze předpokládat spíše stagnaci s moţností postupného růstu cen ve druhém čtvrtletí 2010. 15

Praha průměrné ceny bytů rostly ve většině lokalit ještě ke konci roku 2008. Aktuální zářijová data 2009 nezaznamenávají nijak zásadní změny. Pohyb cen byl v desetinách procent. Tabulka 5: Pohyb cen bytů (v %) Městská část % Praha 1 Praha 3 0,715 2,434 Praha 4 0,165 Praha 5 0,05 Praha 6 0,315 Praha 9 0,005 V posledních letech rostly ceny bytů v Praze nejrychleji z celého území ČR. Proto se dalo očekávat, ţe právě v Praze dojde k jednomu z největších propadů průměrných cen bytů. Neúměrně k cenám cihlových bytů a novostaveb rostly také ceny panelových bytů. Jejich nabídkové ceny byly mnohdy naprosto nereálné, ovšem velká poptávka na trhu činila v mnoha případech i tyto byty prodejné. Z dlouhodobého hlediska je Praha velmi výhodnou lokalitou pro investování do nemovitostí. Vzhledem k míře ţivotní úrovně tohoto regionu lze očekávat v dalších měsících postupný nárůst průměrných cen bytů. Rok 2009 přinesl v prvních měsících pro praţský trh s byty, alespoň co se týče nabídkových cen, mírně pozitivní změnu. V Praze bylo niţší tempo poklesu neţ u cen bytů v regionech mimo Prahu (-4,6 %). Druhá výrazná fáze propadu cen praţských bytů byla zaznamenána ve druhém čtvrtletí 2009, kdy jejich nabídkové ceny meziročně poklesly o 4,5 %. Lze to zřejmě přičíst dopadům ekonomické krize. V minulých letech byla Praha pomyslným ukazatelem dalšího vývoje cen bytů v celé České republice. Postupný vzestup cen v Praze byl předzvěstí zdraţování i v ostatních lokalitách. V tomto roce jiţ první zprávy z regionů naznačují opětovný zájem o koupi nemovitostí, které se nabízejí za podobně výhodné ceny jako v roce 2009. Brno metropole Jihomoravského kraje jakoby nepocítila doznívající ekonomickou recesi. Od ledna 2009 průměrné ceny bytů v tomto městě vykazují stálý vzestup. V září 2009 došlo k navýšení průměrných cen bytů o 0,158 %. Zde byl pokles cen bytů nejmenší v ČR (-6,485 %). Zlín zde se průměrné ceny bytů propadly meziročně o (-20,095 %) 16

Ostrava byla ekonomickou recesí, co do poklesu cen bytů, značně poznamenána. Meziroční pokles zde byl (-19,38 %). Září 2009 se stalo prvním měsícem, kdy byl propad zastaven. V tomto období byl jiţ nárůst o 0,125 %. V této oblasti lze předpovídat v dalších měsících spíše mírný pokles cen i v průběhu roku 2010. Většina regionů hlásí zastavení poklesu cen bytů. Z údajů je patrné, ţe výrazně prudší cenový pokles na trhu s byty je podle meziročních změn nabídkových cen bytů znatelný u bytů mimo hlavní město Prahu. Nejvyšší meziroční růst byl patrný ve druhém čtvrtletí 2008, kdy ceny bytů stouply proti stejnému období předchozího roku o 8,7 %, došlo v prvním čtvrtletí 2009 k meziročnímu propadu o 4,6 %, ve druhém dokonce o 6,3 %. Znamená to tedy, ţe za pouhých devět měsíců činila negativní změna plných 13,3 % a za rok 2009 došlo ke ztrátě tempa o 15 %. Zdá se tedy, ţe ve fázi relativně prudkého oslabování cen na trhu s byty neplatí pozorovaný trend, podle něhoţ určuje budoucí cenovou situaci na trhu s byty nabídka v hlavním městě Praze. Naproti tomu v Praze byl zaznamenán vůbec nejvyšší meziroční růst nabídkových cen bytů ještě ve třetím čtvrtletí 2008, to znamená v době, kdy mimopraţský trh s byty jiţ relativně silně cenově poklesl. Ceny bytů v Praze se totiţ v uvedeném čtvrtletí zvýšily o 6,1 %, tj. vůbec nejvíce za sledované období 2004 aţ první čtvrtletí 2009. Prudký pád nabídkových cen praţských bytů se tak v první fázi odehrál v průběhu jediného čtvrtletí. Ve čtvrtém kvartále 2008 zde ceny bytů klesly z přírůstku 6,1 % na (-1,7 %). Počínaje druhou polovinou roku 2008 bylo moţné zaznamenat vyfukování cenové bubliny, jak je patrné podle vývoje nabídkových cen bytů jak v celé České republice, tak na praţském realitním. Poslední kvartál 2008 ztrátu tempa cenového růstu potvrdil. Ve třetím čtvrtletí 2008 došlo po třinácti kvartálech růstu cen bytů v ČR k jejich faktické meziroční stagnaci 0,2 %. Trh mimo Prahu se ještě udrţel na 1,9 %, zatímco praţský realitní trh poklesl v bytovém segmentu podle nabídkových cen o 1,7 %. První tři měsíce 2009 však jiţ byly ve všech třech sledovaných segmentech ve znamení meziročních poklesů, které se ve druhém čtvrtletí 2009 dále prohloubily na historicky nejniţší úroveň. 1 Přesnější úsudek ukazují dosaţené kupní ceny, jejichţ statistika je ale v časovém skluzu za cenami nabídkovými. Realizovatelná poptávka se nesetkala s nabídkovými cenami především v prvním čtvrtletí 2007. Tehdy tlačila poptávka na realitním trhu na ceny takovým způsobem, ţe lidé kupující byty zaplatili v průměru ve srovnání se stejným 1 ČSÚ. [online].[cit 25. 4. 2010. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/p/1149-08 17

2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 2009q02 2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 2009q02 obdobím roku 2006 o téměř 12 % vyšší cenu, přičemţ nabídkové ceny stouply v průměru o 5 %. Graf 1: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze (2004 2009, meziročně v %) 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 Nabídkové ceny bytů Realizované ceny bytů Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf Graf 2: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v regionech ČR mimo Prahu (2004 2009, meziročně v %) 15 10 5 0-5 -10 Nabídkové ceny bytů Realizované ceny bytů Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf 18

1Q/04 2Q 3Q 4Q 1Q/05 2Q 3Q 4Q 1Q/06 2Q 3Q 4Q 1Q/07 2Q 3Q 4Q 1Q/08 2Q 3Q 4Q 1Q/09 2Q 2004q01 2004q03 2005q01 2005q03 2006q01 2006q03 2007q01 2007q03 2008q01 2008q03 2009q01 Graf 3: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR (2004 2009, meziročně v %) 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4 Nabídkové ceny bytů Realizované ceny bytů Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf Graf 4: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v ČR (2004 2009, 2005 = 100) 190 170 150 130 110 90 Nabídkové ceny Realizované ceny Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf Regionální pohled na ceny bytů vykazuje tato zjištění: Například extrémní cenový nárůst u bytů v Karlovarském kraji v roce 1999 souvisí zřejmě se zahraničními investicemi do lázeňství a bytů v Karlových Varech. Přetrvávající relativně velmi vysoká dynamika cen bytů v Moravskoslezském kraji, která byla vůbec nejvyšší v ČR. Můţe souviset i s kroky investorů do firem, kterým se podařilo získat výrazný podíl na bytovém fondu v Ostravě. Relativně příznivá cenová dynamika ve srovnání s ostatními kraji ČR je v případě Olomouckého kraje, kde hraje roli zřejmě nízká cenová úroveň bytů a některé ekonomické 19

faktory. Je nutné zdůraznit, ţe v tomto kraji je nejniţší úroveň průměrné nominální mzdy v ČR. Analýzu nabídkových a poptávkových faktorů ovlivňujících ceny bytů v ČR zpracovala ČNB a provedla modelový propočet v souvislosti s vývojem cen nemovitostí. Nabídkové vlivy vykázaly zajímavý výsledek, a sice, ţe variabilita cen bytů, ale i cen pozemků, byla často výrazně vyšší napříč kraji České republiky neţ variabilita v čase. Vývojem cen, jejich variabilitou a identifikací nadhodnocení cen na trhu nemovitostí byla potvrzena existence dvou bublin během období 1998 2008. Výsledek ukázal, ţe pro Prahu byla patrná závislost na růstu cen pozemků, růstu cen nájemného a také na výši nezaměstnanosti. Pro celou ČR pak byl výrazný přírůstek stěhováním i přirozený přírůstek obyvatelstva a počtem uzavřených manţelství. Uvedené výsledky ukazují, ţe ceny budou ještě v roce 2010 u panelových bytů před rekonstrukcí pravděpodobně mírně klesat. Ceny panelových domů poklesly během posledních několika měsíců z nereálně vysokých cen k relativně normálním hodnotám. Za starší byt se zaplatí aţ o 10 % aţ 20 % méně neţ v roce 2008. Byt 3+1 tak dnes stojí i o čtyři 400 tisíc Kč méně neţ v roce 2008. Další prudký pokles se ale jiţ neočekává, můţe docházet k výkyvům maximálně kolem 5-7 %. Kdo chce řešit svojí bytovou situaci, můţe v mnoha případech teď dobře nakoupit. Pokles by se měl zastavit od druhého pololetí 2010 a od roku 2011 by měly ceny nemovitostí stoupat. Do třech let se předpokládá celoplošně opětovné zvyšování cen aţ o 25-30 %. Na atraktivních adresách metropole uţ tak vysoké ceny ještě půjdou nahoru, protoţe jsou nejţádanější. Mezi atraktivní adresy v Praze patří Vinohrady, Smíchov, Břevnov a Ţiţkov a samozřejmě centrum. Zde půjdou ceny nahoru asi o 2 %. Metr čtvereční můţe tedy nyní stát aţ 80 tisíc korun. Mezi vyhledávané lokality patří místa v přímém okolí metropole, kde vedle výstavby rodinných domů přibývá i bytová výstavba. Například Jesenice, Hostivice se řadí v počtu postavených bytů za posledních deset let na 12. a 13. místo v republice a předběhly tak mnohá velká města. Klientela na koupi těchto bytů je v podstatě neměnná. Mladé rodiny s dětmi a starší manţelské páry. Jedním z mnoha dalších důvodů na koupi vlastního bydlení je i růst výše nájmů v obecních bytech. Ze statistik je zřejmé, jak se změnily výdaje domácností v ČR za 15 let od roku 1993 do roku 2008 na jednoho člena rodiny na bydlení a energie. V roce 1993 to bylo 397 Kč 20

(12,7 % z platu) a v roce 2008 činily náklady 1 775 Kč (16,7 % z platu). U nízkopříjmových skupin však největší výdaje půjdou na bydlení. Vzhledem k lepší finanční dostupnosti je moţné očekávat i v dalším vývoji větší poptávku po bytech 1+1 a 2+1 na úkor bytů 3+1 a větších. 2.4. Nájemné Pokles nájemného se v České republice zpomaluje. Vysoký podíl nájemních smluv, bonusy pro nájemce a sílící tlak firem na sniţování nájemného byly hlavními znaky trhu kancelářských prostor v ČR ve třetím čtvrtletí 2009. Za prvních devět měsíců roku 2009 byla uzavřena jen polovina nájemních smluv na kancelářské plochy neţ ve stejném období roku 2008. V Praze dosáhla čistá realizovaná poptávka méně neţ 95 tisíc m 2, coţ představuje dohromady propad 52 % v porovnání s prvním aţ třetím čtvrtletím roku 2008. Jsou však lokality, kde ve čtvrtém čtvrtletí roku 2008 jiţ objem uzavřených smluv mezikvartálně stoupl. Důvodem je zastavení poklesu nájemného, coţ je stimulem poptávky. Průměrná míra dostupnosti v administrativních budovách dosáhla ke konci září v Evropě 9,5 %. Opačný trend je v nájemném, to od počátku roku 2008 kleslo asi o 11 %. V Praze činil pokles za stejné období 8,7 %. Praha se začala pohybovat na úrovni evropských průměrů na konci roku 2009. Náš trh zaznamenal pokles nájemného v nových kancelářských budovách o cca 13 % od začátku roku 2009, evropský průměr dosahuje úrovně 13,4 %. Ale vlastníci i pronajímatelé neposkytovali zájemcům takové sluţby, jako je to běţné v jiných evropských městech. V Londýně, Paříţi a Varšavě se pokles nájmů blíţí svému dnu, ve všech ostatních městech bude nájemné pokračovat v poklesu i v roce 2010, ovšem daleko pomalejším tempem neţ v roce 2009. V Praze se očekávají mírné rozdíly směrem dolů ve vztahu k typu budovy a umístění. 2. 5. Komerční a kancelářské objekty Výstavba průmyslových staveb se téměř zastavila. Zatímco ještě ve druhém čtvrtletí roku 2009 bylo v České republice postaveno 150 000 m 2 nových skladových a průmyslových ploch, ve třetím čtvrtletí to bylo pouhých 23 400 m 2, coţ ve skutečnosti představuje jen realizaci dvou nových projektů. To znamená velmi nízkou nabídku těchto nemovitostí. 21

Jakákoliv spekulativní výstavba byla zastavena a staví se jen projekty na míru pro předem sjednaného zájemce. Díky tomu klesla nová nabídka ve třetím čtvrtletí na 23 400 m 2, coţ představuje pětileté minimum. Trh průmyslových a logistických nemovitostí v ČR má nyní celkovou plochu 3 443 000 m 2. Poptávka v současné době odpovídá celkové situaci v ekonomice a na této úrovni zůstane i v roce 2010. Budou se pronajímat spíše prostory větších rozměrů pro logistické a obchodní firmy. Výrobci jsou recesí zasaţeni výrazně citlivěji. Nájemné ale jiţ klesat nebude. Na první pohled by se mohlo zdát, ţe malý zájem bude tlačit nájemné za tyto prostory dolů. Při pohledu na minulé období let 2004 aţ 2009 dokonce průběţně mírně klesalo. Nejvýznamnějším důvodem je konkurence na trhu, která tlačí ceny dolů. V současné době jiţ ale není ţádný prostor pro sniţování a klíčem k vývoji nájemného v budoucnosti je konkurence a míra neobsazenosti na jednotlivých trzích. Pokud bude míra neobsazenosti nulová či nízká a konkurence malá, nájemné poroste. Pokud je konkurence vysoká a míra neobsazenosti také, nájemné můţe klesnout. V Praze se očekává, ţe bude klesat neobsazenost na úroveň pod 10 % a nájemné zde mírně poklesne. Neobsazenost v ČR je největší na severní Moravě 32 %. Nejniţší neobsazenost mají severní Čechy a jiţní Morava cca 6 7 %. Praha se pohybuje na průměru ČR 17,9 %. Do konce roku 2009 byla neobsazenost v průměru na 17,5 %. Specifická situace je v Brně, kde je míra neobsazenosti nových logistických a průmyslových prostor prakticky nulová. Aktuální nájemné u nemovitostí třídy A, coţ jsou velké moderní prostory ve vysokém technickém standardu v lokalitě u dálničního tahu, kde typickými klienty jsou velké logistické, obchodní či výrobní společnosti, uvádí tabulka č. 6. Tabulka 6: Aktuální nájemné u nemovitostní třídy,,a Město EUR/m 2 /měsíc Praha 3,9 4,75 Plzeň 3,25 4 Brno a okolí 4,25 4,75 Ostravsko 3,5 4,1 Ml.Boleslav, Liberec, Hradec Králové, 4 4,5 Ústí nad Labem, Olomouc 22

Ceny malých jednotek jsou v průměru o 15% vyšší. 2. 6. Rekreační objekty Po roce 1989 se zájem o koupi rekreačních objektů dostal do mírného ústraní. Většina lidí začala řešit zejména svojí bytovou otázku, ať uţ privatizaci dosavadního bytu či výstavbu rodinného domu nebo nového bytu. Větší zájem o rekreační objekty zaznamenali makléři aţ po roce 2000. Za posledních osm let měl zájem o chaty a chalupy vzrůstající tendenci. Meziroční pokles zájmu o rekreační objekty v letech 2008/2009 činil pouze 14 %. Tedy zájem o rekreační objekty nepociťuje výrazné sníţení poptávky. 3. Analýza a porovnání trhu nemovitostí 3.1. Neměnné principy ovládající trh nemovitostí. Trh nemovitostí ovlivňují tři základní principy. Poptávka a nabídka Trh nemovitostí je řízen poptávkou a nabídkou, stejně jako kaţdý jiný trţní proces. Toto pravidlo je absolutně platné bez jakékoliv výjimky. Ceny nemovitostí, poţadavky kupujících a prodejců a rychlost prodeje nemovitostí jsou řízeny poptávkou a nabídkou trhu nemovitostí. Konkrétním příkladem je situace na našem českém trhu nemovitostí v letech 2006 aţ 2008. V těchto letech byla obrovská chuť kupců k pořízení nemovitosti a velice limitovaná nabídka od prodejců. To zapříčinilo velký růst cen, protoţe prodejci dostávali mnoho nabídek za svou nemovitost a logicky si tak vybírali ty nejvyšší, nebo si vybrali o něco niţší, ale obchod byl velice rychle uzavřen. Na začátku roku 2009 zájem o koupi nemovitostí opadl, stejně tak i jejich cena, protoţe z důvodu probíhající ekonomické krize banky zpřísnily podmínky k poskytování hypoték a kupci si jiţ nemohli na pořízení své nemovitosti tak jednoduše půjčit. Poptávka kupujících opadla, coţ zafungovalo jako jedna z hlavních příčin poklesu cen nemovitostí. Příčina a následek Realitní trh se řídí zákonem příčiny a následku. Pozitivní situace mají za následek pozitivní efekt a naopak. Mohutný ekonomický růst má za následek mohutný růst trhu a cen 23

nemovitostí, zatímco masivní ztráty zaměstnání a oslabená ekonomika produkují zpravidla opačný efekt. Princip sledování poptávky nabídkou a zejména vytváření nabídky na základě poptávky se nazývá alokace trhu. Cyklus a korekce Historie se opakuje. Na kaţdém trhu s nemovitostmi na zemi probíhají cykly. Období růstu cen je následováno stagnací a někdy i poklesem. Mohou se vyskytnout i výrazné korekce cen, tzv. prasknutí bubliny, pokud ceny nemovitostí rostly výrazně nad moţnosti ekonomiky nebo se objevily nové nepředvídatelné faktory s velkým dopadem. 2 3.2. Trh pozemků Trh pozemků potvrzuje trvalý růst cen. Nejvíce se prodávají pozemky určené pro bytovou výstavbu v oblastech mimo centrum Prahy. Mezi nejţádanější lokality patří Barrandov, Chodov, Michle, Modřany, Suchdol. Praha má neustálý převis poptávky po rodinných domech nad nabídkou. Kvalitních pozemků ubývá a jejich cena stále roste. 3.3. Trh s rodinnými domy Situace na trhu rodinných domů je sice nestandardní, ale cenový výkyv se jí výrazně nedotkl. Musí však být kvalitní a v zajímavých lokalitách. Bydlení v rodinných domech je v ČR nejoblíbenější typ bydlení. V současné době se nejlépe prodávají levné starší rodinné domy nepřevyšující částku 2,5 mil. Kč ve vzdálenosti 10 15 km od města. Důleţitým kritériem je lokalita, protoţe cena srovnatelného rodinného domu v Kolíně je 3,2 mil. Kč, v Praze Hostivaři 4,47 mil. Kč a v Novém Boru 2,92 mil Kč. Rodinné domy v Praze a okolí jsou relativně dobře prodejné v cenové hladině 4 5 mil. Kč. 3.4. Trendové změny na trhu s byty Vývoj podle ročních dat, resp. agregace za první pololetí 2008 zatím neukázala trendovou změnu s byty. Údaje sledované za poslední období, tj. za první pololetí 2009 jiţ ukazují podstatnou redukci růstových temp u nabídkových cen na trhu s byty a jejich následný velmi prudký meziroční pád (grafy č. 5, 6). Právě v tomto krátkém období lze na českém trhu s byty pozorovat jev, který lze vzhledem k prudkému cenovému poklesu nazvat prasknutím cenové bubliny. 2 Odhad online, Nezávislé odhady nemovitostí. [online].[cit 25. 4. 2010] Dostupné z: http://www.odhadonline.cz/clanky/9-nemenne-principy-ovladajici-realitni-trhy/ 24

2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 2009q02 Obecně se pod bublinou cen aktiv rozumí velmi výrazné odchýlení trţní ceny aktiva od jeho fundamentální hodnoty s moţností náhlé a výrazné korekce. Příčinou bublin cen aktiv bývají často faktory psychologické, podmíněné chováním a očekáváním. Výrazně prudší cenový pokles na trhu s byty je podle meziročních změn nabídkových cen bytů sledovaných po jednotlivých čtvrtletích znatelný u bytů mimo hlavní město Prahu. Zdá se tedy, ţe ve fázi relativně prudkého oslabování cen na trhu s byty zaznamenaného v posledním sledovaném období neplatí pozorovaný trend, podle něhoţ se určuje budoucí cenová nabídka v hlavním městě Praze. Naproti tomu v Praze byl zaznamenán vůbec nejvyšší meziroční růst nabídkových cen bytů ještě ve třetím čtvrtletí 2008, to znamená v době, kdy mimopraţský trh s byty jiţ relativně silně poklesl. Rok 2009 přinesl v prvních měsících pro praţský trh s byty, alespoň co se týče nabídkových cen, mírně pozitivní změnu, tedy poněkud pomalejší propad ve srovnání se závěrem roku 2008. Druhá výrazná fáze propadu cen praţských bytů byla zaznamenána ve druhém čtvrtletí 2009. To lze přičíst dopadům ekonomické krize. Graf 5: Index cen bytů (nabídkové ceny, 2004 1q 2009 po čtvrtletích, 2005 = 100) 200 180 160 140 120 100 80 Celkem ČR ČR mimo hlavní město Prahu Praha Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf 25

2004q01 2004q02 2004q03 2004q04 2005q01 2005q02 2005q03 2005q04 2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 2008q02 Graf 6: Index cen bytů (nabídkové ceny, 2004 1q 2009 po čtvrtletích, meziroční změna v %) 9 7 5 3 1-1 -3-5 -7 Celkem ČR Hlavní město Praha ČR mimo hlavní město Prahu Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf 3.5. Vztah nabídkových a realizovaných cen bytů Samotné nabídkové ceny nemohou odráţet skutečně realizovanou poptávku, jsou pouze indikativní. Na tu lze spíše usoudit z dosaţených kupních cen. Podle vývoje nabízených cen, ale lze přesto usoudit na nadhodnocenost, nebo podhodnocenost očekávání prodávajících 3 a faktickou uspokojenost jejich nabídky. Můţe nastat případ, ţe silná poptávka dokáţe zvyšovat skutečné kupní ceny masivnějším způsobem, neţ jaký je vykázán v cenách bytů nabízených na trhu. Statistika realizovaných cen 4 je však v časovém skluzu za daty o cenách nabídkových. Cenová expanze na trhu s byty byla ve značné části ţivena hypotečním boomem. Růst realizovaných cen předcházel zvýšenému počtu uzavřených smluv o hypotéčním úvěru. 3. 6. Kancelářský trh Kancelářský trh v České republice je v posledním období roku 2009 charakteristický rostoucí mírou neobsazenosti, delší dobou návratnosti, vyššími nároky nájemců na 3 K vytvoření čistého cenového indexu došlo v útvaru statistiky cen ČSÚ. Jednotkové kupní ceny jsou očištěny o vliv koeficientu vybavení, viz. metodika: http://czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/p/7009-08 4 Vstupní údaje pochází z databáze Ministerstva financí ČR, kterou vytváří finanční úřady na základě daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Jedná se o reálné skutečně placené (přiznané) ceny. 26

technologie a vybavení prostor, přesunem poptávky mimo nejuţší centrum velkých měst do lokalit vnitřního a vnějšího městského okruhu, atd. Kancelářský trh hlavně v lokalitě centra Prahy a vnitřního okruhu je moţné povaţovat i nadále za zajímavou investiční příleţitost. V roce 2002 zaţíval velmi dynamické rozšíření nabídky a podobný vývoj pokračoval i v nadcházejícím období. Pozitivním jevem uplynulých let byl výrazný příliv zahraničních investic do celé ČR, přinášející s sebou i potřebu rozvoje a rozšiřování odborných profesních sluţeb, jako jsou právní, účetní, auditorské a jiné, které ke svému podnikání vyuţívají kancelářské prostory. Podle ekonomického vývoje v příštích letech bude tento trend pokračovat, i kdyţ v současné době přechodně stagnuje a bude i nadále podporován členstvím v Evropské unii. Vývoj českého kancelářského trhu v letech 2002 a 2003 byl ve srovnání s vývojem zemí EU dynamičtější a to zejména ve srovnání se situací na trhu v Německu a Slovensku, kde nastala určitá stagnace. Polsko zaţívalo intenzivnější rozvoj a Maďarsko bylo na obdobné úrovni jako ČR. Celková kapacita moderních kancelářských ploch činila cca 1,45 mil. m 2. Praha je tak řádově srovnatelná s Budapeští a Varšavou, kde se kancelářské plochy pohybovaly na úrovni 1,34 aţ 1,95 mil. m 2. Vývoj celého praţského kancelářského trhu, který i nadále dominuje sektoru kancelářských nemovitostí byl silně poznamenán povodněmi v roce 2002. I dnes jsou developeři ochotni poskytovat nájemcům vyšší pobídky a finanční úlevy, včetně akceptace niţšího nájemného. Díky niţší výkonnosti nejen české ekonomiky, jsou společnosti nuceny usilovat o omezování veškerých výdajů na provoz. Toto sníţení se projevilo i na poklesu dosahovaného nájemného za kancelářské prostory ve všech kvalitativních kategoriích a lokalitách a developeři zastavují své projekty. Ve srovnání uskutečněných objemů pronájmů, označovaných jako Take - Up, s dalšími metropolemi střední a východní Evropy překonala Praha jiţ v roce 2003 Budapešť i Varšavu. Zahraniční i české společnosti, které mají zájem o vyhledávání nových kancelářských prostor, se začínají ve větší míře zaměřovat na outsourcing i v oblasti realit a tato tendence pokračuje. Společnosti se více věnují jen vlastnímu předmětu podnikání core business a vyhledávání kancelářských prostor zadávají odborným realitním společnostem Od roku 2002 se objevuje další pozitivní jev, a to především v podobě trvalého zájmu institucionálních investorů o investice do nemovitostí. Za institucionální investici je 27

obvykle povaţován prodej nově postavené nebo generálně zrekonstruované nemovitosti, která je plně pronajata za trţní nájemné, na základě dlouhodobých institucionálních nájemních smluv. Tyto investiční transakce se realizují především z daňových důvodů převodem majetkových podílů ve společnosti zapsané jako vlastník nemovitostí. Zahraniční investoři mají mimořádný zájem o akvizice kancelářských nemovitostí v ČR. Musí náš trh však nabízet dostatek vhodných investičních příleţitostí. Úrovně kancelářských prostor tak, jak se uvádějí v analýzách trhu nemovitostí Standard prostor A nově postavené kanceláře s nejmodernější infrastrukturou. Standard prostor B nově postavené kanceláře bez plné klimatizace Standard prostor C starší budovy bez klimatizace a chlazení, omezené moţnosti parkování. 5 V rámci Prahy se kancelářské prostory lokálně dělí na: Centrum Prahy Vnitřní okruh, např. Vinohrady, Ţiţkov, Smíchov, Pankrác, Karlín, Holešovice Vnější okruh, např. Nové Butovice, Vysočany, Libeň, Chodov Periférie např. Ruzyně, Průhonice, Zličín. Z rostoucích poţadavků na kvalitu a technické vybavení a zabezpečení budov vyplývá, ţe převáţná část poptávky je po novostavbách nejvyšší kvality. Jak se vyvíjejí moderní počítačové a telekomunikační technologie ve světě, tak se utváří a formuluje i poptávka po kancelářích z hlediska technologických nároků. Z informací trhu vyplývá, ţe mírný vzestup objemu nabídky kancelářských ploch v Praze byl patrný u standardu,,a a,,b, zatímco s klesajícím zájmem o méně kvalitní kanceláře je patrný trend uvolňování prostor standardu,,c a s tím spojený výrazný nárůst objemu nabídky této nejniţší kvalitativní kategorie. V České republice tak přibývají volné kanceláře. Zatímco v lednu 2008 jich nemělo nájemce 5 %, v prosinci stejného roku uţ to bylo 9 %. Trhu v ČR se tak nepodařilo 5 Professionals, [online]. [cit 25. 4. 2010]. Dostupné z: http://www.professionals.cz/index.php?14 28

vstřebat velké mnoţství nových kancelářských ploch a v roce 2009 se trh ještě zpomalil. Neobsazenost v roce 2009 se předpokládá cca kolem šesti aţ sedmi procent. Během uplynulých let byla určitá stabilizace nájemného, ale z pohledu dlouhodobého vývoje je neudrţitelná. Po roce 2008 jiţ došlo k poklesu efektivního nájemného o cca 5 % aţ 10 % ve všech kvalitativních kategoriích, nicméně pokles není tak výrazný jako tomu bylo v rozmezí let 1998 aţ 2001. Tabulka 7: Měsíční nájem kancelářských ploch ve vybraných pražských lokalitách Městská část EUR/m 2 Praha 1 20 23 Praha 4 14,5 18 Praha 5 13,5 17 Praha 7 a Praha 8 14,4 18 Praha 9 14 15 Zatímco v letech 2006 2007 nájemné spíše stagnovalo, v roce 2008 se zvýšilo asi o 5 %. Česká ekonomika oproti minulým rokům zpomaluje, coţ se odráţí i na trhu s pronájmy kancelářských prostor. V současné době jsou jednání s potencionálními zájemci o pronájem velmi zdlouhavá a hranice na správné stanovení výše nájmu velice křehká. Konkrétním příkladem ovlivnění ceny realitních investic je německý fond DEGI, který koupil komplex jedenácti kancelářských budov na Chodově, Praha 4 u obchodního centra Chodov a dálnice D1 za 10 miliard Kč. Jen díky tomuto obchodu se cena realitních investic v Česku zdvojnásobila. A dále po zveřejnění celé transakce, ţe původní rakouský majitel získal areál za 200 milionů EUR a prodal za 400 milionů EUR a při tak vysoké kupní ceně se ještě výnosnost celého administrativního centra zvýšila na 6 %. Tato transakce je povaţována za jeden z největších obchodů poslední doby. V současnosti na praţském kancelářském trhu působí asi dvacet větších zahraničních i českých developerských společností. Mezi ty české patří Skanska a Sekyra Group. V následujících letech se neočekává ţádný další významný příchod nových developerů, ale spíše zvýšený zájem stávajících investorů, kteří povaţují ČR za zajímavé a stabilní 29

investiční prostředí. Nejčastější zastoupení developerů a investorů kancelářských prostor dle původu jejich kapitálu je z USA, Německa a Rakouska. Předpokládá se zvýšený zájem investorů z Izraele, Velké Británie a Irska. 3.7. Socioekonomie bydlení Zabývá se financováním vlastnického bydlení, tj. zejména hypotéčními úvěry a stavebním spořením. Předcházející kapitoly monitorují a analyzují ceny vlastnického bydlení. Zde je moţné získat informace o významu spolehlivého cenového indexu pro bydlení a vlivu vývoje cen nemovitostí na makroekonomický vývoj země a o základních typech cenových indexů pouţívaných ve vyspělých zemích EU a také v ČR. V předchozích kapitolách jsou uvedeny ceny vlastnického bydlení dynamickým přístupem, tedy vývoj cen v čase, jak to uvádí většina zahraničních analýz v návaznosti na problematiku cenových indexů. Některé krátkodobé výkyvy cen tzn.,,cenové bubliny jsou způsobeny zejména spekulativním chováním investorů na trhu, státními intervencemi a regulací v oblasti bytové výstavby. 3. 8. Trh hypotéčních úvěrů Globální krize uţ český trh bydlení zasáhla naplno. V únoru 2009 si vzalo hypotéku o třetinu méně lidí neţ v roce 2008. V lednu to bylo dokonce méně o 44 %. První období prudkého zvýšení cen bytů v letech 2002 aţ 2003 lze zdůvodnit vysokými očekáváními co se budoucího cenového vývoje na trhu s nemovitostmi týká, které bylo ţiveno mohutnou marketingovou vlnou developerů a hypotéčních bank. Argumentem byl vstup ČR do Evropské unie, který měl podle nich výrazně zvýšit ceny bytů. Ve skutečnosti však došlo v letech 2004 a 2005 k poklesu cen bytů. Naopak druhý výrazný nárůst cen bytů a i nemovitostí celkem lze přičíst konjunktuře české ekonomiky. Nárůsty reálných mezd, dobrá situace na trhu práce, silný růst nabídky v podobě volných pracovních míst a tedy i pokles nezaměstnanosti, posilující směnný kurz koruny, který prakticky zvyšoval v mezinárodním porovnání bohatství domácností a jejich příznivý náhled na budoucnost podněcovaly rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení. Z neekonomických faktorů působil na poptávku po bytech i výrazně vyšší přirozený přírůstek obyvatelstva. Dostupnost úvěrů, uváděná obvykle jako hlavní faktor pořízení 30

vlastního bydlení v této době, je jen částí celku. Motivem byla souhra všech velmi příznivých faktorů ekonomiky ČR. Dopady draţších hypotéčních úvěrů ovlivnily poptávku po bydlení aţ ve druhé polovině roku 2008 i s jejím očekávaným oslabováním i v roce 2009 především vlivem zhoršené ekonomické situace českých domácností plynoucí z reálných rizik dalšího vývoje, jako je ztráta zaměstnání, nemoţnost spořit, atd., coţ jsou nepříznivá očekávání domácností. Vedle toho v reakci na rostoucí rizika pociťovaná domácnostmi prudce vzrostl zájem o pojištění úvěru pro případ, ţe klient nedokáţe úvěr splácet. Klienti bank se pojišťují pro případ neschopnosti splácet úvěr z důvodů smrti, invalidity nebo pracovní neschopnosti, ale stále více i pro případ ztráty zaměstnání. Kromě citlivého vnímání rizik, které je moţné doloţit vývojem spotřebitelské důvěry a také rostoucím zájmem o pojištění úvěrů bylo dalším faktorem poklesu poptávky po bydlení zdraţení peněz poskytovaných na bydlení hypotéčními bankami a stavebními spořitelnami. Ty tímto způsobem reagovaly na růst rizik a kromě zvýšení sazeb (grafy č. 7 a 8) zpřísnily i nároky na bonitu ţadatele. Na nejvyšší úrovni od roku 2004 byly úrokové míry z úvěrů na bydlení v srpnu 2008, kdy dosahovaly podle ČNB v průměru (5,604 % p. a.), přičemţ rozhodující váhu zde měly úrokové sazby s fixací od jednoho roku do pěti let (5,691 % p.a.). Z Hypoindexu, který mapuje segment hypotéčních bank, jsou patrné nejvyšší úrokové sazby z hypotéčních úvěrů v srpnu 2008 (5,82 % p.a.). Od té doby úrokové sazby z hypotéčních úvěrů se pohybují kolem (5,60 % p.a) 31

31.1.2004 30.6.2004 30.11.2004 30.4.2005 30.9.2005 28.2.2006 31.7.2006 31.12.2006 31.5.2007 31.10.2007 31.3.2008 31.8.2008 31.1.2009 Graf 7: Úrokové sazby bankovních úvěrů domácnostem na koupi bytové nemovitosti (v % p. a., nové obchody) 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 Celkem Fixace sazby nad 1 rok do 5 let Floating a fixace sazby do 1 roku Fixace sazby nad 10 let Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf Graf 8: Průměrné úrokové sazby z hypotečních úvěrů (v % p. a., vybrané banky) Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf Z národních účtů lze zjistit v sektoru Domácnosti,, i výši placených úroků z vlastnictví, coţ jsou vlastně splátky úvěrů poskytnutých na bydlení. Z grafu č. 9 je vidět jejich vývoj v čase a v roce 2008 je jasně vidět meziroční pokles úroků, které vlastně určují objem vydaných důchodů z vlastnictví. Tento pokles můţe souviset i s podmínkami 32

I.06 V.06 IX.06 I.07 V.07 IX.07 I.08 V.08 IX.08 I.09 V.09 refinancování, kdy se dociluje niţší úroková sazba při přechodu klienta k jiné úvěrující bance. V roce 2008 nabralo refinancování na síle. Graf 9 Počty nových hypotečních úvěrů a úrokové sazby z hypoték (nové obchody) 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 5,8 5,6 5,4 5,2 5 4,8 4,6 4,4 4,2 4 Počty uzavřených smluv o hypotečních úvěrech Úrokové sazby z úvěrů na koupi bytové nemovitosti (měsíční průměr v %) Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf V prosinci 2008 poskytly hypotéční banky pouze 4 315 hypotéčních úvěrů, coţ bylo o 4 % méně neţ v listopadu 2008 a nejméně od února 2006. Přitom v prosinci 2007 sjednaly hypotéční banky 6 607 hypotéčních úvěrů a rovněţ průměrná výše úvěru byla podstatně vyšší činila 1,921 mil. Kč, zatímco v prosinci 2008 jen 1,792 mil. Kč. V březnu 2009 pak průměrná výše hypotéčního úvěru poskytnutého bankami klesla na 1,699 mil. Kč a počet nově poskytnutých hypotéčních úvěrů činil 4 417 (graf č. 9). Co se financovaných objemů týká, poklesl i objem poskytovaných hypotéčních úvěrů. Propad se zdá obrovský, protoţe v květnu 2009 činila celková částka nově poskytnutých hypotéčních úvěrů (6,804 mld. Kč) jen necelou polovinu objemu v meziročním srovnání. Za měsíc duben aţ červenec 2008 tj. za čtyři měsíce, se poskytované hypotéční úvěry pohybovaly mezi 10,6 mld. aţ 12,4 mld. Kč. V samotném prvním čtvrtletí 2009 bylo poskytnuto jen 61 % (17,7 mld. Kč) objemu peněz na hypotéky oproti čtvrtletnímu průměru za období 2006 aţ první čtvrtletí 2009 (29,2 mld. Kč). Hypotéční boom vrcholil ve druhém čtvrtletí 2007, kdy hypotéční banky poskytly klientům úvěry ve výši 47,2 mld. Kč. 33

Rok 2007 byl ve znamení velké poptávky po nemovitostech.velký zájem o nemovitosti v roce 2007 způsobily zejména tyto faktory: Silné ročníky sedmdesátých let, ty se dostaly do fáze zakládání rodin a finanční stabilizace. Stále výhodné získání hypotéčních úvěrů bylo pro mnoho lidí důleţitým faktorem směřující k řešení bytové otázky. Výše úroků splátek hypoték v ČR je stále na velmi příznivé úrovni. Dá se sice očekávat postupný nárůst základních sazeb, ale ne ţádné extrémní zvýšení. 3. 9. Zvýšení DPH ve vztahu k ceně nemovitostí Nová výstavba v roce 2007 s DPH na stavební práce ve výši 5 % byla pro mnoho lidí důleţitým faktorem pro pořízení nemovitosti jiţ do konce roku 2007. Zvýšení sazby DPH z 5 % na sníţenou sazbu DPH 9%, která se vztahuje na byty do 120 m 2 a rodinné domy do 350 m2 obytné plochy, znamená zaplatit z kaţdého milionu o 40 000 Kč více. U standardního bytu 3+1 do 120 m 2 v ceně 3 500 000 Kč činí nárůst DPH mezi lety 2007 a 2008 140 000 Kč, coţ není zanedbatelné. U větších bytů je ovšem citelný nárůst, kde se promítne zvýšení DPH z 5 % na základní sazbu 19 %. Tentýţ byt 3+1 s výměrou nad 120 m 2 bude draţší oproti roku 2007 o 490 000 Kč. 3. 10. Výše životní úrovně ve vztahu ke kvalitě bydlení Zvyšující se ţivotní úroveň a vzhledem ke stále velké poptávce po nemovitostech v roce 2007 se dal i v roce 2008 očekávat opětovný nárůst poptávky po nemovitostech. Velký zájem byl po stavebních pozemcích a bytech. U bytů však došlo ke zvýšení zájmu zejména o byty 3+1 a větší oproti letům předešlým. Postupné zvyšování ţivotní úrovně se projevilo také na vztahu k trhu s nemovitostmi. Hlavně vlastníci nových nemovitostí vybavují své bydlení stále kvalitnějšími materiály a technologiemi. Vývoj trhu nemovitostí v roce 2008 v číslech dokazuje, ţe kladné faktory, jako jsou silné sedmdesáté ročníky, stále výhodné získání hypotéčních úvěrů, zvyšující se ţivotní úroveň a rozšíření developerských projektů na mimopraţská území zcela vyváţí negativní faktor, kterým je zvýšení DPH v poměru 4:1. Proto byl rok 2008 tak silný v prodeji nemovitostí. 34

3. 11. Indikátor důvěry spotřebitelů Nepřímá úměrnost mezi vývojem úrovně úrokových sazeb a počtem poskytnutých úvěrů, resp. počtu uzavřených smluv, se zvyšuje spíše aţ od poloviny roku 2007. Podobně i přímá úměrnost při zjištění korelace mezi indikátorem důvěry spotřebitelů a počtem nově poskytnutých úvěrů. Jedná se o vyzrávání trhu s chováním uchazečů o hypotéku, kteří respektují trţní podmínky. Zpřísněná hodnotící kritéria bonity klientů banky zveřejňují, ale veřejně dostupné informace od bankovních domů, které by uváděly kolik klientů o úvěr poţádá a kolik je jich odmítnuto nejsou k dispozici. Klienti hypotéčních bank jiţ nedosahují na vysoké úvěrované částky, a proto klesá průměrná výše úvěrů. Můţe při tom však hrát roli i cenový pokles na trhu nemovitostí. V květnu 2009 lidé získali úvěr v průměrné výši 1,657 mil. Kč, poprvé tato částka klesla pod hranici 1,7 mil. Kč jiţ v březnu. V prosinci 2008 činila téměř 1,8 mil. Kč. Oţivení hypotéčního trhu nepřinesla ani expanzivní měnová politika ČNB od ledna 2009, při sníţení základních sazeb v ekonomice úrokové míry z hypotéčních úvěrů naopak rostly. Příčina byla zřejmě v rostoucím riziku vyhodnoceném bankami. V průběhu roku 2009, kdy se ekonomický výkon ČR sniţoval, spotřeba domácností stále rostla. Podle statistiky rodinných účtů lidé spotřebovávali a investovali stále a podle statistik bankovních vkladů ještě rekordně zvyšovali své úspory. Publikované výsledky ČSOB za první tři čtvrtletí 2009 vykazují zisk o 231 % vyšší proti roku 2008. Ve srovnání s ostatními bankami působícími v ČR skončila těsně na druhém místě. I za hospodářského zpomalení banky poskytují úvěry i hypotéky. Jestliţe sledujeme celkové zůstatky úvěrů, tzn. i úvěry na bydlení u ČSOB, tak se meziročně zvýšily o 18 %, z toho hypotéky o 16 % a úvěry ze stavebního spoření meziročně o 20 %. S těmito tempy růstu měly úvěry na bydlení největší podíl na meziročním zvýšení celkového úvěrového portfolia skupiny ČSOB. 35

Tabulka 8: Úvěrové portfolio Největší české banky (údaje k 30. 9. 2009) Úvěrové portfolio celkem (mld. Kč) meziroční růst Největší české banky ČSOB ČS KB UCB RB GEM 409 473 384 162 141 105 B +5 % +6% +5 % -4 % +2 % +14 % Zdroj: ČSOB Celkově bylo v lednu 2009 poskytnuto 2 675 hypoték v objemu 4,595 mld. Kč, coţ jsou čísla, kterých největší poskytovatelé na trhu, Hypotéční banka a Česká spořitelna, dosahovaly v některých měsících roku 2007 samostatně. Je moţné, ţe se čekalo na další pokles cen nemovitostí, či na sníţení úrokových sazeb hypotéčních úvěrů Během roku 2009 zájemci o hypotéky neprojevovali příliš velký zájem a v červnu se trh dokonce meziročně propadl o třetinu. Uţ během tradičně nejsilnějších letních měsíců proto některé banky klientům dočasně slevovaly a sniţovaly jim úrokové sazby, coţ je patrné na grafu č. 7. Banky a stavební spořitelny na tuzemském trhu v prvním pololetí 2009 vydělaly 26,6 miliard Kč, stejně jako do konce června 2008. Tabulka 9: Výsledky bank v Česku pololetí 2009 pololetí 2008 Výnosy z úroků (mld. Kč) 89, 144 91, 635 Nesplacené úvěry (%) 4, 32 2, 74 Zdroj: E15 U nejoblíbenější fixace na pět let a u hypotéky do 85 % hodnoty nemovitosti byla ke konci roku 2009 nejlevnější sazba 4,99 % (UniCredit Bank) a nejdraţší 6,59 % (Volksbank) rozdíl je tedy 1.6 %, coţ na měsíční splátce nejběţnější hypotéky 1,8 milionu Kč se splatností 20 let stojí klienta 1 647 Kč na splátce. Konec hypotéční krize se odhaduje pravděpodobně aţ s oţivením ekonomiky a to bude nejdříve ve druhé polovině roku 2010. Předpokládá se, ţe se v roce 2010 poskytne více hypoték neţ v roce minulém. 36

Nejčastější důvody odmítnutí hypotéky negativní záznamy v bankovním a nebankovním registru nízké, nepravidelné příjmy nebo neuznatelné příjmy nulové nebo nízké zdroje klienta 3. 12. Stavební spoření Po několik let vyuţívají lidé státní podporu a tím celkové zhodnocení na stavebním spoření je podstatně vyšší neţ u spořících účtů. Aktuálně se úroky u bankovních spořících účtů pohybují přibliţně na dvou procentech.a je předpoklad, ţe banky budou tyto úroky dále sniţovat. Základní úroková sazba České národní banky, od které se odvíjejí úroky na trhu, dnes činí 1,25 %. Během let 2008, 2009 se tento základní úrok sníţil o 60 % a očekává se jeho další pokles. To znamená nejniţší úrokovou hladinu v historii České republiky. Má to dopad na úročení spořících produktů. Popisovaný vývoj se ale stavebního spoření vůbec netýká. To garantuje neměnné úrokové sazby jak ve fázi spoření, tak ve fázi úvěrové. Úročení vkladů na stavební spoření je srovnatelné s úročením spořících účtů nebo je i vyšší a se státní podporou ještě daleko vyšší. Vedle výhod ve spořící fázi má stavební spoření své nesporné přednosti i ve fázi úvěrové. Uvěrová rizika v České republice v poslední době velmi narostla, tak je jasné, ţe na trhu porostou i úroky z úvěrů. I z tohoto pohledu je právě v současné době nejlepší doba pro uzavření stavebního spoření. Stavební spoření plní své poslání a je označováno za nejvýznamnější úvěrový nástroj. Stavební spoření přináší Výnos: Klient získává pevný roční úrok z vkladů aţ 2 %. Od státu pak roční podporu aţ 3 000 Kč (dříve 5 000 Kč). Navíc výnosy ze stavebního spoření se nezdaňují. Čistý úrokový výnos je aţ 6,94 % ročně. Bezpečnost: Základem je pevné finanční zázemí. Stoprocentní pojištění vkladů aţ do částky odpovídající 50 tisícům EUR. 37

Úroková jistota: Je to jistota výhodného úročení úvěru na bydlení. Úrokové podmínky úvěru ze stavebního spoření jsou pevně dané ve smlouvě o spoření. Klient si tak můţe zajistit neměnný úrok z úvěru ve výši pouhých 3,7 % ročně. 3. 13. Státní podpora hypoték Státní podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotéčního úvěru. Zavedení státní finanční podpory není plošným opatřením a netýká se zdaleka všech klientů. Proto nebude dopad na hypotéční trh zásadní. Dojde sice ke zvýšenému zájmu o hypotéky, ale výrazný dopad státní podpory se neočekává. Podpora má spoustu omezujících podmínek a nevede k rozhýbání trhu nemovitostí Tabulka 10: Hypotéky podle účelu úvěru Na koupi Smluvní jistina na koupi v tis. Kč Na výstavbu Smluvní jistina na výstavbu v tis. Kč ostatní Smluvní jistina ostatní v tis. Rok 2002 Občané 10 562 10 074 348 7 624 9 098 544 2 816 3 359 416 Podnikatelé 193 1 080 439 179 4 267 938 58 1 195 032 Municipality 3 21 853 101 1 122 639 9 89 956 Celkem 10 758 11 176 640 7 904 14 489 121 2 883 4 644 404 Rok 2003 Občané 16 106 17 300 170 9 611 12 071 504 5 761 6 840 719 Podnikatelé 262 1 529 582 238 6 566 333 126 2 485 001 Municipality 2 6 694 57 784 572 2 12 370 Celkem 16 370 18 836 446 9 906 19 422 409 5 889 9 338 090 Rok 2004 Občané 1 159 25 989 734 10 943 15 605 660 8 883 10 364 089 Podnikatelé 359 2 194 910 320 8 543 525 95 4 752 461 Municipality 1 3 000 54 672 028 1 600 Celkem 21 519 28 187 644 11 317 24 821 213 8 979 15 117 150 Rok 2005 Občané 31 890 43 877 605 14 780 22 572 451 4 356 5 618 756 Podnikatelé 607 3 767 178 550 14 016 528 164 7 840 413 Municipality 3 29 498 33 441 870 3 156 100 Celkem 32 500 47 674 281 15 363 37 030 849 4 523 13 615 269 Rok 2006 Občané 44 083 65 642 127 18 109 28 818 108 5 152 6 379 452 Podnikatelé 656 5 105 339 945 24 841 776 206 9 460 520 Municipality 1 31 717 37 380 741 0 0 Celkem 44 740 70 779 183 19 091 54 040 625 5 358 15 839 972 Rok 2007 Kč 38

Občané 54 492 95 829 329 20 724 35 094 410 8 128 11 365 182 Podnikatelé 612 6 723 344 1 572 21 642 063 199 13 120 493 Municipality 4 17 720 25 253 408 1 7 000 Celkem 55 108 102 570 393 22 321 56 989 881 8 328 24 492 675 Rok2008 Občané 36 872 68 197 887 13 753 23 856 758 13 872 21 872 533 Podnikatelé 526 12 962 355 1 111 33 806 733 293 17 452 968 Municipality 2 16 000 17 141 015 2 4 355 Celkem 37 400 81 176 242 14 881 57 804 506 14 167 39 329 856 Zdroj: MMR, hypotéční banky Ţádost o úvěr s sebou v současné době nese méně peněz, větší prověřování klienta, mít víc vlastních prostředků. Banky výrazně zpřísnily podmínky pro poskytování úvěrů na bydlení. Za těmito faktory stojí dvě okolnosti a to finanční krize a výrazné zpomalení českého hypotéčního trhu. V roce 2008 klesl objem nově poskytovaných hypoték o dvacet procent. Vývoj v dalších obdobích je jen velmi těţké odhadovat. Čísla z Ministerstva pro místní rozvoj to potvrzují. Češi si v roce 2008 vzali 66 448 hypoték, rozdělení na komodity je uvedeno v tabulce č. 11, v objemu 178,3 miliardy Kč, coţ značí v meziročním srovnání právě dvacetiprocentní pokles. Suma poskytnutých hypotéčních úvěrů od roku 1995 přesáhla 830 miliard Kč. Z toho lidem 583 miliard Kč a nejvíce úvěrů bylo v roce 2007, přes 142 miliard Kč pro lidi a 184 miliard Kč celkem. Rok 2007 je v historickém srovnání rokem s druhým nejvyšším objemem poskytnutých peněz. Tabulka 11: Hypotéky 2002 2008 v České republice Hypoték celkem Smluvní jistina v tis. Kč Rok 2002 Občané 21 002 22 532 310 Podnikatelé 430 6 543 409 Municipality 113 1 234 448 Celkem 21 545 30 310 167 Rok 2003 Občané 31 478 36 212 394 Podnikatelé 626 10 580 917 Municipality 61 803 636 Celkem 32 165 47 596 947 Rok 2004 Občané 40 985 51 959 481 Podnikatelé 774 15 49 896 Municipality 56 675 628 Celkem 41 815 68 126 005 Rok 2005 Občané 51 026 72 068 812 Podnikatelé 1 323 25 624 119 39

Municipality 39 627 468 Celkem 52 388 98 320 399 Rok 2006 Občané 67 344 100 839 687 Podnikatelé 1 807 39 407 635 Municipality 38 412 458 Celkem 69 189 140 659 780 Rok 2007 Občané 83 344 142 288 921 Podnikatelé 2 383 41 485 900 Municipality 30 278 128 Celkem 85 757 184 052 949 Rok 2008 Občané 64 497 113 927 177 Podnikatelé 1 930 64 222 056 Municipality 21 161 370 Celkem 66 448 178 310 603 Zdroj: MMR Důvodů pro pokles poskytnutých hypoték je více. Od rekordní srovnávací základny v předchozím období (viz. tabulka č. 8) aţ po makroekonomický vývoj a finanční krizi. O tom, ţe v roce 2009 do vývoje na trhu s půjčkami na bydlení promluvila aktuální krize ještě hlouběji, svědčí aktuální čísla z ledna. Objem hypoték poskytnutých během prvního měsíce 2009 klesl ve srovnání se stejným obdobím roku 2008 o 44 %. Celkově bylo v lednu 2009 poskytnuto lidem 2 675 hypoték za 4,6 miliardy Kč. Reakce bank na krizi na sebe nenechala dlouho čekat: většina ústavů především zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték. Uţ na podzim roku 2008 přestaly poskytovat stoprocentní hypotéky, kladly větší důraz na bonitu klientů a výši jejich vlastních zdrojů. Díky tomu uchránily zdravé portfolio, podíl nesplácených úvěrů je velmi nízký a nepředstavuje pro banky ţádné riziko. Krok se ukázal jako správný, od února 2009 mohly banky podmínky mírně uvolnit tím, ţe se začaly poskytovat hypotéky aţ do 85 % hodnoty nemovitosti, před tím to bylo pouze do sedmdesáti procent. Stoprocentních hypoték tak výrazně ubylo, ale jsou moţné. Základem hypotéční politiky bank je klienty nepřeúvěrovávat a řádně prověřit si jejich schopnosti splácet závazky například prokazováním svých příjmů. 40

Tabulka 12: Stav hypotéčních úvěrů k 1. lednu 2009 v České republice Úvěry pro: Občany Podnikatele Municipality Celkem Kraje Hypoték Smluvní Hypoték Smluvní Hypoték Smluvní Hypoték Smluvní celkem jistina v tis. celkem jistina v tis. celkem jistina v tis. celkem jistina v tis. Kč Kč Kč Kč Praha 109 528 211 089 150 3 970 184 661 698 35 394 715 113 533 396 145 564 Středočeský 26 719 37 469 448 517 4 060 378 39 751 696 27 275 42 281 521 Jihočeský 25 015 33 946 403 812 4 603 831 85 1 174 371 25 912 39 724 604 Plzeňský 23 921 30 323 582 364 2 960 738 77 817 063 24 362 34 101 384 Karlovarský 11 884 13 622 952 439 2 277 700 23 180 777 12 346 16 081 427 Ústecký 19 625 22 225 103 678 3 280 976 62 385 760 20 365 25 891 840 Liberecký 16 080 20 692 740 609 4 909 105 35 480 513 16 724 26 082 358 Královéhradecký 27 609 33 071 189 413 3 284 414 95 808 028 28 117 37 163 633 Pardubický 21 425 27 347 234 522 3 392 475 112 885 278 22 059 31 624 987 Vysočina 13 621 15 380 455 333 1 851 707 57 360 808 14 011 17 592 970 Jihomoravský 39 307 54 041 875 1 041 11 042 853 98 1 083 499 40 446 66 168 227 Zlínský 17 573 20 095 347 423 3 029 310 33 245 554 18 029 23 370 210 Olomoucký 20 421 25 128 961 430 2 602 185 71 530 877 20 922 28 262 023 Moravskoslezský 30 758 39 085 810 1 157 6 650 437 38 384 394 31 953 46 120 550 Celkem 403 486 583 520 250 11 708 238 607 717 860 8 483 333 416 054 830 611 299 Zdroj: SREALITY O dvacetiprocentní propad hypoték za rok 2008 se nejvíce postarala Praha. V meziročním srovnání poklesla o 27,3 %. Nejmenší pád byl zaznamenán v Jihočeském kraji 5,4 % a Libereckém 10,4 %. Průměrná částka hypotéky v roce 2008 byla 1,7 milionu Kč, průměrná fixace 5 let a průměrná doba splatnosti 25 let. 3. 14. Investice domácností do obydlí Domácnosti v současné době investují z téměř čtyř pětin do obydlí, jsou to hlavně meziroční přírůstky v poloţkách obydlí a dopravní prostředky. Vývoj investic domácností do bydlení během let 1995 2006 nebyl v ČR vázán na ekonomiku jako celek. Větší vzájemnou závislost lze najít v investicích do nového bydlení z něhoţ je také patrné, ţe přírůstky těchto investic meziročně ztrácely na tempu v období 1995 2001, od té doby však lze zaznamenat nárůst zejména v investicích domácností do bydlení. Za období 1995 2006 české domácnosti hodnotu svých investic do bydlení ztrojnásobily. Zatímco v roce 1995 činila hodnota domů a bytů pořízených domácnostmi v běţných cenách 37,3 miliardy Kč, v roce 2006 za 102,1 miliard Kč. Přes dvě třetiny hodnoty pořízení nových bytů a domů v ČR připadá na domácnosti. 41

I bez uskutečnění transakce se můţe měnit hodnota vlivem změny ocenění aktiva. Změny cen aktiv i závazků a to u všech ekonomických subjektů, ovlivňují jejich bohatství. K této změně dochází i za předpokladu, ţe firmy či domácnosti ţádné transakce se svými aktivy nebo závazky neprovádějí, tj. nenakupují či neprodávají je. Prostou změnou cen tak dochází ke změně hodnoty těchto aktiv a závazků s dopadem do úrovně bohatství zmíněných ekonomických subjektů. S rostoucími příjmy roste poptávka po novém či lepším bydlení a také sklon lidí k zadluţování. Očekávaný pozitivní vývoj budoucích příjmů totiţ posiluje ekonomickou sebedůvěru obyvatelstva a lidé jsou ochotni si, i přes své rostoucí příjmy, více půjčovat. Tento princip platí samozřejmě i opačně. Propad ekonomiky má mimo jiné za důsledek ochlazení zájmu o úvěry, tedy i hypotéky a zvýšenou opatrnost bank při jejich poskytování. Česká ekonomika proti prvnímu čtvrtletí 2009 povyrostla o desetinu procenta a zaţehnala tak recesi. Trend vývoje poskytnutých hypoték kopíruje růstový či klesající vývoj HDP. Odborníci očekávají výraznější růst HDP a zároveň tedy i oţivení hypotéčního trhu uţ v prvním čtvrtletí 2010. Zjednodušeně řečeno, rostoucí HDP signalizuje větší výkonnost hospodářství, růst příjmů a ţivotní úrovně. 3. 15. Objem hypotéčních úvěrů Výrazný vliv na klesající mnoţství poskytnutých hypotéčních úvěrů mají obavy občanů, kteří se kvůli současné probíhající finanční krizi nechtějí zadluţit. Zároveň se do poklesu poskytnutých hypoték promítá i spekulace s cenami nemovitostí. Investoři odkládají nákupy a čekají aţ v důsledku krize klesne trţní cena nemovitostí. Celkový objem poskytnutých hypoték ve třetím kvartále 2009 byl 21,178 miliard Kč, při srovnání stejného období v roce 2008 došlo k poklesu o 26,4 miliard Kč. Průměrný hypotéční dluh na jednoho občana EU v roce 2006 činil 290 tisíc Kč. Z toho vyplývá, ţe Češi se zadluţují podstatně méně a s rozumem a nepořizují si vlastní bydlení za kaţdou cenu. Češi si nejvíce oblíbili pěti aţ tříletou fixaci úrokové sazby. Oproti tomu 91 % Němců fixovalo sazbu na dobu delší neţ pět let. Belgičané volí deseti a víceletou fixaci, Francouzi dvanácti aţ patnáctiletou fixaci. Portugalci, Poláci a Švédi zase nejvíce důvěřují tzv. variabilní sazbě s fixací kratší neţ jeden rok. Britové zase často vyuţívají refinancování hypoték a obměňují banku kaţdých několik let. V ČR refinancování není tak obvyklé. 42

Snahou Evropské komise je postupné sjednocování evropského hypotéčního trhu, o čemţ pojednává tzv. Bílá kniha. Klient tak můţe porovnat podmínky úvěru ve všech bankách EU vyuţitím formuláře, tzv. Code of Conduct. Navazuje na to i vytvoření nadnárodního katastru nemovitostí (EULIS), který by vyuţíval všechny evropské banky. Toto je však dlouhodobá administrativní záleţitost. Jednotná unijní pravidla pro sjednávání hypoték nejsou vhodná pro české trţní prostředí. Značně by ztíţila přístup obyvatel k vlastnímu bydlení a vedla by ke zpomalení ekonomického růstu, jelikoţ náš hypotéční trh je specifický, např. tím, ţe proti ostatním zemím v unii nedošlo v ČR k nárůstu delikvence v platbách hypotéčních úvěrů. Delikvence se pohybuje stále kolem 2%. Jediným kladným přínosem by bylo prosazení návrhu na rozšíření současné dotační podpory občanům, kteří si pomocí hypotéky zajišťují financování vlastního bydlení. Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo statistiku poskytnutých hypotéčních úvěrů za prvních devět měsíců. Statistika za třetí čtvrtletí 2009 zaznamenala aţ 55 % pokles poskytnutých hypotéčních úvěrů. Oţivení hypoték nastane v lepším případě v roce 2010. Za deset měsíců 2009 poskytly banky v České republice celkem 62,7 miliardy Kč hypotéčních úvěrů. S největší pravděpodobností objem za rok 2009 nepřekročí hranici 75 miliard Kč, coţ jsou dosti pesimistická čísla. Oproti roku 2008 se očekává pokles větší neţ 35 %. 43

2006q01 2006q02 2006q03 2006q04 2007q01 2007q02 2007q03 2007q04 2008q01 2008q02 2008q03 2008q04 2009q01 Graf 10 Objem nově poskytovaných hypoték v ČR za 3q 2009 (mld. Kč) 120 100 80 60 40 20 0 2006 2007 2008 2009 Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a32dc/$file/114908k01.pdf Předpokládaný výrazný pokles počtu poskytnutých hypotéčních úvěrů i průměrné poskytované částky potvrzují následující grafy. Graf 11: Počty nově sjednaných hypotéčních úvěrů 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Průměr 2006-1q2009 Počty nově sjednaných hypotečních úvěrů Zdroj: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/fd002a55d6/$file/114908k0201.pdf 44